Convenção de condomínio e o rateio de despesas

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Classificação do tipo de imóvel eleva valor do IPTU
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Cláusulas da convenção de condomínio ilegais podem ser anuladas

Logo KênioA convenção de condomínio é consagrada como a lei interna do condomínio, tendo o importante papel de regulamentar a propriedade. Entretanto, equivoca-se quem entende que ela está acima das leis federais, como a Lei 4.591/64 que regula as incorporações em condomínios, o Código Civil (CC) e os princípios constitucionais como a isonomia e a função social da propriedade.  A convenção é norma subsidiária, não tendo os 2/3 dos condôminos o direito de estipular cláusulas que venham a ferir as disposições constitucionais, as leis ordinárias, o direito de propriedade, que gerem danos a terceiros e que imponham situações injustas ou imorais.

A convenção de condomínio emana da vontade dos condôminos e tem natureza de contrato. O art. 422 do CC determina: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Já o § único do art. 2.035 do CC determina:“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.

Cláusulas ilegais podem ser anuladas

A convenção não é um documento imutável. Por descuido ou desconhecimento da lei, pode ela conter cláusulas que estejam em desacordo com o Código Civil, sendo as mesmas passíveis de nulidade, cabendo, logicamente, ao juiz anular, quando provocado pelas vias próprias. Pois, se o juiz não tivesse tal poder, quem então poderia? Certamente nenhum juiz cometeria a insensatez de validar a cláusula que diz que 1/3 dos condomínios pode alterar convenção.

Ao magistrado é concedido o poder/dever de impedir os efeitos de cláusulas ilegais que possam ser colocadas na convenção como, por exemplo:

a) cláusula que isenta o construtor do pagamento a quota de condomínio enquanto não vender as unidades. Logicamente, tal cláusula gera enriquecimento ilícito e afronta o art. 1.336, inciso I do CC que prevê que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio. Da mesma forma pode ser questionada a cláusula que impõe a divisão de despesas com base na fração ideal, se as unidades maiores (cobertura/apto térreo) não gastam mais que as menores, pois as despesas decorrem dos custos das áreas externas que a lei impedir que qualquer um uso mais do que o outro. No edifício comercial, onde a loja térrea está localizada na passeio, com acesso direto com a rua, não tem sentido seu proprietário pagar pelos custos dos porteiros, ascensoristas, elevadores e faxina que são usufruído apenas pelos usuários das salas.

Assembleia

b) cláusula que permita que o síndico não preste contas à Assembleia Geral, de forma a tornar as contas “uma caixa preta”, pois afronta os art. 1.348, VIII e art. 1.350 do CC que prevêem que o síndico deve prestar contas à assembleia anualmente ou quando exigidas;

c) cláusula que impeça a eleição do síndico em assembleia ou que crie mecanismos que favoreçam a fraude ao impedir que vários condôminos participem, de forma transparente, da votação e apuração, sendo que o 1.347 do CC prevê que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”;

d) cláusula que preveja multa de mora de 10% para os inadimplentes que atrase um ou dois meses apenas, sendo que o CC prevê que a multa será de 2%.

e) cláusula que cria a taxa de mudança, onde o condômino, para mudar do prédio, tem que pagar um valor ao condomínio. Tal cláusula fere a Constituição Federal que garante a todo brasileiro o direito de ir e vir dentro do país.

De acordo com o entendimento de Aclibes Burgarelli, citado na obra de Élcio Nacur Rezende Condomínio em Edifícios“Na conformidade dos novos princípios que nortearão a sociedade brasileira, (boa-fé objetiva e função social das instituições, por exemplo), a convenção de condomínio, como ato regra que é, de natureza institucional com função social relativamente a certo grupo, não poderá destoar do novo sistema civil, sob pena de anulabilidade por meio de ação própria.”.

Tribunal derruba norma convencional 

Tendo o Tribunal de Justiça de Minas Gerais constatado que em algumas convenções de edifícios onde o apartamento de cobertura ou térreo é penalizado de forma injusta com cobrança abusiva de quota de condomínio, estipulada com base na fração ideal, que foi criada para dividir despesas de construção, vemos que a imposição do rateio de despesas que favorece o enriquecimento sem causa das unidades-tipo não pode prevalecer. Estas, sendo maioria no edifício, impedem a mudança da convenção pelo quórum de 2/3 e criam uma situação que impõe a intervenção do Poder Judiciário para que o enriquecimento sem causa não prevaleça.

Em abril de 2008, num processo que atuei como advogado que defendeu o proprietário de uma cobertura que tem uma fração ideal muito superior aos demais apartamentos-tipo, o Desembargador do TJMG, Elpídio Donizetti, como Relator, com a concordância dos Desembargadores Fábio Maia Viani e Guilherme Luciano Baeta Nunes, consagraram que a convenção não pode ferir o Código Civil e que o rateio de despesas deve ser revisto com base no efetivo uso e gozo de cada unidade, de forma a evitar divisão de despesas injusta. 

Nulidade

“Ementa: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PROVA PERICIAL – RELEVÂNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO – CASSAÇÃO DA SENTENÇA. Os condôminos, por meio da convenção de condomínio, têm a liberdade de estipularem a forma adequada de rateio das despesas condominiais. Aprovada pelo quorum regular, a convenção assume status de norma cogente frente às relações condominiais.

Conquanto em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal, previsto na convenção de condomínio, pode, em determinados casos, ofender preceitos outros, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito. Destarte, é possível que se reconheça a abusividade e ilicitude da aplicação do preceito legal e estatutário concernente ao rateio das despesas condominiais com base na fração ideal das unidades autônomas. Nesse contexto, afigura-se indispensável à solução da lide a realização da perícia indeferida na sentença. Em se verificando a utilidade da prova requerida, há de se reconhecer que o julgamento antecipado implica cerceamento de defesa.”

Abuso

Em outro processo em 2013, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, analisou de maneira precisa e sábia a situação de abuso que ocorre na maioria dos condomínios que são compostos por coberturas, apartamento térreo e de lojas, que muitas vezes são desvalorizados por pagarem valores muito superiores às unidade tipo, as quais por serem a grande maioria do condomínio, impõem a cobrança pela fração ideal de maneira a se beneficiarem.  Nesse ponto, a vontade da maioria não autoriza cobrar pelo que não se utiliza ou de maneira desequilibrada, pois a honestidade,  a lógica matemática e o bom senso não foram revogados pelo inciso I, do art. 1.336 do CC que coloca a fração ideal com regra, desde que essa não venha a afrontar os artigos 157, 884, 2035 do CC.

No caso de haver dispositivo na Convenção que prejudique algum condômino, afetando seu patrimônio, torna-se imperativa a adequação da cláusula para obter o equilíbrio que proporcione a convivência pacífica e harmoniosa, conforme se extrai do julgado abaixo:

Ferir a lógica

EMENTA: CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA. RATEIO. UNIDADE TÉRREA. CONVOCAÇÃO. Regularidade da convocação para a A. Extraordinária. Não participação, em igual critério, no rateio das despesas das quais a unidade não participa. Somente entrará na divisão de custos aquilo que o apartamento térreo efetivamente utiliza ou em potencial o pode fazer. Honorária mantida. Inocorrência de má-fé. Apelo PROVIDO EM PARTE e recurso adesivo do réu IMPROVIDO. – A convenção de condomínio não é LEI, não é absoluta e nem pode ir de encontro à LEI. Tal independe do quórum, da forma adotada, do registro. Então, primeiramente, atente-se para o fato de que nem tudo o que a Convenção de Condomínio disser será fato, será “lei entre os condôminos”, se o dito ferir a lei e a lógica. E a lei determina a contribuição do condômino naquilo em que o mesmo efetivamente for partícipe na despesa (Lei 4591/64);

A imposição de participação do autor nas despesas condominiais não se justifica nem pelo fundamento lógico, nem pelo jurídico, ambos infringidos pela Convenção, firmada com óbvio intuito de, prejudicando o autor, plasmar o locupletamento injustificado e irrazoável dos demais condôminos, que aí teriam alguém mais com quem ratear as despesas condominiais. […]

O condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participe[…]

Direito originário

Então. A solapar a argumentação sentencial, como retro mencionada, o fato de que a convenção de condomínio não é lei, não é absoluta e nem pode ir de encontro à lei. Tal independente do quórum, da forma adotada, do registro. […]

E o razoável é a contribuição naquilo em que o mesmo efetivamente for participe na despesa; o demais é abuso de direito originário dos demais condôminos, interessados em aumentar o rateio das despesas para diminuir suas próprias contribuições. Por isso, dá-se provimento ao apelo, improcedente a ação de cobrança. Invertidos os ônus da sucumbência, portanto. É como voto. (TJRS, Apelação Cível 70015385883, Rel. Mário José Gomes Pereira, Jul. 05/12/2013)(g.n)

Portanto, a convenção não pode se sobrepor aos princípios jurídicos que impõe o respeito à função social do contrato e da propriedade, cabendo aos que se sentirem lesados combater a norma que for ilegal e questioná-la em juízo, caso o bom senso não prevaleça entre os condôminos.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG. 

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.