Contrato de compra e venda não garante imóvel

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Mais de 10% dos imóveis estão irregulares e os donos correm risco de perdê-los

Milhares de proprietários de imóveis correm o risco de ter grandes problemas com a transferência de seu patrimônio para os herdeiros, quando ocorrer a sucessão, podendo até perder sua propriedade por não terem a escritura do contrato de imobiliária assunto escrito por Kêniocompra e venda de imóveis registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Consiste num equívoco pensar que a propriedade está segura com base apenas no “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, porque este documento particular não impede que o imóvel seja vendido duas ou três vezes e nem que seja penhorado por causa de uma dívida do vendedor, que continua a figurar como proprietário, para fins legais, no Cartório de Registro de Imóveis.

O Código Civil de 2002 confirma no artigo 1.245 que, enquanto não se registrar a escritura, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel.
Art. 1.245. “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Desde 1916, o Código Civil, no artigo 530 já determinava a obrigação prevista no atual artigo 1.245 do Código Civil, o qual impõe que a propriedade do imóvel se adquire pela transcrição da escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório de Notas, que deve ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis. A acessão, a usucapião e a herança são outras formas de aquisição do imóvel, mas de qualquer maneira a comercialização dele sempre dependerá da regularidade de sua documentação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como na Prefeitura, especialmente quanto ás áreas do terreno e da edificação.

Profissionalismo reduz riscos de prejuízos
Diante da falta de regularização no Cartório de Registro de Imóveis, caso o vendedor sofra uma ação de execução por uma dívida, haverá risco do credor/autor da ação requerer a penhora do imóvel negociado e, consequentemente, tentará leiloá-lo para receber seu crédito. Nesse caso, o comprador que “dormiu no ponto” e não registrou suportará elevados gastos judiciais, pois terá que contratar um advogado para postular Embargos de Terceiros para tentar convencer o Juiz de que o imóvel não mais pertence ao vendedor.

O fato do comprador raramente efetuar negócios imobiliários, o excesso de confiança, aliado ao desconhecimento das complexidades que envolvem uma compra e venda do imóvel, criam situações que deixam a propriedade numa situação de risco que perdura por anos, sendo comum os herdeiros descobrirem os problemas somente na abertura do inventário, após o falecimento do dono.

Muitos confundem a função do corretor de imóveis, que tem como principal objetivo aproximar o comprador do vendedor, ajustando os pontos de interesse, visando promover o fechamento do negócio, pois ao eliminar os pontos divergentes, faz por merecer seus honorários pela intermediação que é concluída mediante a assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

Enganam-se aqueles que pensam que o corretor de imóveis tem a obrigação de aprofundar-se na situação jurídica das partes e do imóvel, além do seu alcance técnico. Cabe a um advogado especializado analisar situações jurídicas mais complexas que afetam a compra, tais como: ações de cobrança, execução judicial sobre o imóvel ou sobre o vendedor, penhora, alienação fiduciária, hipoteca, usufruto, adjudicação, dívidas fiscais, trabalhistas, usucapião, contratos de diversos tipos, impedimentos quanto à capacidade das pessoas, inventários, alvarás, etc.

Contrato é limitado
Alguns compradores acham que o Contrato de Promessa de Compra e Venda é o suficiente para concluir o negócio. Enganam-se. O único documento hábil para configurar a compra segura do imóvel é o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato particular de promessa de compra e venda não transfere a propriedade, pois é um documento preliminar, de ajuste entre o promitente vendedor e o promissário comprador, gerando apenas efeitos obrigacionais. O domínio do imóvel, também denominado posse indireta, somente é transferido para o comprador mediante o registro da escritura. Neste ponto, podemos citar como exemplo o art.8º da Lei do Inquilinato, que permite que o novo adquirente rompa o contrato de locação por prazo determinado, a partir do momento que este registra a escritura de compra e venda. Portanto, diante do fato do comprador do imóvel locado adquirir o domínio, a lei o autoriza a despejar o inquilino que tem a posse direta, mesmo que o prazo do contrato de locação não tenha vencido. Com um simples contrato de promessa de compra e venda, não haveria como o comprador obter a posse direta numa locação em pleno vigor.

Na compra de imóvel na planta, ou seja, nas incorporações, deve-se registrar o contrato de compra da fração ideal para evitar que a construtora hipoteque ou efetive a alienação fiduciária da unidade adquirida mediante empréstimo numa instituição financeira. Este registro evita também que o comprador seja prejudicado caso a construtora venha a falir, pois sua unidade estará livre de ser disputada pelos credores na massa falida.

Após assinar o contrato de promessa de compra e venda, nada impede que o vendedor, mesmo após ter recebido o preço ajustado, se arrependa, ou seja, se recuse a assinar a escritura de venda do imóvel. Caso isso aconteça, restará ao comprador entrar em juízo com uma ação de preceito cominatório, para que o Juiz obrigue o vendedor a confirmar a venda e o condene a perdas e danos diante da infração contratual.

O comprador que fechou uma promessa de compra e venda e pagou o preço só tem a garantia legal de que terá a escritura e o registro desta, mesmo que o vendedor se recuse a assiná-la, se o contrato de compra e venda não prever cláusula de arrependimento e tiver sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O comprador será titular de direito real, podendo exigir em juízo a transferência do domínio. A adjudicação do imóvel esta prevista no art. 1.418 do Código Civil.

No caso da compra de lote, é aplicável o art. 17 do Decreto-Lei nº 58 de 10/12/37 que prevê que o Juiz, neste caso, transmitirá a propriedade para o comprador através de uma ação de Adjudicação Compulsória.

O vendedor que deixou de registrar a escritura em nome do comprador no Cartório de Imóveis poderá sofrer processos de cobrança/execução indevidos. Caso o comprador não pague as taxas de condomínio o síndico poderá propor a ação de cobrança/execução e o município a execução fiscal contra o vendedor, no caso de inadimplência do IPTU. Perante a lei, ele continua como proprietário do imóvel, o qual terá grandes prejuízos financeiros com a contratação de advogado para defendê-lo, além de ficar com o “nome sujo”, perdendo seu crédito na praça.

O correto seria o comprador de posse do registro da escritura comparecer à Prefeitura para transferir o IPTU para o seu nome, e proceder da mesma forma, perante a Cia. de fornecimento de energia elétrica ou água, e o síndico, no caso de o imóvel ser unidade condominial.

Para evitar risco, ao fechar a compra, deve o comprador promover imediatamente a lavratura da escritura pública no Cartório de Notas do município onde está localizado o imóvel, e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. Estes atos efetivarão a transferência da propriedade, ou seja, o domínio para o seu nome. Se não fizer isso, nada impede que o vendedor promova a venda o imóvel várias vezes, mediante a lavratura de várias escrituras públicas nos diversos Cartórios de Notas existentes em qualquer cidade do país. Já se o imóvel estiver registrado, será quase impossível fraudar a confecção de várias escrituras de compra e venda, pois o registro é feito somente num único Cartório de Registro da região do imóvel.

A venda do imóvel em duplicidade caracteriza crime de estelionato, previsto no art. 171 do Código Penal, podendo o vendedor ser condenado a pena de reclusão de um a cinco anos e multa. O corretor de imóveis somente poderá vir a responder por algum prejuízo se for provado que agiu com culpa, ou seja, deixou de analisar documentos básicos de fácil compreensão, o que caracterizará negligência. Mas, de nada adiantará para o comprador descuidado, que poderá perder tudo o que deu em pagamento, pois nesses casos o estelionatário geralmente desaparece com dinheiro.

Altos custos estimulam irregularidade da transferência
Algumas pessoas cometem o erro de deixar de lavrar a escritura e, consequentemente, de registrá-la, visando economizar ao não pagar os custos com as taxas e os emolumentos do Cartório de Notas para confeccionar a escritura, e do Cartório de Registro de Imóveis onde a mesma é registrada. Outra justificativa para a não formalização da compra consiste em evitar o pagamento à Prefeitura do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos”) correspondente a 2,5% do valor do imóvel na cidade de Belo Horizonte. O percentual sobre o valor do imóvel pode variar de município, pois cada um tem autonomia para estipulá-lo, sendo que a Prefeitura faz a cobrança do ITBI com base na sua avaliação do imóvel, ou com base no valor venal declarado pelo comprador, prevalecendo o que for maior. Em decorrência dessa regra, os Cartórios de Notas e de Registro cobram o valor da taxa e emolumentos da escritura e seu registro com base na avaliação feita pelo município.

Caso a Prefeitura avalie o imóvel num valor acima do real preço de mercado, poderá o comprador contestar a avaliação e recorrer, visando a redução da avaliação e consequentemente do valor a ser pago de ITBI e de taxas/emolumentos. Caso não consiga reduzir o ITBI através do recurso administrativo na Prefeitura, poderá, através de um advogado, depositar o valor que julgar correto em juízo, viabilizando assim a lavratura da escritura, sem o pagamento do valor excessivo.

Cabe ao comprador e ao vendedor agir de maneira profissional para que tenham bons resultados na área imobiliária que tem oferecido lucratividade a bem acima do mercado financeiro e da Bolsa de Valores, que são bem diferentes do mercado imobiliário, pois são caracterizados pelos riscos e pela imprevisibilidade.

Leia mais sobre o assunto. 

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Consultor Jurídico e Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais
Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Professor do MBA de Direito Imobiliário da FEAD-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

 

  • José Schneedorf

    Uma parte significativa das compras de imóveis advém da venda de outro imóvel, em momento imediatamente anterior, por parte do agora comprador, gerando o caixa necessário para o investimento. Nessas situações, é bastante complexo coordenar os prazos, entre a desocupação de um imóvel e a ocupação do seguinte. Para tal, é comum fazer-se uso de guarda-móveis, espaços emprestados, etc.; no entanto, gostaria de saber se, do ponto de vista legal, o Contrato de Compromisso de Compra e Venda abrange a possibilidade de utilizar o novo imóvel, se desocupado, como espaço para recebimento de mudança e guarda de mobiliário e demais pertences, sem contudo incorrer em “residência” antecipada. Vivo uma situação como essa, na qual o Condomínio do novo apartamento não permitiu a entrada da minha mudança, ainda que houvesse o Contrato de Compromisso de Compra e Venda e também a autorização da proprietária. Dadas as circunstâncias, a mesma notificou o Condomínio extra-judicialmente, dando nesta Notificação a liberdade à minha entrada pessoal, permanência pessoal e guarda de móveis no espaço. Ainda assim, o mesmo Condomínio alega “questão de segurança” e impede o ingresso. Devo acatar o impedimento ou estou sofrendo um embaraço ilegítimo?

  • Tito Ribeiro

    O artigo não está atualizado… Faltou mencionar a Súmula 84 do STJ