Contrato de compra e venda e seus riscos

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Os riscos do pedido para dar uma “olhada” no contrato de compra e venda de imóveis 

Logo KênioContrato de compra e venda de imóveis é coisa séria. No decorrer dos últimos anos temos observado um aumento de problemas com a compra e venda de imóveis, que em decorrência do expressivo valor envolvido, geraram prejuízos que desequilibraram financeiramente tanto o comprador quanto o vendedor, conforme o caso. Muitos ficaram surpresos, pois pensaram ter concluído a transação de forma segura, e passado algum tempo, diante do conflito, no momento em que contrataram o advogado para defender seus interesses em juízo, afirmaram que antes de fecharem o negócio solicitaram a um amigo para “dar uma olhada no contrato”. Pensaram que fosse possível um profissional analisar uma transação imobiliária com uma simples leitura, sem aprofundar nas particularidades do caso.

O papel de um assessor jurídico é proteger o cliente que o contrata, empenhando-se na análise cuidadosa da documentação do imóvel e das pessoas envolvidas, bem como na elaboração do contrato, sendo remunerado por esse trabalho que é bem diferente do executado pelo corretor de imóveis. Cabe a cada parte se proteger, conhecer os riscos, as particularidades do mercado e as leis, e, caso tenha dúvida, contratar uma consultoria e não simplesmente pedir alguém para “dar uma olhada” com o objetivo de não pagar por essa prestação de serviços. Como disse Cacilda Beker: “Não peça para dar de graça a única coisa que tenho para vender”.

Distratos geram prejuízos 

O problema é que geralmente os compradores não refletem sobre as possíveis mudanças que ocorrem no mercado, sendo que já eram previsíveis após 2013, algumas alterações nos financiamentos imobiliários, diante do desaquecimento da economia, agravamento do desemprego e da inadimplência, além do aumento dos saques na Caderneta de Poupança que bateram recordes e reduziram a principal fonte de recursos para o empréstimo imobiliário. Inúmeros são os casos de adquirentes rompendo o negócio por não conseguirem a aprovação do financiamento para quitar a parcela final do preço do imóvel, arcando com multas exageradas por não terem analisado o contrato redigido maliciosamente pelo construtor/vendedor.

Vários são os casos de uma parte ou outra depender da liberação de um documento, de um registro imobiliário ou da finalização de um inventário para finalizar a transação, sendo que deixa de constar detalhes que evitarão conflitos. Com a assessoria de um advogado especializado na matéria, alguns pontos importantes são ressaltados antes de assinar o contrato, que, às vezes, podem até indicar que não seja viável fazer o negócio. Evitar um problema pode evitar aborrecimento e prejuízo que leva à conclusão de ser pouco expressivo o custo da assessoria jurídica.

Diante desse cenário aumentaram os distratos contratuais, pois muitos compradores não conseguirão quitar a parcela final do preço ajustado. Outro fator que tem gerado muitos problemas é o descumprimento do prazo de entrega das construtoras, sendo comum essas se aproveitarem de cláusulas contratuais desequilibradas para se recusarem a pagar a indenização a que tem direito os adquirentes.

Distorção

Há manobras das construtoras que lesam os compradores que não observam as cláusulas que distorcem o que seja o “Habite-se” para forçar o adquirente a pagar quantias indevidas, como juros, IPTU e a quota de condomínio sem ter a posse do bem.  Quanto ao prazo de garantia de 5 anos, que a lei determina ser irredutível, a todo momento constata-se contratos que afrontam o art. 618 do Código Civil, criando situações que prejudicam os adquirentes que acabam recebendo seu imóvel com defeitos que não deveriam existir.

Compra segura do imóvel exige assessoria

A compra ou a venda de um imóvel é um negócio seguro, não sendo afetado por fatores que atingem outros investimentos, como a liquidação de bancos e volatilidade das bolsas, que fazem o nosso dinheiro virar pó da noite para o dia.

Ocorre que têm aumentado os casos de vendedores, e especialmente compradores, com pendências que poderiam ser evitadas. Dentre os principais, podemos citar a documentação que impossibilita a transferência da propriedade; o pagamento de multa rescisória de 20% do valor do imóvel; problemas com a posse do bem; indenizações por benfeitorias; perda do valor da entrada do negócio; prejuízo com a comissão de 6% do corretor de imóveis; perda da moradia que habitava que foi dada como parte de pagamento para o vendedor; problemas com permuta, dentre outros.

Ignorar o valor do conhecimento e não reconhecer o trabalho profissional é o primeiro passo para fazer um mau negócio. Quem respeita o trabalho alheio, adquirido em cursos de especializações e estudos no decorrer de décadas de investimento de tempo, dinheiro e experiência, não espera que um profissional pare seu trabalho, se empenhe na análise de uma transação que envolve valores expressivos, mediante solicitação de “me quebra um galho?”

Quando surge o prejuízo, de maneira injusta há comprador e vendedor que rotula de incompetente seu “amigo conhecedor” que atua em outras áreas do Direito ou administrativas, que ficou sem graça de negar “a passada de olhos no papel”. Mais lamentável é o cliente prejudicado acusar o corretor de imóveis, ignorando que esse não tem aptidão para aprofundar em questões jurídicas complexas.  Não cabe ao corretor ou ao construtor que ganha com a venda, criar dúvidas em áreas que cabe ao comprador/vendedor buscar assessoria profissional, mediante justa remuneração.

Cautela

A transação imobiliária é um excelente negócio, desde que seja executada com cautela, não se admitindo confiar na parte contrária, pois essa postura é que propicia os prejuízos.

Profissional não orienta por telefone

Quem domina uma área do conhecimento nunca passa orientações por telefone ou simplesmente “olha” um contrato, pois quando surge o problema, a culpa acaba sendo daquele que somente deveria prestar assessoria completa e não de maneira amadora e descompromissada.

LEIA OUTRO ARTIGO RELACIONADO AO TEMA: MERCADO IMOBILIÁRIO: PRESTAR SERVIÇO É TRABALHO – PUBLICADO NO E-MORAR DIA 25/08/14

Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Rede Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
 – tel.  (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.