Construtores não podem se beneficiar com erro

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Falta de Baixa de Construção não pode gerar lucro para construtores                    

Kenio - BonecoOs construtores que agem com respeito pelos compradores acabam fidelizando ótimos clientes, transformando-os em uma eficiente propaganda, já que a indicação nos negócios imobiliários vale ouro. Por outro lado, se o construtor afronta a inteligência dos compradores ao impor-lhes situações injustas, acaba afetando negativamente o mercado ao desmotivar novos pretendentes à aquisição de apartamentos na planta.

Há casos de construtoras que passam a cobrar do comprador a quota de condomínio e o IPTU do apartamento em fase final de construção, apesar de negar a posse da unidade ao adquirente, sob o argumento de que terá esse direito somente após Agente Financeiro quitar a parcela final.

Diante da complexidade da terminologia que envolve a engenharia e o direito imobiliário, há construtores que se aproveitam da boa-fé dos consumidores e criam cláusulas contratuais ilegais e desequilibradas que afrontam o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Por exemplo, estabelece no contrato de R$1 milhão, que após pagar 40% do preço do imóvel durante a obra, deverá quitar os 60% restantes mediante obtenção do financiamento com um Agente Financeiro, além de estabelecer que o comprador passará a arcar com a taxa de condomínio e IPTU após a Baixa de Construção, que há alguns anos era denominada “Habite-se”, dando a entender que será possibilitada a ocupação imediata do apartamento pelo comprador. Ocorre que, o contrato determina que a construtora somente transferirá a posse do imóvel após receber o valor total da compra. Aí consiste a má-fé.

Há ainda, o fato do Habite-se, que passou a se chamar Baixa de Construção, não significar que internamente os apartamentos estejam realmente prontos, sem faltar acabamentos. A Prefeitura concede a Certidão de Baixa de Construção mesmo que faltem os azulejos na cozinha, área de serviço, banheiros, bem como, sem os pisos finalizados em todos os cômodos. Dessa forma, mesmo estando o apartamento somente com o piso grosso e as paredes rebocadas (sem pintura, mesmo!), a Prefeitura de Belo Horizonte concede o Habite-se.

Contrato malicioso confunde comprador

Para que o Agente Financeiro conceda o crédito, é exigida a matrícula do apartamento individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, que somente é obtida 30 dias após a construtora entregar ao Cartório a Baixa de Construção/Habite-se e a CND do INSS. HááhàHá construtora que não cumpre sua obrigação, o que impossibilita que o Oficial Registrador entregue o registro da unidade individualizada, fato esse que impede que o comprador quite sua dívida com a construtora. A construtora se aproveitando da sua inércia ou falhas nas providências que deveria ter tomado, acaba se beneficiando da sua ineficiência, pois além da dívida do comprador ser corrigida pelo INCC ou IGP, passa, a partir do Habite-se, a cobrar juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor, onerando-o em torno de 19% ao ano, ou seja, R$114 mil a mais por ano, tomando-se por base um contrato de R$1 milhão. Assim, o comprador é injustamente penalizado, pois já poderia ter quitado a dívida se a construtora tivesse entregue a documentação completa do apartamento a ser financiado com a taxa anual de 8 a 10%.

Aproveitando-se de um contrato malicioso e da ingenuidade do comprador que errou ao dispensar uma assessoria jurídica especializada, a construtora se beneficia do seu próprio descumprimento contratual, pois, somente poderia passar a cobrar a quota de condomínio e IPTU se transferisse a posse para o comprador, como prevê o CC, art. 476 “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Na escola de Direito aprendemos que “ninguém pode se beneficiar da própria torpeza”. Felizmente, a maioria dos construtores é honesta, reconhece sua responsabilidade e concede a posse ao comprador que não pode ficar à mercê da empresa.  Assim, logicamente, não cobra os juros do comprador, já que este não quitou o saldo por culpa da própria construtora.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.