Construtoras “quebradas” geram prédios inacabados

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
A quebra de construtoras pela falta de experiência contribui para aumentar os “esqueletos” 

A “quebra” de construtoras criam edifícios inacabados que se deterioram por falta de iniciativa. No decorrer de 2012 a 2017 surgiram novos casos de construtoras que sumiram do mercado e deixaram dezenas de empreendimentos com “esqueletos” e em vários casos com os lotes vazios, apesar de os adquirentes terem pago valores expressivos.

Por não saberem como agir e em decorrência da falta de organização e união, constata-se que até hoje há muitos edifícios da Construtora Encol, que faliu nos anos 1990, estão inacabados. Pelo visto os consumidores não aprenderam que a compra do que ainda não existe exige mais cuidados. A falta de profissionalismo poderá fazer os empreendimentos lançados nos últimos cinco anos ficarem também sem solução, como empreendimento Alto Belvedere, em Nova Lima, embargado de maneira estranha pelo Ministério Público de Minas Gerais, realizado pela Construtora INPAR, que passou a se chamar Construtora Viver, sendo que a obra está abandonada há anos. A situação desse empreendimento se complicou diante da Viver ter entrado em recuperação judicial, da mesma maneira que outras construtoras como a PDG.

Boa-fé

O excesso de boa-fé e de credulidade dos adquirentes são fatores que têm impedido a solução dos problemas que exigem investimentos em profissionais que possam conduzir o processo judicial e a orientação dos atos que são fundamentais para a continuidade da obra.

É um sofrimento reconhecer que o sonho da compra do imóvel tornou-se um transtorno, em especial para aqueles que pagaram o preço antecipadamente. Diante da “quebra” de uma construtora todos os compradores ficam desnorteados. Uns brigam, outros acionam seus advogados que atuam em outras áreas, e há, também, os que ignoram o acontecido, aceitando o prejuízo. Sem uma solução objetiva, com o passar dos anos o edifício inacabado se deteriora, e as ferragens e as lajes ficam, a cada dia, mais comprometidas. Assim o custo para terminar o edifício aumenta cada vez mais. Neste momento, a pior posição é daquele que diz: se colocar mais dinheiro vou perder mais ainda. Ora, o prejuízo já ocorreu. Portanto, para amenizar o prejuízo a única saída é terminar a obra ou vender.

Ninguém quer ter prejuízo

Um misto de individualismo e intransigência faz com que muitos não admitam que fizeram um mau negócio. O que aconteceu, na verdade, foi que os compradores tiveram a infelicidade de negociar com uma construtora inapta, despreparada, além de ignorarem ser fundamental uma assessoria para que a Comissão de Adquirentes exerça a necessária fiscalização. Na tentativa de encontrar uma saída, é comum a realização de várias assembleias, onde pessoas sem domínio técnico do problema assumem, com boa vontade, a difícil missão de dar solução a algo que até experts têm dificuldade. A cada reunião, sem a devida assessoria, aumenta a frustração e o sentimento de impasse e consolidação do prejuízo. 

Solução

O primeiro passo para amenizar o desastre é buscar uma coordenação profissional de engenharia, contábil e jurídica, sendo improdutiva a condução amadora por parte dos coproprietários. A união também é fundamental, pois, sem ela os erros e o prejuízo só tendem a aumentar. Deve-se verificar quem, quando e quanto pagou cada um, para que sejam equacionados e reequilibrados os valores de todas as unidades.

A colaboração e a conscientização são essenciais, porque os prejuízos devem ser repartidos por todos, dentro de critérios matemáticos, não se admitindo que um tenha tratamento privilegiado em detrimento do outro. Todos foram prejudicados e, portanto, cada coproprietário deve assumir sua parcela de sacrifício para viabilizar a finalização do edifício ou venda para terceiros.

Contrato reequilibrado

Se alguém adquiriu sua unidade por um preço vantajoso, às vezes em condições fora da realidade, deve seu contrato ser reequilibrado com base no valor médio de todas a unidades, já que tal vantagem inexiste diante da não conclusão do projeto. O interesse coletivo deve prevalecer sobre o individual ou, então, todos perderão mais ainda.

Terminar ou vender o prédio?

Após verificar e equacionar o que cada um pagou por sua unidade, cabe a comissão de compradores apurar o valor do terreno e da obra edificada, para saber o que vale, bem como a quantia que falta para concluí-la. Diante desses dados, a condução exigirá desprendimento, pois alguns preferirão vender sua unidade com determinado deságio e outros, por possuírem recursos, preferirão arcar com a nova cota-parte financeira para terminar a edificação. Caso a maioria dos coproprietários não esteja disposta a arcar com o novo orçamento para o término da obra, a alternativa será vender para um empreendedor/construtor que tenha condições de concluir o edifício. Nada impede que alguns compradores permaneçam como proprietários de suas unidades, desde que tenham condições de aportar recursos financeiros de imediato, acompanhando assim investimento do empreendedor que assumir a obra.

Ações judiciais 

As pendências com as ações judiciais devem ser conduzidas por assessoria especializada, que tratará dos débitos, encargos trabalhistas, INSS e IPTU relativos à obra e ao terreno. Nesse ponto, cabe a cada um dos coproprietários analisar com o espírito “desarmado” a melhor solução para a coletividade, já que individualmente, dificilmente alguém receberá algum crédito contra uma construtora falida. É difícil, mas é necessário deixar a emoção de lado e assumir uma postura prática e racional, para viabilizar a solução da edificação, já que o “esqueleto” pouco valerá se não for concluído do edifício.

Kênio de Souza Pereira 

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.