Construtoras, os calotes e a Prefeitura de BH

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Nova Lei protegerá adquirente de unidade na planta de construtoras irresponsáveis 

Logo KênioMuitas construtoras caloteiras estão sendo protegidas pela Prefeitura de Belo Horizonte. O veto do prefeito Márcio Lacerda que impedia que a Proposição de Lei nº89/16, conhecida como OVERBOOKING IMOBILIÁRIO, se tornasse lei, para evitar a repetição dos golpes que vitimaram milhares de adquirentes que não receberam das construtoras as unidades vendidas na planta, foi derrubado pela Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) no dia 18/10/16.

Espera-se que a nova lei, que implementará mecanismos que impedirão o surgimento edifícios inacabados, entre em vigor no final de outubro deste ano diante da postura dos vereadores da CMBH que não aceitaram a negativa do Prefeito em sancionar a lei.

A cidade convive há décadas com os problemas de insegurança e poluição visual decorrente das edificações abandonadas, como as “Torres Gêmeas” localizadas na Rua Clorita, no Bairro Santa Tereza, que foram invadidas em 1996, gerando transtornos para a população vizinha até 2012, quando cessou a invasão que perdurou 16 anos. Além dos “esqueletos”, vários são os casos de terrenos que foram abandonados por construtoras que venderam as unidades na planta e desapareceram com os recursos dos adquirentes, deixando esses numa situação de litígio judicial com o dono do terreno que nada recebeu na permuta.

Atraso

Há ainda, mais de 2.500 famílias que lutam na Justiça para receber os apartamentos, salas e lojas com a entrega atrasada há mais de dois anos. Muitas construtoras lançaram os empreendimentos no período de 2009 a 2012 cientes de que não cumpririam o prazo de entrega do que venderam, pois utilizaram o dinheiro para concluir os edifícios que foram vendidos anteriormente na planta. Quem comprou unidades nos últimos lançamentos nada recebeu, o que resultou em dezenas de lotes abandonados, gerando risco com o crescimento de mato, acumulo de lixo e invasões. Ninguém sabe quem responde pelos mesmos diante dos processos judiciais que perduram por anos, resultando inclusive no não pagamento do IPTU.

Risco de o prefeito sabotar a Lei 

Há notícias de que o Prefeito Márcio Lacerda que deixou de sancionar o projeto, tendo optado por vetá-lo, poderá, como represália à CMBH, que derrubou seu veto, ordenar a Procuradoria do Município a propor uma Ação Direita de Inconstitucionalidade (ADIN) para que a referida lei não entre em vigor, sob a alegação que caberia somente ao Poder Executivo, propor o projeto. Alega ainda o Prefeito que legislar em defesa do consumidor não cabe ao Município, mas à União.

Entretanto, esse argumento é estranho, pois conforme o Mestre em Direito Constitucional e ex-Coordenador do Procon da Prefeitura de BH, Bruno Bugarelli Albergaria Kneipp,  no seu artigo “A aplicação de normas municipais na consolidação da defesa do consumidor”, ele esclarece que o Município de Belo Horizonte sancionou várias leis e decretos que têm relação com o Código de Defesa do Consumidor, dentre eles:

1)    “O Decreto 6.903, de 11 de julho de 1991, que “Institui o Programa Municipal de Orientação ao Consumidor Procon-BH” cria oficialmente o principal órgão de proteção e defesa do consumidor de Belo Horizonte, e hoje sem dúvida um dos principais e mais atuantes do país.

2)    Já a Lei 7.568, de 4 de setembro de 1988 “Cria o Conselho Municipal de Proteção e Defesa do Consumidor – COMDECON/BH e o Fundo Municipal de Proteção e Defesa do Consumidor – FMPDC”. 

3)    O Decreto 11.539, de 17 de novembro de 2003, que “Dispõe sobre o Procedimento de Aplicação e os Critérios de Fixação dos Valores das Penas de Multa por Infrações as Normas de Proteção e Defesa do Consumidor, a serem Aplicadas pela Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa do Consumidor – PROCON”. 

4)    Lei 6.822, de 5 de janeiro de 1995 (regulamentada pelo Decreto 8.559, de 16 de janeiro de 1996) que “Dispõe sobre a Afixação de Cartazes referentes à Defesa do Consumidor em Estabelecimentos Comerciais”.

5)    Lei 8.654, de 3 de outubro de 2003, “torna obrigatória, em estabelecimento que comercializa comida a quilo, a afixação de cartaz informativo sobre o peso do prato de acondicionamento de alimentos”. 

Certidão

6)    Muito interessante é a Lei 8.056, de 10 de julho de 2000, que “Dispõe sobre a Obrigatoriedade da Apresentação de Certidão Negativa de Reclamação Fundamentada para a Habilitação em Licitações”. Por essa Lei Municipal, só pode participar de licitação no município de Belo Horizonte, licitante que tenha certidão negativa do PROCON de Belo Horizonte”.

7)    A Lei 7.461, de 28 de agosto de 1998, que “Dispõe sobre a Afixação de Tabela de Preços dos Serviços nas Agências Bancárias”

8)    No mesmo sentido, Lei 8.015, de 26 de maio de 2000, que “Torna Obrigatória a Afixação em Hospitais e Clínicas, de Cartaz com Informações sobre os Procedimentos a serem adotados em caso de óbito de pacientes” e a Lei 8.063, de 26 de julho de 2000, que “Obriga Empresas de Cobrança a Apresentar Informações ao Consumidor” 

Defesa do consumidor

Portanto, com base no parágrafo 1º, do artigo 55 do Código de Defesa do Consumidor, o município tem capacidade legislativa concorrente para a defesa do consumidor, não tendo fundamento a alegada inconstitucionalidade que fundamentou o veto do Prefeito.  Caso contrário, não haveriam tantas leis e decretos sancionados pelo município de BH sobre normas que envolvem consumo, as quais abrangem a construção, a prestação de serviços e os atos de comércio no solo da Capital Mineira.

Como surgiu a ideia da Lei do Overbooking Imobiliário

O texto do Projeto de Lei foi idealizado por este colunista, que, como advogado militante há 26 anos e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, previu em 2010 que várias construtoras praticariam a “bicicleta”, ao lançar novas unidades na planta para cobrir os desvios de obras vendidas que tiveram seus recursos desviados. Como já dito seu foco supera em muito a simples questão consumerista.

No início de 2011, entregamos o texto para o Vereador Léo Burguês que nos honrou ao assumir a autoria legislativa, tendo ele se empenhado no Projeto que teve o nº 1576/2011, que foi aprovado em 1º Turno no citado ano. Todavia depois foi misteriosamente arquivado em decorrência do lobby de construtores inconsequentes. Somente em 2013, o Projeto de Lei, agora com o nº 0051/2013 voltou ao Plenário para ser votado, tendo sido aprovado em 2º turno em julho de 2016. Ao ser enviado para o prefeito o projeto passou a ter o nº 89/16 ao se tornar Preposição de Lei. Esperava-se que fosse sancionado em prol da boa-fé e segurança do setor de construção.

Nova Lei visa proteger a cidade

Caso o prefeito determine que a Procuradoria do Município, derrube a lei com uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN), o ato causará a perplexidade e a revolta de milhares de famílias que foram lesadas, pelo fato da Lei do Overbooking Imobiliário não ter entrado em vigor em 2011.

A Lei atende a Constituição Federal, art. 30 determina que “Compete ao Município legislar: I -sobre assunto de interesse local”, sendo lógico que ela tem como foco evitar o surgimento de novos “esqueletos” e terrenos abandonados que prejudicam o visual e a segurança de todos na cidade. Vários são os casos de prédios inacabados invadidos, utilizados por marginais para a prática de crimes, colocando em risco à saúde dos vizinhos com o acúmulo de lixo, mato, insetos e roedores.

Além disso, a Lei tem também o objetivo de impedir a venda criminosa de unidades na planta. O Projeto denominado Overbooking Imobiliário eliminará a aventura na venda da planta por quem não entrega a obra no prazo contratado com os adquirentes. A construtora ou o proprietário do terreno – que deve indicar a empresa irá construir e/ou incorporar – que solicitar o Alvará de Construção, somente o obterá se não possuir empreendimentos já vendidos com atraso superior a 30 dias, contados após a data da tolerância inserida no contrato de compra e venda.

A lei é constitucional, pois cabe ao município a criação de regras para a concessão do Alvará de Construção, que não pode ser utilizado para a pratica criminosa de vender unidades que não serão entregues. Em 2010, previmos que isso iria acontecer, alertamos, de todas as formas para a repetição em 2011/2014 de casos como a Construtoras Encol que lesou 42.000 famílias no país, e de outras como a Milão e Ponta Engenheira, que deixaram “esqueletos” em vários pontos de Belo Horizonte há 20 anos. Agora, vemos os casos recentes com a Construtora Habitare e Dínamo que deixou centenas de famílias sem moradia.

A lei tem por objetivo criar regras que acarretem segurança à questão urbanística que é de responsabilidade do Município, pois ela permite que as construtoras sérias, que consistem na grande maioria, recebam de forma rápida e tranquila do Alvará de Construção, por sempre cumprirem os contratos de compra e venda. Não pode a Prefeitura, em nome da falta de pessoal ou de estrutura alegar que a CMBH não tem o direito de propor a nova lei, que atinge somente algumas construtoras inconsequentes.

Caso o prefeito entenda que caberia somente ao Poder Executivo a autoria da Lei, por que não a propôs para evitar a lesão de mais de 2.500 famílias em BH? A demora em aprovar um projeto de 2011 deixou à vontade algumas construtoras que lesaram 2500 famílias que ficaram sem onde morar. Seria imoral que a lei que protege os adquirentes fosse questionada logo pelo Prefeito. O bandidismo no setor imobiliário deve ser combatido em prol da dignidade, honradez e seriedade, conduta obrigatória que qualquer homem público deve se pautar. A lei se ampara em questões urbanísticas, administrativas e de ordem econômica. Somente a rejeitam aqueles que entender ser normal lesar os adquirentes.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.