Construtoras cobram taxa abusiva de transferência do imóvel

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Com a excelente rentabilidade do mercado imobiliário cada dia mais pessoas têm investido na compra do imóvel em construção, sendo que muitas optam por transferir a propriedade para terceiros no decorrer da obra, seja por dificuldades em cumprir os compromissos, seja para realizar o lucro obtido com a valorização ou até porque passou a ter interesse em receber o que acumulou para aplicar em outro negócio. O problema é que a construtora, que já ganha com a realização da obra, na maioria das vezes, insere no contrato de promessa de Compra e Venda uma cláusula que estipula que ela poderá cobrar uma taxa de 3 a 10% do valor total dobem atualizado, para autorizar a transferência do imóvel. Certamente, levando-se em conta que se tornou comum imóvel acima de R$1 milhão, o proprietário vendedor fica revoltado com a cobrança de R$30 mil ou mais para a construtora apenas anuir com a transferência.

Cobrança abusiva
Primeiramente é importante esclarecer que todo direito patrimonial é transferível e que nenhuma construtora pode impedir que o adquirente do imóvel venda o que lhe pertence. O proprietário da unidade em construção pode renegociá-la para quem bem entender, a qualquer tempo, sendo correto comunicar a transferência do bem à construtora, que deverá participar da transação como anuente/interveniente, pois o novo adquirente subroga-se nos direitos e obrigações perante a construtora.

É ilegal a cláusula que estabelece um percentual para a construtora em caso de cessão de direitos, pois é assegurado ao adquirente livre transferência de sua propriedade. Ademais, cláusula com este condão é vedada por nosso ordenamento jurídico, nos termos do art. 122 do Código Civil e é considerada nula de pleno direito, conforme preconiza o Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, IV, já que cria obrigação iníqua, abusiva, pois coloca o comprador/consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade. Não há prestação de serviço que justifique a referida taxa.

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu: “o trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento já e remunerado pelo preço de cada unidade, não lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniária obtida pelo adquirente, quando este pretende revender a unidade”.

Contrato complexo
Obviamente, este tipo de contrato é mais complexo, sendo importante o vendedor, bem como o novo adquirente, caso não dominem as diversas leis e normas do mercado, ter seu advogado especializado de confiança, para que cada parte insira no contrato as cláusulas do interesse de cada um, sendo lamentável a utilização de “modelos de contratos” que geralmente levam a equívocos e omissões que geram problemas futuros.

Uma assessoria jurídica tem um custo em torno de 2% do valor da transação e deverá confeccionar o contrato de compra e venda de maneira que a construtora não tenha nenhum trabalho, além de orientar as partes sobre o pagamento do lucro imobiliário.
Nada impede que as partes assumam o risco da falta de conhecimento e utilizem apenas o “modelo de contrato”, mas neste caso, não poderão culpar o corretor caso ocorra alguma falha jurídica, pois seu papel se remune a promover a venda e a aproximar as partes. Não cabe ao corretor aprofundar em questões jurídicas que estão fora do seu alcance.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis (BH-MG)
e-mail. keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (tel. 31 – 3225-5599)