Construtora não pode reter dinheiro do comprador

0
1040
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
STJ determinou que devolução de construtora não pode ser parcelada                

Kenio - BonecoNuma compra de um imóvel na planta de uma construtora ocorre um enorme desequilíbrio de conhecimento, pois o construtor domina as regras de mercado, sendo sempre bem assessorado juridicamente, enquanto o comprador desconhece as diversas leis que regulamentam as transações imobiliárias, situação essa que favorece que esse assine contratos que protegem apenas a construtora, deixando o consumidor em exagerada desvantagem. Essa situação não ocorreria se o comprador agisse da mesma forma que os empresários, ou seja, somente assinasse um contrato após seu advogado inserir as cláusulas que protejam seus interesses.

Nos últimos anos temos presenciado o constante atraso das obras, não tendo o comprador que esperar anos para obter a posse do bem que planejou ter num prazo que foi prometido pela construtora que o estipulou conforme a sua conveniência. É inaceitável a postura de o construtor ignorar o direito do comprador rever de imediato o seu crédito, pois precisa dele para ter condições de comprar outra moradia.

Diante do abuso das construtoras de criar obstáculos para devolver os valores pagos pelos compradores quando ocorre a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, seja por sua culpa ou não, no dia 26/08/15 o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 543, que determina: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A súmula decorreu do fato de existir centenas de processos judiciais provocados pelo ato abusivo do construtor que descumpre o contrato, como por exemplo – não entregar a unidade no prazo ajustado ou o desviar os recursos da obra – e que cria obstáculos para devolver o valor pago ao comprador que solicita a rescisão do negócio. Além do construtor descumprir a lei não devolvendo o valor pago, em vários casos, insiste em descontar do crédito do comprador a multa que às vezes representa até 50% de todo valor que foi quitado.

Na realidade, com base no equilíbrio contratual que determina que a parte culpada deve sempre indenizar a parte inocente, quem tem direito a receber a multa rescisória, que em geral, correspondente a 10% do valor do bem, é o comprador, pois ele é a parte prejudicada pelo inadimplemento do construtor que motivou a rescisão.

Direito de rescindir  

Os preceitos da Súmula 543 são aplicáveis na venda de lotes de condomínios fechados, quando o empreendedor deixa de instalar os equipamentos e de realizar as obras (clube, salão de festas, quadras, campo de golfe e demais equipamentos que motivaram a compra) no prazo que prometeu, gerando assim, a frustração do comprador e a desvalorização do terreno. É notório que um loteamento comum tem um lote negociado com valor bem inferior a um condomínio fechado bem estruturado, que estimula a construção de casas de alto padrão. Não tendo sido concluídas as obras estruturais há efetiva depreciação do valor, fato esse que desestimula muitos a iniciarem as construções das casas, o que reflete no agravamento do prejuízo, pois muitos colocam seu lote à venda aumentando assim a oferta que faz cair o preço ainda mais.

O comprador não tem que sofrer o prejuízo decorrente do loteamento que fracassou ou esperar anos para que este seja viabilizado. É direito dele rescindir o contrato e exigir a multa contratual, bem como a devolução de tudo que pagou de uma vez e corrigido.

Comprador não deve ceder

Diante de centenas de processos judiciais que demonstram a má-fé das construtoras e loteadoras ao ignorarem o dever de cumprir os contratos e que, caso não o façam, devem ser penalizados, o STF sumulou a situação para uniformizar o entendimento em todos os tribunais do país, o que resultará na maior celeridade no julgamento desses processos. Assim, fica evidente a nulidade da cláusula contratual inserida pela construtora ou pela loteadora de que a devolução do valor ao comprador será em várias parcelas.

A devolução deve ser realizada de uma vez, com a aplicação da correção monetária e caso ocorra a recusa, mesmo após ser a construtora notificada deverá o crédito ser acrescido de juros de 1% ao mês até o efetivo pagamento.

Somente se o comprador for o responsável pela rescisão, por ter descumprido o contrato ou por ter arrependido, poderá o construtor descontar a multa contratual, que por sua vez não pode ser abusiva. Neste ponto, é fundamental que o comprador tenha cuidado ao negociar a rescisão, sendo aconselhável acompanhamento jurídico desde o primeiro contato com o construtor, para não ser induzido a assinar documento que poderá consolidar seu prejuízo. Caso concorde com a cobrança abusiva de multa e dê a quitação ao formalizar a rescisão, não poderá posteriormente reclamar junto ao Poder Judiciário.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Belo Horizonte – MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel.  (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

SHARE
Previous articleTambor usado na decoração é Hipster
Next articleFinanciamento imobiliário: juros da Caixa sobem
Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.