Construtora não pode reter dinheiro do comprador

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
STJ determinou que devolução de construtora não pode ser parcelada                

Kenio - BonecoNuma compra de um imóvel na planta de uma construtora ocorre um enorme desequilíbrio de conhecimento, pois o construtor domina as regras de mercado, sendo sempre bem assessorado juridicamente, enquanto o comprador desconhece as diversas leis que regulamentam as transações imobiliárias, situação essa que favorece que esse assine contratos que protegem apenas a construtora, deixando o consumidor em exagerada desvantagem. Essa situação não ocorreria se o comprador agisse da mesma forma que os empresários, ou seja, somente assinasse um contrato após seu advogado inserir as cláusulas que protejam seus interesses.

Nos últimos anos temos presenciado o constante atraso das obras, não tendo o comprador que esperar anos para obter a posse do bem que planejou ter num prazo que foi prometido pela construtora que o estipulou conforme a sua conveniência. É inaceitável a postura de o construtor ignorar o direito do comprador rever de imediato o seu crédito, pois precisa dele para ter condições de comprar outra moradia.

Diante do abuso das construtoras de criar obstáculos para devolver os valores pagos pelos compradores quando ocorre a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, seja por sua culpa ou não, no dia 26/08/15 o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 543, que determina: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A súmula decorreu do fato de existir centenas de processos judiciais provocados pelo ato abusivo do construtor que descumpre o contrato, como por exemplo – não entregar a unidade no prazo ajustado ou o desviar os recursos da obra – e que cria obstáculos para devolver o valor pago ao comprador que solicita a rescisão do negócio. Além do construtor descumprir a lei não devolvendo o valor pago, em vários casos, insiste em descontar do crédito do comprador a multa que às vezes representa até 50% de todo valor que foi quitado.

Na realidade, com base no equilíbrio contratual que determina que a parte culpada deve sempre indenizar a parte inocente, quem tem direito a receber a multa rescisória, que em geral, correspondente a 10% do valor do bem, é o comprador, pois ele é a parte prejudicada pelo inadimplemento do construtor que motivou a rescisão.

Direito de rescindir  

Os preceitos da Súmula 543 são aplicáveis na venda de lotes de condomínios fechados, quando o empreendedor deixa de instalar os equipamentos e de realizar as obras (clube, salão de festas, quadras, campo de golfe e demais equipamentos que motivaram a compra) no prazo que prometeu, gerando assim, a frustração do comprador e a desvalorização do terreno. É notório que um loteamento comum tem um lote negociado com valor bem inferior a um condomínio fechado bem estruturado, que estimula a construção de casas de alto padrão. Não tendo sido concluídas as obras estruturais há efetiva depreciação do valor, fato esse que desestimula muitos a iniciarem as construções das casas, o que reflete no agravamento do prejuízo, pois muitos colocam seu lote à venda aumentando assim a oferta que faz cair o preço ainda mais.

O comprador não tem que sofrer o prejuízo decorrente do loteamento que fracassou ou esperar anos para que este seja viabilizado. É direito dele rescindir o contrato e exigir a multa contratual, bem como a devolução de tudo que pagou de uma vez e corrigido.

Comprador não deve ceder

Diante de centenas de processos judiciais que demonstram a má-fé das construtoras e loteadoras ao ignorarem o dever de cumprir os contratos e que, caso não o façam, devem ser penalizados, o STF sumulou a situação para uniformizar o entendimento em todos os tribunais do país, o que resultará na maior celeridade no julgamento desses processos. Assim, fica evidente a nulidade da cláusula contratual inserida pela construtora ou pela loteadora de que a devolução do valor ao comprador será em várias parcelas.

A devolução deve ser realizada de uma vez, com a aplicação da correção monetária e caso ocorra a recusa, mesmo após ser a construtora notificada deverá o crédito ser acrescido de juros de 1% ao mês até o efetivo pagamento.

Somente se o comprador for o responsável pela rescisão, por ter descumprido o contrato ou por ter arrependido, poderá o construtor descontar a multa contratual, que por sua vez não pode ser abusiva. Neste ponto, é fundamental que o comprador tenha cuidado ao negociar a rescisão, sendo aconselhável acompanhamento jurídico desde o primeiro contato com o construtor, para não ser induzido a assinar documento que poderá consolidar seu prejuízo. Caso concorde com a cobrança abusiva de multa e dê a quitação ao formalizar a rescisão, não poderá posteriormente reclamar junto ao Poder Judiciário.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Belo Horizonte – MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel.  (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.