Construtora não pode lesar comprador no contrato

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Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Construtora sem capital suficiente para viabilizar uma edificação cria risco ao comprador

Kenio - BonecoE se a construtora não cumprir o contrato? Imagine você, após procurar por meses o imóvel que deseja e pagar dezenas de prestações, ver que a construtora não cumpriu com o prazo de entrega. O sentimento de impotência e desrespeito abala até mesmo a relação familiar, pois os seus membros ficam frustrados, magoados e decepcionados. Diante da redação amadora do contrato, que não prevê multa ou apenas um valor simbólico como penalidade para a construtora inadimplente, é comum alguns membros da família culpar aquele que conduziu a negociação, por ter sido ingênuo em assinar um contrato tão complexo sem qualquer consultoria jurídica especializada.

As desculpas das construtoras são várias: a falta de equipamentos (andaimes, máquinas), de materiais de construção, de profissionais qualificados (engenheiros experientes, pedreiros capacitados etc.) e falha dos fornecedores, para atender o aumento da demanda, problemas estes agravados pela inexperiência de novos incorporadores que entraram no mercado e ignoram que a atividade é complexa e de risco.

Novos construtores

Muitos investidores destinaram grande parte de seus recursos para a construção civil, atraídos por sua alta rentabilidade. Vemos comerciantes, médicos, administradores, contadores, profissionais dos mais diversos seguimentos, que nunca construíram, assumirem a atividade de construtores.

Construtoras novas, sem capital suficiente para viabilizar uma edificação, criam uma situação de risco para o comprador, que é seduzido com a promessa de adquirir a preço muito atraente um imóvel ainda na planta. Lançam o empreendimento com base no recebimento das prestações, mas esquecem que a maior parte dos recursos será paga após a conclusão da obra e a concessão do “Habite-se/Baixa de Construção”, já que muitos compradores quitarão o preço com o financiamento bancário. Mas, ocorre que geralmente o Agente Financeiro financia o imóvel somente após a abertura da matrícula da unidade no Cartório de Registro de Imóveis, a qual depende da Baixa de Construção e da CND do INSS. Assim, vemos prédios inacabados pela falta de recursos para promover o seu término, que tem alto custo.

O atraso na entrega das unidades tem acontecido até com construtoras consolidadas que aproveitam o “boom” do mercado para construir além de sua capacidade produtiva, tornando impossível entregar as unidades no prazo por ela “previsto”.

Contrato

O problema seria evitado caso o comprador dominasse as complexidades de um contrato de compra e venda de imóvel na planta e deixasse de agir com base na emoção ou com ingenuidade. Cabe ao comprador buscar uma assessoria jurídica apta a reequilibrar o contrato. Mas se a construtora recusar há algo de errado, pois quem tem confiança na sua capacidade não tem receio de assumir um compromisso de indenizar, caso não consiga cumprir o que contratou.

Falta de seriedade

Foram as construtoras que deram causa à falta de mão de obra, assumindo os riscos de não entregar das unidades no prazo prometido ao lançarem novos empreendimentos, sabedoras de que não possuíam trabalhadores suficientes cumprir a data de entrega. Muitos construtores optaram por descumprir o prazo de entrega daqueles prédios que tinham vendido para ganhar mais com novos lançamentos.

Malícia

Pelo fato de muitos compradores assinarem contratos sem ler, sem assessoria jurídica especializa e confiando em tudo que o vendedor promete (mas não escreve), ficam surpresos ao constatar que não há nenhuma cláusula de multa contra a construtora, que atrasa um, dois ou mais anos.

Há contratos com redação tendenciosa, onde a data de entrega do imóvel é colocada de forma confusa, de maneira a evitar o início da contagem do prazo exato da entrega das chaves. Por exemplo, uma das maiores construtoras do país passou a inserir que a data da entrega do apartamento será 30 dias após o recebimento do financiamento do Agente Financeiro. Isso é absurdo, pois se não termina a obra, não há como obter o Habite-se/Baixa de Construção, fundamental para abrir a matrícula da unidade, que constitui requisito para o Agente Financeiro analisar a documentação do pretendente ao empréstimo.

Abuso na estipulação do prazo de tolerância para atraso

Se um prédio demora 18 meses para ficar pronto e ocorre atraso de 6 meses, ou seja, 33% do tempo contratado, isto não é tolerância, mas sim uma falha. Há grandes obras (hipermercados, agências bancárias) que são concluídas em apenas 6 meses.  A construtora conta com engenheiros responsáveis pela gestão do projeto, programas de computador e métodos para precisar o tempo de obra. Por isso sabe quanto tempo demora para concluí-la.

Diante disso, a estipulação de um prazo tão elástico é uma distorção do conceito do que seja “tolerância”.

Por isso, é importante que o prazo de entrega seja estipulado com seriedade, sendo estranha a redação de contratos onde consta que a construtora pode atrasar 180 dias e ainda os tantos dias decorrentes de chuva em excesso, greve, falta de materiais, demora das concessionárias de energia elétrica e de água, enfim, a data de entrega, se torna uma incerteza.

Boa-fé deve prevalecer

A lei possibilita a revisão/anulação de cláusulas desproporcionais ou abusivas. Assim, mesmo que o consumidor tenha assinado um contrato com cláusulas que exonerem a responsabilidade da construtora, possibilitando, por exemplo, o atraso injustificado na entrega da obra, o consumidor pode pedir a declaração de nulidade da cláusula e indenização para compensar o atraso. É o que determina o Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao dizer que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor, por vícios de qualquer natureza. Além disso, o CDC determina que as cláusulas devem ser interpretadas de maneira favorável ao consumidor.

Indenização

Qualquer pessoa que adquire um imóvel na planta ou em construção espera que a incorporadora o entregue no prazo estipulado no contrato e nos anúncios publicitários.

Curioso notar que até 2009 as construtoras previam em seus contratos uma multa de 1% ao mês por cada período de 30 dias de atraso, que é razoável, já que quando o comprador atrasa o pagamento de alguma parcela, a lei autoriza ao credor cobrar juros de 1% ao mês, acrescido da correção monetária. Interessante ressaltar que as construtoras também cobram 1% ao mês do valor do imóvel pela fruição, quando o comprador rescinde o contrato após ter a posse do bem.

Ocorre que desde 2011 as construtoras deixaram de inserir a multa por atraso na entrega da obra, já que ao vender a unidade sabiam da impossibilidade de entregá-la no prazo previsto. Entretanto, vemos o Poder Judiciário atento a essas manobras, pois há várias decisões recentes condenando a construtora a indenizar o atraso na base de 1% do valor total e atualizado do imóvel, por cada mês de atraso, além dos danos morais.

Kênio de Souza Pereira

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Belo Horizonte-MG

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel.  (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.