Construtora: Não erre na metragem do imóvel

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Boa-fé, fidelidade e equilíbrio devem ser a base de um contrato

kenioDiante da decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que determinou que o comprador do imóvel pode exigir abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato, quando a Construtora entrega o apartamento/loja/sala com área inferior que a prometida no contrato de compra e venda, espera-se que os construtores passem a ter maior cuidado no momento de redigir seus contratos. Devido ao seu alto custo o imóvel é vendido com base em tantos metros quadrados, ou seja, quanto maior a metragem do imóvel, mais se paga, conforme a sua fração ideal.

Geralmente os compradores agem com demasiada confiança, sendo comum os contratos serem redigidos de forma a proteger a parte mais preparada, ou seja, a Construtora. Logicamente, seria um atestado de incompetência  o Departamento Jurídico da Construtora inserir várias cláusulas contra o interesse de seu contratante. Da mesma forma, consiste ingenuidade o comprador não buscar assessoria jurídica  para equilibrar o contrato. Os compradores desconhecem que as Construtoras, interessadas na conclusão do negócio, respeitam o comprador que busca assessoramento jurídico e aceitam inserir cláusulas que  visam proteger os seus direitos.

Abuso X Direito

O art. 500 do Código Civil (CC)  estipula que quando um comprador adquire um imóvel -“por medida” denominado ad mensuram, ou seja, com determinados metros quadrados, o comprador somente poderá reclamar, pedir abatimento proporcional do preço ou até rescindir o contrato, se a diferença ultrapassar 5% do tamanho do imóvel.

O Ministério Público do DF, ao perceber que, rotineiramente, determinada  Construtora de Brasília se utilizava desse expediente, ou seja, que propositadamente -“errava” a metragem até o limite de 5%, moveu uma Ação Civil Pública onde conseguiu anular a disposição contratual que isentava a Construtora de indenizar o comprador no caso deste receber uma unidade com área menor do que aquela que constou no Contrato de Compra e Venda.

O STJ esclareceu que nos contratos imobiliários não prevalece o CC, pois se aplica o Código de Defesa do Consumidor, por ser lei especial. Apesar do CC prever que possa haver pequena falha na medição, esta  cláusula deve ser declarada nula de pleno direito  quando se verifica que há abusividade por prever a exoneração da responsabilidade da construtora.

No processo apurou-se a prática  deliberada da redução das dimensões contidas nos contratos, diferentes daquelas fisicamente constatadas nos imóveis comercializados na planta ou em construção. O STJ alertou que se a construtora erra deliberadamente em dezenas de apartamentos de 200 m², em contratos padronizados,  a cada 20 apartamentos ela ganha um, auferindo assim lucro ilícito e muito representativo, além de penalizar o comprador. É fundamental na contratação haver fidelidade, lealdade, coerência e cooperação.

Para o STJ -“mostra-se não apenas visível, como também notória a má-fé da construtora ao socorrer-se da exceção legal prevista no artigo 500 CC para, além de eximir-se da responsabilidade advinda da venda por medida quando não correspondente à  área constante do contrato com as reais dimensões dos imóveis, fazê-lo de maneira deliberada e rotineira, com o claro intuito de proveito próprio”. E continua: “é impossível que uma empresa de grande capacidade empreendedora, com profissionais da engenharia qualificados, cometa o mesmo erro em várias unidades e mais, exatamente nos limites que a exoneram de responsabilidade previstos na lei. -“A ninguém é permitido valer-se de lei ou de exceção prevista em lei para obtenção de benefício próprio quando este vier em prejuízo de outrem.” Portanto, vamos medir melhor o que vendemos e compramos, ok!

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel.  (31) 3225-5599

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.