Condômino antissocial pode ser expulso

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PT planeja estimular as invasões de imóveis urbanos
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Conflitos com condômino motivam a venda do apartamento para preservar sua saúde e tranquilidade

Kenio - BonecoEm casos extremos, um condômino antissocial pode ser expulso. Com a preferência das pessoas morarem nos condomínios, especialmente naqueles que têm ampla área de lazer com diversos equipamentos, a cada dia vemos aumentar a proximidade entre os vizinhos que buscam maior segurança e conforto. O problema é quando esse vizinho perturba o sossego com barulho e condutas antissociais, tornando a convivência um suplício.

Muitas pessoas ignoram, que é possível, em casos extremos, obter uma decisão judicial que determine a exclusão, também chamada expulsão, do morador, mesmo que ele seja proprietário. Há acórdão onde o Tribunal de Justiça determinou o impedimento do proprietário que perturbava os vizinhos permanecer no edifício, podendo ele local, ceder ou vender a unidade. Assim, o interesse coletivo prevaleceu, pois o direito de propriedade não é absoluto, sendo vedado o seu uso abusivo, que fere a sua função social que impõe limites.

A convivência em condomínio em geral é saudável, pois a proximidade facilita fazer amigos. O vizinho, muitas vezes, é quem nos ajuda em horas de sufoco. Porém, há condomínios em que um ou outro vizinho é agressivo, havendo registro até de lesões corporais, que criam um ambiente “infernal”. Esse clima resulta na desvalorização das unidades e em mudanças do edifício, já que muitos vendem o apartamento no intuito de preservar a saúde e a tranquilidade de sua família. 

Há pessoas que não entendem que como em qualquer grupamento, os moradores dos edifícios também estão submetidos a regras próprias, destinadas à manutenção da harmonia entre as pessoas. Não se pode viver em sociedade sem compreender que o direito à liberdade de um tem como limite o direito à liberdade do outro.

Comportamento antissocial pode ser considerado como aquele repudiado pelos demais condôminos; a prática de atos que um “homem comum” não executaria, que age de forma a desrespeitar ou agredir a boa educação, as regras de boa convivência, as leis e a convenção. Tais atos tornam a pessoa indesejada em qualquer lugar.

Enquadrar a atitude de alguém como comportamento antissocial requer cautela, para que não se cometa arbitrariedade em nome do bem estar-social. A vontade dos condôminos não pode afrontar garantias constitucionais, como o direito à moradia, à liberdade e à propriedade. Todavia, tais garantias não são absolutas, pois se encontram limitadas pela função social e pelo direito de vizinhança, ou seja, o interesse individual não se pode sobrepor ao interesse social-coletivo.

Direito à vida

O Código Civil (CC) proíbe o uso nocivo da propriedade. O fato de o condômino pagar a quota de condomínio ou as multas punitivas pelos atos irregulares, não lhe dá o direito de fazer o que bem entender dentro do condomínio. Além disso, o bem mais importante garantido na Constituição Federal é o Direito à Vida. Por isso, não se deve permitir que um condômino que ameace a integridade física e até mesmo a vida dos demais condôminos tenha a garantia de permanecer no imóvel em qualquer circunstância.

Os jornais noticiam agressões e homicídios dentro de condomínios, geralmente previsíveis diante do comportamento antissocial do morador, que muitas vezes agride os vizinhos psicologicamente por longos perídios, gerando dano moral. O direito à liberdade, à moradia e à propriedade não pode se sobrepor ao direito à saúde e à vida. Existem condôminos tolerantes que evitam tomar providências contra outro condômino agressivo, mas se esquecem que a agressão pode se virar contra o filho, a esposa ou sua mãe. E, aí as coisas podem fugir do controle.

Tragédias podem ser evitadas

Em 2001, em Belo Horizonte, uma vizinha foi morta com quase 40 facadas. O agressor era um trabalhador, pacato e equilibrado, mas diante de tantas agressões psicológicas e morais da vizinha, acabou tendo essa reação. O condomínio já tinha tentado retirar essa vizinha provocadora, mas sem obter êxito por falta de pouca técnica jurídica. O comportamento da vizinha era tão absurdo, que o agressor acabou sendo condenado a uma pena de apenas 18 meses de reclusão, já que os vários moradores depuseram a seu favor. Depois a pena foi revista, mas ficou evidente que o fato poderia ter sido evitado que os condôminos unidos tivessem acionado com técnica e competência a vítima que criava um inferno no prédio.

Em 23 de maio de 2013, no bairro nobre de Santana de Paraíba, no condomínio Bosque de Tambaré do Alphaville, na Grande São Paulo, um empresário do setor de metalurgia perdeu a paciência com o casal (um executivo de multinacional e uma dentista) e os matou a tiros após invadir o apartamento do andar superior, por causa de barulho. Logo após, este empresário voltou ao seu apartamento e disse para a esposa que tinha “solucionado o problema” e a seguir suicidou com um tiro na cabeça. Nada justifica essa fúria, mas casos semelhantes têm acontecido em todo o país por inércia da administração dos condomínios e por falta de providências jurídicas da pessoa que é prejudicada, que deixa a raiva e a angustia acumular até que ocorrer a perda de controle.

A violência tem sido estimulada a todo momento em games, na televisão, com filmes, noticiários e até desenhos que mostram crimes como se fossem normais. Cabe a cada um de nós combatê-la com atitudes técnicas e jurídicas.

Multa 

O Código Civil prevê multa para inibir as atitudes do condômino antissocial no edifício. O parágrafo único do art. 1337 determina: “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

Entretanto, a multa de 10 vezes o valor da quota ordinária de condomínio nem sempre é capaz de inibir o condômino antissocial, sendo complicada a sua aplicação por quem não domina questões jurídicas, pois pode vir a ser anulada. Após a aplicação da multa e não cessando o comportamento antissocial, para a ser viável cogitar os procedimentos que visem a exclusão do condômino em busca da tranquilidade da coletividade.

Desvalorização dos apartamentos

Um edifício em que há condômino com comportamento antissocial fica marcado de forma negativa, podendo desvalorizar consideravelmente as unidades tanto para a venda quanto para o aluguel. São centenas os edifícios onde os moradores mais educados optam por mudar para obter paz.

O problema deve ser combatido, sendo necessário investimento financeiro expressivo na contratação de advogado que domine direito imobiliário, que aceite o desafio de rerratificar a convenção e os riscos de enfrentar o morador problemático. Sem experiência jurídica e determinação para implantar dezenas de atitudes para solucionar o problema, este tende a se agravar, pois são vários os casos de nenhum inquilino consegue ficar no apartamento que foi desocupado pelo dono que não suportou passar raiva e preferiu mudar.

Quando as conversas e as advertências não funcionam, é fundamental um advogado assumir o caso para que seja aplicada a multa de forma correta, a qual será uma das medidas preparatórias para se propor futuramente um processo que vise excluir ou expulsar o condômino antissocial.

Expulsão de condômino

Diversos países como Uruguai, Alemanha, Suíça e França são favoráveis à expulsão do condômino, seguindo critérios próprios de cada país. A lei brasileira. Assim, as opiniões divergem sobre tal assunto.

Entretanto, numa situação de gravidade extrema, para se levar a cabo a expulsão de um condômino, o assunto deve ser tratado numa assembleia. A expulsão só deve ser tentada depois de se esgotarem todas as demais possibilidades de solução do problema.

Dependendo do caso, é aceitável que a Assembleia Geral aprove com um quórum especial a exclusão de tal condômino, sendo fundamental conceder-lhe prazo para defesa. Caberá ao Poder Judiciário decidir pela exclusão ou não do condômino, mas vindo a determinar que em prol do direito à saúde e a vida, este perderá apenas o direito de martirizar seus vizinhos, pois poderá vender ou alugar seu bem, ficando apenas impedido de ocupá-lo.

Veja no site (http://www.keniopereiraadvogados.com.br) o debate sobre Direito de Vizinhança e a possibilidade de expulsão do morador.   Eu e o Juiz de Direito Carlos Alexandre Romano de Carvalho esclarecemos todos os pontos que visam garantir o bom uso da propriedade.

https://www.youtube.com/watch?v=tcGDC_8WdqU

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis– tel. (31) 3225-5599

Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e Secovi-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.