Condomínios: vote sem dúvidas nas assembleias

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Algumas obras ou providências deixam de ser implementadas em  Condomínios em razão de dúvidas sobre o quorum. Por quorum entende-se o número de pessoas necessário para iniciar uma assembleia e deliberar de maneira eficaz.

Condomínios
Assembleias de Condomínios

O Código Civil estabelece que o quorum necessário para aprovação de obra de embelezamento em Condomínios é de 2/3 dos condôminos e a útil por maioria de votos, sendo que a realização de obra necessária não exige quorum, pois sua realização é obrigatória para preservar o bem. A má redação da lei contribui essa hesitação. Diante da má redação da maioria das convenções que geram muita confusão, deve o condomínio atualizar a sua convenção de maneira a adequar os quoruns à sua realidade, ou seja, prestigiar a aprovação pela maioria dos presentes. A experiência comprova que nos condomínios, especialmente os comerciais, a participação dos condôminos nas assembleias é sempre pequena.

A exigência do quorum qualificado de 2/3 (votação que leva em conta os presentes e os ausentes) se justifica para alterar a convenção 2/3 e em casos raros. Já quando se tratar de direito de propriedade, alteração de vaga ou destinação da edificação é correta a exigência da unanimidade.

Questão pontual
Ao se aprovar uma obra, é comum esquece-se sobre as decisões dos seus detalhes, como o tipo revestimento da fachada, se de ladrilho ou granito, da cor ou textura, da tonalidade do vidro. Para evitar muitas votações posteriores (que numa convenção bem elaborada prestigia a aprovação pelo voto da maioria simples dos presentes), poderá a assembleia nomear uma comissão de três ou cinco condôminos, com poderes de decisão, onde a maioria de seus membros terá poder de decisão rápida sobre questões pontuais, que evitará desgastes com a convocação de novas assembleias. Em qualquer caso, é sempre importante primeiramente respeitar as orientações de profissionais especializados (arquiteto, decorador, engenheiro, advogado, contador) para garantir que a opção aprovada seja a mais acertada.

Sendo a maioria das convenções mal redigidas, propensas a gerar mais confusão do que orientação, caberá ao condomínio promover a sua alteração de maneira a evitar dúvidas que podem gerar problemas e prejuízos, devendo adequar os quoruns de votação à sua realidade. Diante da realidade da falta de participação nas reuniões, deve-se valorizar os condôminos que comparecem à assembleia e privilegiar o espírito democrático. Aos condôminos que tiverem o voto vencido na assembleia caberá contribuir com o sucesso da deliberação aprovada, melhorando assim a convivência.

Kênio de Souza Pereira –

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599

 

  • Luiz Antonio

    Dr. Bom dia!

    No caso de um baracão locado para empresa, é exigido o seguro de incêndi, vendaval etc que é pago pelo locatário tendo como beneficiário o locador.
    No caso de granizo por exemplo, a seguradora exige fiança de 10% do valor segurado sendo um mínimo de R$1.000,00.
    Pergunto-lhe: Quem deve arcar com esta fiança. O locatário ou o locador?
    Grato e parabéns pelos artigos muito úteis.

  • Kênio Pereira

    Prezado leitor Luiz Antônio,

    Primeiramente agradeço por acompanhar a nossa coluna do Portal E-Morar, pois nos estimula a continuar a ajudar as pessoas na compreensão das complexas questões que envolvem o mercado imobiliário. Parece que há um equívoco na exposição da dúvida, pois Apólice de Seguro não exige fiança. Talvez, queira dizer que no caso de um sinistro, a Cia. Seguradora exigirá que o segurado pague uma franquia, ou seja, um valor base de participação, sendo que o valor que superar a franquia será assumido integralmente pela Cia. de Seguro.

    Quanto aos danos provenientes de uma chuva de granizo, tendo em vista que este evento decorre da natureza, cabe ao proprietário/locador assumir a franquia, pois o inquilino não contribuiu para que os danos ocorressem. Importante ressaltar que os danos provenientes de “força maior”, conforme previsão do Código Civil, isentam a pessoa de indenizar, pois não há como o inquilino impedir as intempéries da natureza, sendo o risco do proprietário. Mas, caso o inquilino pratique qualquer ato que venha a gerar prejuízo ao imóvel, até mesmo por omissão ou falta de manutenção, caberá a este assumir os custos integrais dos reparos. Tendo os danos cobertura da Cia. Segurado, no caso do inquilino ter contribuído para o prejuízo (que pode ser outros casos que não incluam chuva de granizo/situação inevitável/força maior) caberá então assumir o custo da franquia.

    Espero ter lhe esclarecido e continue acompanhando o Portal e-morar.

    Kênio de Souza Pereira
    keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
    Tel: 31-3225-5599

  • Nicollas Castro

    É legal aprovar em assembleia que todas as pautas deverão ser encaminhas para os condôminos para votação?

    Doutor,

    Bom dia.

    Estou com uma dúvida e gostaria de contar com o conhecimento de vocês para esclarecê-la, se possível.

    Como a presença em assembleias, em sua esmagadora maioria, é mínima, e buscando democratizar as normas contidas na convenção e no regimento interno de forma legal, aprovar pauta em AGE determinando que toda pauta sugerida, a partir da aprovação nesta última, deverá passar pelo crivo de todos os condôminos adimplentes para sua aprovação através de e-mail ou comunicação por escrito, os quais terão “x” dias para se manifestarem a favor ou contra a proposição apresentada é legal? Já que as deliberações nas assembleias são soberanas e, sendo referida pauta aprovada na mesma, passaria a ter força de “lei”. è isto? No caso 2/3 dos votos para alterar a convenção.

    O síndico do meu condomínio já fez passar uma lista dando ciência de alteração na convenção anterior, pergunto: é legal que 10% vote a alteração da convenção e uma comunicação aos condôminos, que tomam ciência por escrito, possa alterar a referida convenção?

    Muitíssimo obrigado.

    Nícollas Castro