Condomínios: quando é viável o uso exclusivo da área comum

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Se em alguns condomínios o espaço serve a apenas ao morador de determinado apartamento, não se configura o uso comum, mas sim de uso exclusivo. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Se em alguns condomínios o espaço serve a apenas ao morador de determinado apartamento, não se configura o uso comum, mas sim de uso exclusivo. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
STJ definiu ser possível em condomínios utilizar hall social de forma privativa em alguns casos

Em condomínios, o espaço interior dos apartamentos, salas ou lojas consiste em áreas privativas, tendo acesso a elas somente seus proprietários. Todas as áreas externas às unidades, inclusive as garagens configuram áreas comuns, pois qualquer ocupante do edifício transita pela mesma sem qualquer restrição. Quanto ao espaço da vaga de garagem de cada condômino esse é denominado propriedade exclusiva, pois somente este pode ali estacionar seu automóvel.

Entretanto, existem áreas comuns no edifício que servem apenas ao uso de moradores de uma única unidade imobiliária, como, por exemplo, o hall exclusivo de elevador que serve somente determinada unidade. Vários são os edifícios antigos que são divididos em dois blocos 1 e 2 ou A e B, cada um com seu elevador, sendo que entre eles há uma área de serviço na qual está localizada a caixa de escada e o respectivo elevador de serviço.

Nesses inúmeros edifícios é comum cada unidade trancar a porta do seu hall social, havendo casos de a porta do elevador ser aberta somente com chave, situação esse que caracteriza maior privacidade ao apartamento. Diante dessa autonomia e conforto, pode seu proprietário decorar esse hall com tapetes, quadros, planta e mobiliário conforme o seu gosto, pois somente ele e sua família utilizam esse pequeno hall, o qual é totalmente independente em relação ao outro apartamento localizado no mesmo andar.

Condomínios com mais segurança

Dessa maneira, cada unidade passa a ter maior segurança, não tendo razão qualquer vizinho questionar, pois esse hall diante da concepção arquitetônica caracteriza na verdade uma área privativa, pois a ninguém interessa ter acesso ao mesmo. Tanto é verdade que ao ser projetada a área do hall de serviço que possui um elevador de serviço distinto que possibilita o acesso às portas de serviço de cada apartamento, essa é que se presta a ser realmente utilizada de maneira comum por todos os moradores, ao dar acesso às escadas no caso de pane dos elevadores, bem como rota de fuga em decorrência de um incêndio.

Independência e privacidade são valorizadas no mercado

É uma tendência do mercado imobiliário de luxo, oferecer apartamentos que possuam hall exclusivo entre o elevador e a porta principal, dando sensação de maior segurança à entrada do apartamento. Apesar de não servir a nenhum outro morador quanto o edifício possui dois ou mais apartamentos no mesmo andar (um lado par e outro ímpar), alguns síndicos de condomínios e condôminos, por desconhecimento jurídico, insistem em exigir que esse hall seja mantido como se pudesse ser utilizado por todos além do morador da referida unidade.  Visando reduzir os conflitos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu o direito de uso exclusivo de área comum quando ela não for necessária para todos os moradores.

Área comum é aquela disponível para utilização por todos os condôminos. Se o espaço serve a apenas ao morador de determinado apartamento, não se configura o uso comum, mas sim de uso exclusivo.

Questionar segurança é incoerente

Se existem as portas que separam cada hall social em cada andar e há uma área de serviço entre elas que dá acesso às escadas, consiste num absurdo alguém tentar impedir que a porta seja trancada, sob alegação que o espaço é de uso comum. Até mesmo o Corpo de Bombeiros não questiona esse isolamento dos halls sociais, pois o que importa é a manutenção de livre acesso às escadas, o que é feito pela porta de serviço de cada apartamento.  Questionar o direito de um proprietário deseja aumentar a sua segurança e privacidade é uma incoerência, pois a nenhum outro morador serve o uso daquele espaço.

Se o edifício foi construído de modo que cada apartamento possui elevador independente, não há porque um morador requerer o uso do elevador alheio, ou seja, não é correto o condômino do apartamento 01 solicitar o uso do elevador que serve aos apartamentos com final 02. Estranhamente, há proprietários que acreditam que podem utilizar o outro elevador e invadir  o hall exclusivo do outro apartamento, sob alegação que sua vaga de garagem está mais próxima dele. Isto é um abuso, pois quando ele comprou o apartamento sabia da localização da sua vaga.

STJ e Corpo de Bombeiros permitem hall social isolado 

Por falta de lógica jurídica, alguns viajam em teorias infundadas, alegando que trancar o hall prejudica a fuga em caso de incêndio.  Entretanto, é amplamente divulgado pelo Corpo de Bombeiros que, no caso de incêndio, deve ser evitado o uso de elevadores, podendo esse hall social ser trancado quando não contêm equipamentos de combate a incêndio, sendo que a escada se encontra no hall de serviço, local onde ficam os extintores.

Diante dos recorrentes conflitos judiciais sobre o uso exclusivo de área comum, o Superior Tribunal de Justiça aprovou o enunciado 247, da III Jornada de Direito Civil: ” Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos”. Dessa maneira, constata-se que quando a convenção de condomínios é elaborada por um especialista, em vários casos este instrumento que regulamenta a propriedade o faz com primor ao esclarecer com técnica essas situações, permitindo a utilização dos halls de maneira lógica, em prol da segurança e do conforto, evitando assim polêmicas desnecessárias.

Kênio de Souza Pereira
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliária da OAB-MG.
Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br  

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.