Condomínios estão se tornando loteamentos comuns

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O tema desse artigo e vários outros sobre condomínios e compra e venda de imóveis serão abordados na palestra que ministraremos no Encontro Imobiliário. Foto; Eugênio Gurgel/Divulgação
O tema desse artigo e vários outros sobre condomínios e compra e venda de imóveis serão abordados na palestra que ministraremos no Encontro Imobiliário. Foto; Eugênio Gurgel/Divulgação
Aumentam os fracassos de condomínios nas ações de cobrança contra não associados

Há riscos de condomínios se tornarem loteamentos comuns. A escalada do aumento da violência em grandes centros urbanos vem tornando os condomínios fechados uma excelente opção para quem quer morar bem, livre da poluição, com segurança e ainda contar com a facilidade de serviços prestados pelas associações de moradores.

Porém, vícios presentes na constituição dessas associações vêm inviabilizando o custeio do conforto, a ponto de fazer alguns condomínios fechados voltarem a se tornar loteamentos comuns, resultando na desvalorização dos imóveis. O problema decorre da recusa de proprietários de pagar a quota de rateio por entenderem que estão sendo lesados em alguns casos. Dentre as situações que se mostram abusivas está na cobrança de quota de rateio por serviços que os imóveis não usufruem como no caso dos lotes lindeiros às rodovias que não têm como se beneficiar do controle da portaria e a cobrança da quota multiplicada por número de lotes que são unificados para o uso de uma moradia.

Tantos casos neste sentido fizeram com que o Superior Tribunal de Justiça, em março de 2015, se manifestasse e entendesse como abuso das associações constituídas de forma irregular cobrar valores mensais para a manutenção dos serviços. Em resumo, o que foi definido pelo STJ consiste na desobrigação de pagamento de quotas mensais se o proprietário não é associado.

Tribunais  têm indeferido cobranças de não associados 

Essa nova orientação está contida nos Recursos Especiais nº 1.439.163-SP e n.º 1.280.871/SP, julgados pela Segunda Seção do STJ, que vem sendo seguida por todos os Tribunais de Justiça dos Estados, visto que o julgamento foi realizado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil vigente em 2015. A ementa é clara ao determinar:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA – ART. 543-C DO CPC – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU – IMPOSSIBILIDADE. 

1.    Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”. 

2.    No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança”

Amadorismo

Tendo em vista a posição do STJ, as recentes decisões dos Tribunais de Justiça ter frustrado as associações que insistem em agir de maneira amadora, sem a devida regulamentação. Neste sentido, em abril de 2016, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais já se manifestou, conforme:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA – CONDOMÍNIO DE FATO – AUSÊNCIA DE LEI AUTORIZADORA
– Conforme decisão do STJ em julgamento de recurso especial submetido ao rito do art. 543-C do CPC de 1973, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

O morador do loteamento fechado também não pode ser obrigado ao pagamento de contribuição denominada condominial se não houver lei prevendo referido pagamento. TJMG – AC 1.0090.12.0018886-7/003- Relator Des. Alexandre Santiago – Data de Julgamento 06/04/2016- Data de Publicação 08/04/2016- DJE

Sem conseguir receber as quotas do rateio da associação cobranças aos moradores, torna-se inviável manter o condomínio, transformando-o em loteamento comum. Logicamente, quando a cobrança é feita contra o proprietário que não usufrui do serviço, como por exemplo da casa que tem entrada somente pela estrada, não tendo como utilizar a portaria, fica configurado o enriquecimento sem causa para a associação.

Loteador pode ter que indenizar comprador 

Além das consequências diretas aos moradores, com a queda do padrão de qualidade de vida e questões afeitas à segurança, há ainda efeitos jurídicos importantes quanto ao vendedor/ loteador, que poderá ser surpreendido por ações quanti minoris ou estimatórias, nas quais os compradores poderão pleitear a redução do valor pago pelo lote se ainda estiver pagando prestações ou a indenização se já tiver quitado há anos. É notório que um lote num loteamento comum vale bem menos do que aquele situado num condomínio fechado, que exige expertise para ser criado sem falhas que impeçam o combate a inadimplência.

Por tal razão, é importantíssima a assessoria jurídica especializada no momento em que se resolve proceder a constituição de associação de moradores, bem como do projeto e da documentação que dará suporte ao “condomínio fechado” para que esta tenha a legitimidade suficiente para defender os interesses e realizar as cobranças (até mesmo por via judicial) das contribuições mensais dos moradores, tornando viável o pleno funcionamento do condomínio.

Há diversas questões prático-jurídicas a serem observadas, pois qualquer irregularidade na origem da associação poderá torna-la inócua, inviabilizando a cobrança de taxas mensais, que resultará a impossibilidade de se manter o formato de loteamento fechado.

XXVI ENCONTRO IMOBILIÁRIO DA OAB-MG – DIA 29 DE MAIO

O tema desse artigo e vários outros sobre condomínios e compra e venda de imóveis serão abordados na palestra que ministraremos no Encontro Imobiliário, que será realizado no auditório da sede da OAB-MG, localizado na Rua Albita, 250 – Cruzeiro. O evento é aberto ao público que poderá eliminar suas dúvidas com os palestrantes. Maiores informações e inscrições no www.oabmg.obr.br

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. 

Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.