Condomínios fechados: STJ inviabiliza o modelo

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar um imóvel na planta
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Falta de profissionalismo na regulamentação de condomínios fechados  estimulará negativa de pagamento às associações 

Kenio - BonecoO que venho alertando desde 2004 sobre condomínios fechados aconteceu e resultará na desvalorização de centenas de casas e lotes que são comercializados como que fizessem parte desse tipo

de condomínio, pois na verdade são loteamentos comuns que se transformaram em loteamentos fechados sem os devidos procedimentos jurídicos. Receber a quota de condomínio que sustenta esses “condomínios fechados” tende a ficar mais difícil e muitos serão extintos diante da nova posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que decidiu, em março de 2015, que aquele que não faz parte da associação não é obrigado a pagar o rateio de despesas. E sem dinheiro em caixa não haverá como custear as despesas com os porteiros, vigias motorizados, limpeza e outros serviços que são administrados pela associação por meio de um estatuto que é registrado somente no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, nos termos do inciso I, do artigo 114 da Lei nº 6.015/73. Se fosse realmente um condomínio possuiria uma convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis conforme prevê o item 17, do inciso I, do artigo 167 da referida lei federal que regulamenta os registros públicos.

Até 2014, o Superior Tribunal de Justiça decidiu em vários processos que a associação tinha o direito de receber a quota de condomínio de todos os proprietários de lotes ou casas dos loteamentos que possuíam portaria que controlava o acesso, pelo fato dessa vigilância e demais serviços valorizar os imóveis, mesmo que seus proprietários não tivessem aderido ao estatuto da associação. Várias são as decisões que condenavam ao pagamento com base na vedação do enriquecimento sem causa, conforme podemos ver nos julgados:

REsp (Recurso Especial) 439.661/RJ: “Condomínio Atípico. Associação de moradores. Despesas comuns. Obrigatoriedade. – O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio de despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue gozando dos benefícios sociais sem a devida contraprestação”. No mesmo sentido o REsp. 261.892/SP que afirma: “Deve contribuir para as despesas comuns o proprietário de imóvel integrante de loteamento administrado por entidade que presta diversos serviços no interesse da comunidade (distribuição de água, conservação do calçamento, portaria, segurança, etc.) sob pena de enriquecimento injusto”. Mas agora mudou tudo!

Tendo em vista a multiplicidade de processos em todo o Brasil que discutem essa matéria e que dezenas deles estavam sendo analisados pelas 3ª e 4ª Turma do STJ, foi realizado o julgamento pela Segunda Seção, que reuniu todos os Ministros dessas Turmas para assim fixar um entendimento de forma a uniformizar a jurisprudência. Dessa forma, em março de 2015, com a votação de seis a dois, o STJ mudou radicalmente o entendimento e consagrou que nesses casos deve prevalecer o artigo 5º, inciso XX da Constituição Federal que determina, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Assim, somente os proprietários de casas e terrenos de loteamentos fechados que assinaram o estatuto da associação ou aderiram a ela mediante registro imobiliário são obrigados a pagar pelas despesas pelos serviços, dentre eles a portaria, segurança e limpeza. Essa nova orientação prevalecerá em todos os Tribunais Estaduais e Federais e assim liquidará a base de sustentação do custeio de centenas de loteamentos que forçavam o pagamento das quotas impostas por associações criadas de forma amadora.

Guaritas e vigias de ruas

Os mesmos fundamentos jurídicos poderão ser utilizados pelos proprietários dos apartamentos e casas localizadas em ruas onde são instaladas cancelas de controle de acesso e que não desejem pagar as despesas com esses vigias, que às vezes circulam com motos pela região. Somente os que tiverem interesse nesse serviço ou os que se associarem é que arcarão com essas despesas.

A nova orientação contida nos Recurso Especial nº 1.439.163-SP e REsp n.º 1.280.871/SP, julgado pela Segunda Seção, que influenciará todos os julgamentos do país, pois foi realizado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil, é de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Alertei sobre o risco durante 11 anos

Os leitores que acompanham meu trabalho como advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, certamente não se surpreendem com a nova visão do STJ, pois tenho alertado desde 2004 nos artigos publicados no Hoje em Dia (o mais recente dia 10/03/14, “Condomínio fechado: a taxa”), no jornal O Tempo/Pampulha (Condomínio Fechado: não compre gato por lebre – dia 28/10/07) sobre o risco de se tornar inviável a cobrança das quotas por parte de condomínios conduzidos de forma amadora, sem a devida assessoria jurídica.

Na revista mais consagrada do país na área imobiliária, o Boletim do Direito Imobiliário, nº 34 (nov/2004) publiquei o artigo “Adquirir lote em condomínio fechado requerer reflexão”, onde relatei sobre o risco do STJ desobrigar o pagamento das taxas de condomínio por falhas na documentação, tendo o texto sido publicado também no Jornal Hoje em Dia, de 31 de julho de 2004. Nele afirmei: “Noutros casos são comuns demandas judiciais nesses “condomínios” já que não possuem convenção legalmente registrada, provocando discussões intermináveis, dentre ela, a cobrança do rateio de despesas”.

Ministrei várias palestras, dentre elas “A polêmica da legalidade da cobrança da taxa em condomínio fechado” no auditório da OAB-MG, em 06/05/09, no II Seminário de Direito Urbanístico da OAB-MG, no qual afirmei: “A maioria dos condomínios fechados não possui documentação adequada, sendo simples loteamentos sob o ponto de vista jurídico”.

Vários foram os proprietários de loteamentos que entenderam a orientação, ou seja, regularizaram a documentação e lançaram os empreendimentos de forma a não enganarem os compradores, pois certamente um terreno localizado num loteamento fechado vale bem mais do que num loteamento comum.

O loteador que enganou os adquirentes pode vir a ter que indenizar as centenas de pessoas que compraram uma coisa pensando ser outra. Logicamente, diante do aumento a insegurança e visando tranquilidade muitas pessoas pagaram valores mais expressivos com a certeza de que a documentação que impõe a manutenção do custeio do rateio de despesas era perfeita. Sem essa regulamentação jurídica pagará a quota mensal só quem desejar e diante da impossibilidade de obter sucesso da ação de cobrança não haverá mais condomínio fechado devido ao aumento da inadimplência.

Enganação do “Condomínio fechado” é antiga

A situação é tão grave que em vários casos nem o loteamento é aprovado, inclusive em regiões nobres como Lagoa Santa, Nova Lima, Brumadinho e demais cidades do país. No artigo publicado em 2004 e novamente reproduzido no Jornal Pampulha em 28/10/07 afirmei:

                 “Muitos desejam a segurança e status de morar em um condomínio fechado. Ocorre que não são poucas as notícias dessa conquista ter virado um transtorno. São diversos os casos onde o proprietário de uma gleba rural faz um loteamento irregular, com planta sem a aprovação pela prefeitura, o que acarreta na recusa do Cartório de Registro de Imóveis em registrar a escritura de compra e venda.

                 Várias são as pessoas movidas pela emoção e credulidade que compram um terreno sem saber que está adquirindo um pedaço de uma fazenda ou gleba. A “jogada” mais comum é a seguinte: faz-se um loteamento irregular, sem aprovação da lei 6.766/79 e vendem- se frações ideais de terreno, o que leva o comprador a ter vários “sócios” de uma única gleba de terra. Nessa situação, a pessoa adquire um lote sem saber exatamente onde são as divisas, pois não há planta aprovada. A procura por uma assessoria jurídica poderá amenizar o prejuízo, pois o comprador poderá processar o vendedor/loteador.

                 Os loteamentos sem aprovação da prefeitura não têm valor jurídico e o Cartório de Registro de Imóveis não registra a compra, por ser ela ilegal. Casos como os aqui citados ficaram tão comuns que motivaram o desembargador Sérgio Lélis Santiago, Corregedor de Justiça do Estado de Minas Gerais, baixar a instrução nº 213/93, que diz: “Não podem os titulares dos cartórios imobiliários proceder o registro de frações ideais de terreno com localização, numeração e metragem certas, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio que caracterize loteamento ou desmembramento do solo urbano de modo oblíquo e irregular, desatendendo aos princípios da lei 6.766/79, notadamente a prévia aprovação do projeto respectivo pelo poder público municipal, respondendo o infrator pelas penalidades cabíveis.”

Muitos condomínios fechados deixarão de existir

Nos condomínios fechados sem a devida organização jurídica, centenas de proprietários serão estimulados a deixar de pagar a quota de condomínio ou custos de manutenção da associação. Essa situação se repetirá em relação às guaritas colocadas em ruas, bem como quanto aos vigilantes, pois os donos de apartamentos e casas poderão se recusar a pagar por não terem aderido ao estatuto.

Mas quem seguiu as orientações que divulguei há anos não terá problemas, já que ao agir de forma profissional regulamentou tudo antes do lançamento do loteamento e registrou a obrigação de participar da associação na matrícula do imóvel.

Encontro Imobiliário discutirá tema dia 21/09/15

Esse assunto será um dos temas do XXIII Encontro Imobiliário da OAB-MG, que realizarei no dia 21 de setembro de 2015, onde ministrarei uma palestra em conjunto com o Desembargador do TJMG, Antônio Carlos de Oliveira Bispo. As inscrições poderão ser feitas a partir de 10/09 no site www.oabmg.org.br

Rádio Justiça

O risco de extinção de condomínio fechado, das guaritas e cancelas que controlam acesso às ruas de bairro” será o tema da minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, do dia 14/07, às 09:30h, no Programa Revista Justiça. Ouça ao vivo na FM 104,7 Brasília ou no site www.radiojustica.jus.br

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.