Condomínios e seus principais conflitos

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Síndico bem orientado e convenção adequada eliminam os problemas em condomínios

Compartilhar espaços comuns em condomínios é um dos maiores desafios, especialmente naqueles em que a cada dia se tornam maiores, sendo alguns semelhantes a clubes, com diversos equipamentos de lazer que implicam em centenas de pessoas, com pensamentos, valores e condutas distintas terem que conviver com grande proximidade.

As principais causas de reclamações entre os vizinhos são: barulho, o uso abusivo da garagem, animais domésticos, a maneira do síndico administrar o condomínio, as infiltrações e agora a falta de educação de alguns ao expressarem suas opiniões nas redes sociais, em especial no WhatsApp. Nos condomínios que optam por formar um grupo de moradores na rede social, é fundamental que seja nomeado um moderador que intervirá nos momentos que surgirem mensagens agressivas e nocivas à boa convivência. Em alguns casos será necessário excluir o vizinho que se mostra incapaz de trocar ideias de maneira educada em prol da manutenção do diálogo saudável no grupo.

Convenção deve ter redação profissional

É importante que o principal documento que regulamenta a utilização da propriedade, que estabelece os direitos e deveres da cada morador, possua cláusulas precisas que autorizem o síndico aplicar penalidades que têm o poder de inibir as condutas antissociais. Na realidade a maioria das convenções possui redação precária, com falhas e omissões que geram grande problemas, pois são copiadas de modelos ultrapassados, às vezes de empreendimento totalmente diferente, sem observar o perfil do prédio e as evoluções da jurisprudência dos tribunais.

Lamentavelmente, há conflitos que se eternizam por falta de profissionalismo na condução dos procedimentos que são fundamentais para administrar a ordem e o respeito que são essenciais em qualquer condomínio, pois há pessoas que só respeitam o vizinho se forem multadas.

O problema é que os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil preveem procedimentos impraticáveis para aplicar assembleia aplicar as multas, que acabam invalidando as referidas penalidades diante da administração não ter domínio das regras jurídicas. O Código Civil prevê multas de até 5 vezes a quota do condomínio, podendo a penalidade chegar a dez vezes o valor do condomínio, mas deixa de graduar a sua aplicação, o que acaba gerando polêmica para a administração ao penalizar o infrator.

Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário, de maneira que esse profissional insira os mecanismos que possibilitem o síndico aplicar as multas de maneira eficaz. Poderá, ainda, aproveitar a evolução do entendimento de alguns tribunais que já decidiram pela exclusão do morador que pratica atos que tornem a convivência insuportável e inserir cláusula que facilitem essa solução para que o condomínio tenha paz e sossego.

Barulho motiva mudança e desvaloriza o prédio

Muitas pessoas quem se mudança para um edifício vêm de casas, onde seu ato de ouvir música em alto volume ou fazer festas até altas horas não incomodava os vizinhos que ficavam mais distantes. Diante disso, é fundamental que a administração venha a criar regras claras e rígidas, especialmente quanto ao uso das áreas de lazer, em especial o salão de festas que não pode ser confundido com uma boate para dar festas de arromba, com bandas de músicos com perda auditiva.

Se os ruídos ou mesmo a fumaça e mal cheiro são provocados por um determinado morador, pode o síndico atender o pedido do reclamante de maneira a estimular a eliminação do problema. Não sendo atendido, deverá aplicar multa contra o infrator, podendo o morador prejudicado procurar a Justiça para aciona-lo, caso o condomínio não o faça.

Animais 

É fundamental manter a higiene do animal de estimação para evitar mal cheiro, sendo inaceitável que este fique sozinho o dia todo latindo em protesto por não ser bem tratado, tendo como resultado a perda de sossego dos vizinhos. Há morador que cria situações estranhas ao colocar no apartamento diversos cães e gatos, a ponto de gerar mal cheiro por não cuidar adequadamente de tantos animais. Cabe ao morador que possui animal doméstico agir com sabedoria, evitando criar atritos com os vizinhos que têm o direito de temer o risco de ser mordido. Diante disso, estimula-se a boa aceitação do cão no edifício quando este só circule pelas áreas comuns com coleira e com se for de porte maior com focinheira, não faz sujeira, que o seu tutor evite entrar no elevador com quem tem receio.

Garagem 

Um dos maiores problemas nas garagem surge da falta de documentação ou das falhas na realização do sorteio dos locais das vagas. Em vários casos, quem não comparece à assembleia fica com as piores vagas, pois as pedras são trocadas por quem não gostou da vaga.

Há ainda a situação de quem ocupou primeiro o edifício escolher as melhores vagas quando o construtor não regulamentou o locais de forma clara, gerando o direito de manter a vaga em decorrência da prescrição. O problema é que diante da mudança de novos moradores, esses ao perceberem que não há documentação de estipule o local das vagas surgem novos conflitos que podem resultar em processos judiciais.

Grande parte dos conflitos sobre a posição das vagas não existiria se a construtora sempre vendesse o apartamento com a vaga atrelada à referida unidade, em sintonia com a planta arquitetônica e a convenção, pois assim não haveria dúvidas.

Há ainda os casos de alguns que estacionam mais carros do que comporta a sua vaga, gerando dificuldades por invadirem as áreas de manobra e outros que utilizam as vagas dos vizinhos sem ter autorização. Esses atos irregulares podem ser eliminados com a aplicação de multas, bem como como uma ação de obrigação de não fazer, na qual o Juiz poderá aplicar uma penalidade diária que poderá acarretar um grande prejuízo para o infrator.

Infiltrações 

É fundamental o proprietário de um apartamento entender que caso este tenha seu encanamento danificado, mesmo sem querer, pois os materiais deterioram com o passar dos anos, tem o dever de fazer consertar de imediato. Além disso, se o vazamento ou infiltração causou danos na unidade vizinha ou nas áreas comuns, cabe ao proprietário consertar tudo, fazer novo emassamento e pintura das paredes, trocar os equipamentos, armários e portas que por ventura tenham sido danificadas pela água ou esgoto do apartamento defeituoso.

Cabe os proprietários e o síndico agirem com boa-fé e com disposição para encontrar o defeito, cabendo ao responsável assumir toda a despesa, pois assim haverá economia com a solução mais célere.  Causa perplexidade o enorme volume de processos judiciais que geram grande desgastes e custos elevados com custas processuais, perícia e advogados para ao final definir quem fará os consertos de defeitos que se agravaram com o trâmite do processo.

Administração do  Síndico 

É importante o síndico compreender que administra um bem comum, devendo agir com transparência e dar acesso às contas a qualquer morar, pois dessa maneira estimulará maior confiança e tranquilidade. O dinheiro é da coletividade, bem como os bens do edifício, devendo ser atendido os pedidos dos moradores quanto a inserir no edital os temas que forem solicitados, bem como conduzir as assembleias de maneira democrática e respeitosa.

Para evitar reclamações, a ata deve ser redigida no momento da realização da assembleia, devendo ser respeitado o direito dos presentes fazerem constar a sua manifestação, sem distorções, na ata que deve retratar a verdade e os fatos como acabaram de ocorrer. Tendo o síndico qualquer dificuldade para resolver as questões jurídicas, contábeis ou de engenharia, este tem o direito de contratar e consultar especialista cabendo esse custo ao condomínio, pois este é o maior interessado no acerto das decisões do seu representante. Dessa maneira, a síndico terá maior credibilidade e respaldo para administrar o condomínio.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Tel.  (31) 2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.