Condomínios e os conflitos entre lojas e apartamentos

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Convenção mal elaborada estimula polêmicas nos condomínios mistos

Kenio - BonecoNos condomínios e edifícios mistos, compostos por salas ou apartamentos na torre e, no térreo, ocupada por lojas, constata-se vários conflitos entre os seus ocupantes, que são agravados pela má redação da convenção, que é geralmente cópia de um modelo, e por desconhecimento das leis. É comum ocorrerem atritos que perduram por décadas pelo fato de os coproprietários não se aprofundarem nas questões legais e técnicas que podem indicar qual o direito de cada um, gerando assim discussões cansativas nas assembleias gerais onde as dúvidas deixam de ser sanadas.

Muitos problemas podem ser resolvidos com a rerratificação da convenção de condomínios de forma profissional, evitando assim processos judiciais que discutem a forma de rateio das despesas, o uso do recuo e a participação nas obras de reforma, dentre outros casos que geram desgastes e a desvalorização das unidades. É muito mais econômico contratar advogado para elaborar um parecer jurídico e atualizar a convenção do que pagar dois advogados (um do autor e outro do réu), peritos e custas judiciais nos processos que são movidos pelo desconhecimento das normas legais, o que unicamente leva a polêmicas improdutivas. 

O uso do recuo frontal por restaurante, bar, agência de automóveis ou outra atividade, em alguns casos, gera transtornos para os moradores dos apartamentos que têm dificuldade de acessar a portaria por causa das mesas, cadeiras e demais objetos que atrapalham a passagem. A loja tem direito de utilizar esse espaço somente se a convenção permitir, caso contrário, poderá o síndico impedir por não ser área privativa. O uso exclusivo de uma área comum, a qual não se confunde com o passeio/calçada, somente é possível mediante prévia estipulação na convenção ou autorização da assembleia. Não tem o município, por meio de sua secretaria especializada, o poder de interferir na administração do condomínio em relação ao uso da área que pertence aos condôminos, pois as posturas municipais, nesse caso, não prevalecem sobre a convenção que se baseia no Código Civil.

Rateio desequilibrado de  despesas de condomínios prejudica lojas

Quanto às despesas do condomínio, caso a loja tenha entrada independente, hidrômetro e medidor de energia separados, consiste numa anomalia ela pagar a quota de condomínio pela fração ideal. É ilegal cobrar do lojista por despesas que não lhe beneficiam, como, por exemplo, porteiros, faxina interna do edifício e das áreas de lazer, elevadores, etc. A cobrança abusiva da quota de condomínio gera a desvalorização da loja e reduz o valor de venda e locação, podendo seu proprietário ou inquilino questionar judicialmente a forma de rateio caso fique evidente o enriquecimento sem causa dos coproprietários dos apartamentos ou salas.

Por fazer parte da edificação cabe a loja pagar pelas despesas de reforma da fachada, do passeio, do telhado, pois essas partes são comuns de toda a edificação, bem como o seguro contra incêndio, sendo importante analisar caso a caso para que o rateio seja equilibrado e justo.

Direito da loja colocar placa 

O síndico não pode impedir que o proprietário da loja coloque placa de anúncio de sua atividade na parte frontal da mesma com a alegação de que a convenção do edifício misto (apartamentos/salas com lojas no térreo) não prevê esse direito. É da essência da loja o direito de viabilizar sua atividade e, para isso, necessita instalar placas e adaptar sua entrada de forma a chamar a atenção para seu ramo de negócio.  Em prédio misto, a fachada tem finalidades distintas, o que é bem diferente quando o edifício é apenas residencial.

Por outro lado, não pode o lojista cometer atos que desvalorizem a fachada, devendo ter bom gosto e bom senso para instalar sua placa, bem como aparelhos de ar-condicionado, de maneira a não depreciar o visual. O abuso caracterizado por aquele que colocar uma enorme placa, que troca as portas de maneira a prejudicar o projeto arquitetônico e que coloca mercadorias na parte externa da loja, pode ser impedido por condomínios por meio de multa administrativa ou judicial.

Solução

Para que seja realizado um rateio justo, de maneira que a loja pague somente o que realmente consome, seu proprietário pode promover um processo judicial para anular a cobrança pela fração ideal, caso não resolva a questão de forma administrativa.

A convenção pode impedir determinadas atividades na loja de forma a evitar a desvalorização do prédio. Realmente, muitas pessoas evitariam morar num local onde funcionasse no térreo uma delegacia, funerária, sacolão, escola infantil e outros tipos de negócios que geram barulho e aglomeração.

Nos edifícios onde é valorizado o conhecimento jurídico especializado, constata-se que os condôminos promovem a revisão da convenção. Sua atualização pode ser efetivada com a aprovação de 2/3 dos condôminos. É comum o construtor não investir na elaboração de uma convenção primorosa, pois é notório que as pessoas compram as unidades sem avaliarem o teor da mesma. E depois, quando é instalada uma funerária com lindos caixões na vitrine, não há como reclamar, já que a convenção não estabeleceu cláusulas que poderiam evitar a desvalorização das unidades.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Tel. (31) 3225-5599 – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.