Condomínios: as câmeras e o acesso às imagens

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Assembleia deve regulamentar o monitoramento em condomínios

Kenio - BonecoEm muitos  condomínios vemos o aumento do uso de circuitos internos de TV, por causa do crescimento da violência e da precariedade do Estado em cumprir com seu papel de proteger os cidadãos e seus bens. Os mais variados locais passaram a ser monitorados por câmeras com o objetivo de inibir atos ilícitos, bem como facilitar a identificação de quem pratica condutas antissociais. Ocorre que a instalação desses equipamentos tem gerado polêmica quanto a quem tem direito de ter acesso às imagens, como esses registros podem ser utilizados para provar alguma ocorrência e em quais locais podem ser instaladas as câmeras, já que a Constituição Federal protege o direito de imagem e a inviolabilidade do lar.

Primeiramente, é importante entender que os condomínios edilícios são compostos de áreas privativas, que consistem nos apartamentos, salas ou lojas, e as áreas comuns, como a portaria, corredores, garagem e áreas de lazer, as quais pertencem à coletividade condominial, sendo dever da administração estimular a adoção de procedimentos ou mecanismos que aumentem a segurança, nos termos do inciso V do artigo 1.348 do Código Civil (CC). Dessa forma, a instalação de câmeras nos locais que possibilitam o acesso ao edifício, como na portaria, corredores e na garagem é interessante, podendo as imagens ser disponibilizadas para todas as unidades, sem limitação, pois consiste no direito de qualquer morador saber quem entra nas dependências do condomínio.

Os Tribunais têm garantido o direito do condomínio instalar câmeras, não podendo um ou outro condômino criar obstáculo quanto ao direito de gravar uma assembleia ou mesmo o que ocorre nas áreas comuns de acesso às unidades do edifício. Vejamos a decisão do TJRJ:

Gravação das assembleias – Instalação de circuito fechado de TV. Monitoramento das áreas comuns. Formalidades e cautelas: Mero equipamento de segurança, destinado a monitorar a circulação do corredor e hall dos elevadores… não interfere no exercício da nobre profissão do advogado, nem no relacionamento deste com os seus clientes. Prédios públicos e privados, bancos e ruas, Shoppings e campus Universitário, até Tribunais de Justiça são dotados desses outros equipamentos, até mais sofisticados, indispensáveis para garantir em um mínimo de segurança, e nem por isso nos sentimos constrangidos… (TJRJ – Ac. unân. da 2.ª Câm. Cív. reg. em 16/10/03 – Ap. 2003.001.17359 – Capital – Rel. Des. Sergio Cavalieri Filho; in ADCOAS 8224327).

Quanto às imagens das câmeras instaladas em locais confinados, como o elevador, salão de festas, sala de ginástica, área da piscina, o ideal é que somente o porteiro/zelador e o administrador tenham livre acesso às imagens, pois essas não interessam aos moradores em geral.

Os equipamentos evoluíram, havendo alguns que possibilitam criar grupos de usuários, com permissões diferentes, bem como o acesso pelo celular e pela TV de cada apartamento, sendo importante saber definir e regulamentar esses acessos com técnica jurídica. Nesse ponto, deve-se atentar para a norma legal local, caso exista, conforme o município. Por exemplo, na cidade de São Paulo, há o Decreto nº 43.236, de 22/05/2003 que determina a colocação de placas informativas sobre filmagem em ambientes, nos seguintes termos:

Art. 2º. Nos ambientes, internos ou externos, controlados por câmaras de vídeo, deverão ser afixadas placas informativas com os seguintes dizeres: “O AMBIENTE ESTÁ SENDO FILMADO. AS IMAGENS SÃO CONFIDENCIAIS E PROTEGIDAS NOS TERMOS DA LEI.”

Parágrafo único. As placas deverão ser afixadas de maneira a permitir sua perfeita visualização pelo público, nos pontos de entrada e de saída dos ambientes, e ter as seguintes características:[…]

Mediante a ocorrência de um delito, como o dano ou o furto de um objeto ou a prática de um ato antissocial, caberá à pessoa interessada solicitar ao síndico, por escrito, o acesso às imagens, devendo fundamentar o motivo. Caberá ao síndico disponibilizar a visualização das imagens, podendo, inclusive, fornecer cópia caso a mesma registre um ato ilícito, mediante as devidas cautelas, pois essas imagens pertencem à coletividade. O síndico não pode simplesmente negar o acesso ao condômino da imagem que foi registrada por um equipamento que foi pago com o dinheiro dos próprios condôminos, o qual visa justamente registrar fatos que podem facilitar a elucidação de situações irregulares. Nesse sentido o TJSP decidiu:

Entrega das gravações feitas para condômino, ocupante ou terceiro: Ementa: Medida cautelar de exibição de fitas de circuito interno de prédio de apartamento – Solicitação de moradora interessada em desvendar possível acesso não autorizado à sua residência – Legalidade, até por ser a moradora coproprietária das fitas que são gravadas com subsídio das taxas – Provimento (TJSP – 4ª Câm. de Dir. Priv. – Apel. 556.072.4/2 – São Paulo – Rel. Des. Enio Zuliani – j. 19/02/09).

Logicamente, não poderá a administração permitir o uso das imagens para fins que não sejam os de garantir a segurança dos moradores e ocupantes. Dessa forma, pode ser negado o acesso a imagens quando o marido deseja saber o horário que a esposa entrou no prédio, a mãe que quer monitorar se a filha saiu de madrugada ou o uso das imagens para questões de litígios familiares, como guarda e visitação dos filhos, pois essas questões particulares não dizem respeito ao condomínio, o qual deve se limitar à  questão da segurança.

Limites do uso da imagem

O condomínio poderá instalar o circuito interno da TV com a aprovação da maioria simples na assembleia, salvo se a convenção estipular quórum diferente. Não tem sentido a alegação de ofensa ao direito de imagem ou intimidade, pois as câmeras não são instaladas dentro das unidades privativas. Deverá, entretanto a administração atentar para as determinações contidas na Constituição da República, que diz:

 Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: […]

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação; 

Diante disso, caberá ao síndico ou administrador, orientar o porteiro sobre a importância de não fazer comentários impróprios, porque em alguns casos haverá riscos para o condomínio se as imagens forem utilizadas de forma indevida ou maliciosa.  Aconselha-se ter cuidado antes de liberar uma gravação para qualquer morador, sendo prudente ver primeiro o que foi registrado, especialmente se as imagens forem de um local confinado, como por exemplo, o elevador.

O Código Civil protege esses direitos consagrados na CF, que caso sejam afrontados poderão gerar o direito de indenização com base nos artigos 186 e 927 do CC.

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

O bom senso deve imperar, pois no caso das imagens revelarem atos irregulares de algum morador, e tendo ocorrido uma reclamação formal sobre essa conduta, o síndico poderá notificar e multar, conforme o caso. Poderá, inclusive, utilizar a imagem como prova do fato denunciado pelos vizinhos.

Entretanto, consiste num desvio da finalidade do circuito interno o uso das imagens para notificar ou punir um morador em relação a um ato que ninguém reclamou, pois diante da ausência desta não ocorreu qualquer dano. As câmeras não podem ser utilizadas para alguém ficar 24 horas vigiando uma pessoa para que venha a obter uma imagem de uma situação imprópria. É sabido que nos edifícios há casos de conflitos ou de alguma antipatia, não podendo o síndico abusar de sua condição de ter acesso às imagens para perseguir um desafeto.

Câmeras ajudam a desvendar atos ilícitos

Vemos nos telejornais vários crimes, assaltos, acidentes de veículos nas vias públicas sendo esclarecidos ou provados com imagens de câmeras que focam as entradas e vias externas dos edifícios. Essas imagens podem ser solicitadas pela Justiça ou pelas autoridades nos termos previstos no CC.

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais.

Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

Regras claras evitam confusão

Cabe ao condomínio coibir atos irregulares, devendo atender aos pedidos dos moradores que reclamam de danos, tais como furtos e vandalismo na garagem. Se determinado morador tem seu carro constantemente danificado dentro da garagem, tendo em vista que geralmente o condomínio não tem o dever de indenizar, não poderá este manter uma situação que favoreça a continuidade dos danos aos veículos.

Neste caso, poderá a assembleia aprovar a instalação de câmeras em toda a garagem ou então – para evitar ser responsabilizado por omissão –  não criar nenhum obstáculo para que o dono do automóvel instale uma câmera sobre a sua vaga, de maneira que venha a impedir o vandalismo ou identificar o infrator.

Sendo aprovada a instalação do circuito interno de TV, caberá à assembleia buscar assessoria jurídica para formalizar as regras que evitarão riscos e polêmicas, tendo em vista serem diversas as situações que exigem prévia regulamentação para que o administrador saiba agir com celeridade no momento que forem utilizadas as imagens.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.