Condomínio: TJMG confirma taxa igual de cobertura e apto tipo

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Mais uma vez o Tribunal de Justiça de Minas Gerais demonstrou que a utilização da fração ideal para dividir o rateio que resulta na taxa de condomínio gera cobrança abusiva contra os apartamentos de cobertura e térreo, de forma a beneficiar imobiliária assunto escrito por Kênioinjustamente os apartamentos tipo. Esse entendimento tem evoluído com base nas perícias judiciais, pois todas elas, sem exceção, comprovam que são as áreas comuns (portaria, corredores, salão de festas, áreas de lazer) e os empregados que nela trabalham geram as despesas de forma igual para todos os moradores, independente do tamanho dos apartamentos.

O acórdão da 10ª Câmara Cível do TJMG, datado de 22/04/2014, confirmou ser mais justo o rateio igualitário das despesas que compõem a taxa ordinária do condomínio, num edifício composto por 17 apartamentos, sendo que a cobertura pagava 43% a mais do que os apartamentos tipo.

Má-fé do condomínio que foge da perícia
É interessante frisar que muitos processos, diante da complexidade para se apurar quem tem razão, exigem a realização de um perícia de engenharia, já que o magistrado não domina questões técnicas e matemáticas que envolvem fração ideal, sendo que alguns confundem que imposto decorre do valor do bem, mas que taxa é oriunda dos custas de manutenção e conservação das áreas comuns, ou seja, a taxa de condomínio não tem qualquer relação com o fato de uma unidade ter maior ou menor valor de venda que a outra.

Mas, os condomínios que insistem em praticar a cobrança injusta tentam de todas as maneiras evitar a perícia judicial, pois não querem que seja produzida uma prova incontestável, que esclareça com base matemática, que a fração ideal penaliza o proprietário que tem um apartamento maior, fazendo-o pagar mais pelo que utiliza igualmente. Consiste numa falta de inteligência e despreparo jurídico ou até mesmo numa postura tendenciosa, o juiz não nomear o perito engenheiro, pois já houve caso do magistrado se recusar a promover a perícia justamente porque ele morava num apartamento tipo, onde as coberturas pagavam taxa bem superior a que era paga por ele.

Quem age com lealdade e honestidade não tem medo da realização da perícia. É maliciosa e imoral a tentativa de impedir a sua realização.

Pagar pelo que se usa
Os três Desembargadores do TJMG, tendo como Relator o Dr. Paulo Roberto Pereira da Silva, foram unânimes ao analisar de forma sábia e profunda ser injusta a postura do condomínio, que cobrou por oito anos a taxa igualitária, passar a exigir o rateio pela fração ideal. O Relator, ao decidir pelo rateio igualitário, esclareceu: “Com a devida vênia aos entendimentos em contrário, entendo que a pretensão do autor é tanto lícita quanto justa em parte, não ressoando verossímil que, apenas por serem os proprietários do apartamento de cobertura, incorram em despesas muito superiores às dos demais condôminos, proprietários de apartamentos tipo.” …. “Muito embora seja adotado o critério de proporcionalidade às frações ideais para rateio das despesas de condomínio (art. 1.336, inciso I, do CC c/c art. 12, § 1º da Lei 4.591/64), a prevalência desse critério pode levar a situação de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 CC).”

Diante do fato da cobrança pela fração ideal ferir a lógica matemática, os Desembargadores reproduziram o acórdão: “AÇÃO DECLARATÓRIA – PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – CONFIGURAÇÃO – RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS – CRITÉRIO DAS FRAÇÕES IDEAIS – INADEQUAÇÃO. (…). Considerando-se taxa de condomínio a obrigação resultante de despesas como manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, taxas de água e esgoto, salários, dentre outras, não se deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. Tratando-se de áreas que possuem um uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar em proporcionalidade às frações ideais” (AI 1.0024.08.248.868–5/001. Relator: Des. ELPÍDIO DONIZETTI–J:09/06/2009- DJ 30 /06/2009).

E para não deixar dúvidas na fundamentação da decisão publicada em maio, citaram também o acórdão unânime de cinco Ministros do Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 541.317 / RS, que consagrou: “A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito. O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas – beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias “acarretam menor despesa”, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.”

Cabe ao prejudicado propor a ação
A decisão deste tipo de processo beneficia somente quem propôs a ação, sendo que cabe a qualquer condômino que se sentir lesado, contratar um advogado que domine a matéria para buscar o seu direito. Logicamente, que o condômino não alterará a forma de rateio espontaneamente, já que a maioria dos apartamentos são tipo, o que torna-se um enorme desafio obter o quórum de 2/3.

A experiência comprova que os proprietários de cobertura que se aventuram a tentar alterar essa situação sem uma consultoria jurídica enfrentam enorme desgaste, ocorrendo até agressões nas assembleias. Dessa maneira, a melhor alternativa é procurar conduzir essa questão de maneira profissional, evitando um embate pessoal, já que os proprietários de cobertura são minoria, fato esse tem dificultado uma solução amigável com base na racionalidade e no bom senso.

 Leia mais sobre o assunto. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
Tel. (31) 3225-5599.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Almir Fontes da Silva

    Boa noite,
    Agradeço muito ter encontrado esta matéria, não sei se poderei apresentar esta justificativa ou fundamentar a defesa nesta base, mas considero que esta foi a decisão mais justa que encontrei até então, já luto na justiça a 3(três) anos tentando reduzir meu condomínio atual que encontra-se em R$1.528,50 de uma unidade de 77m quadrados, edifício com 40 apartamentos, sendo que o meu fica sobre a garagem ou seja o primeiro apartamento do prédio, esta localizado no terceiro andar sobre a garagem, sendo assim os apartamentos do terceiro andar tem uma área de aproximadamente 200m quadrados de área livre + 77 metros quadrados de área construída, os demais apartamentos pagam R$320,00, aproximadamente 470% a mais que uma unidade comum, mas estou prestes a perder a causa, já entrei com o ultimo recurso, minha divida já passa de R$100.000,00, o condomínio entrou com uma ação paralela de cobrança do condomínio e o juiz julgou procedente, diante das decisões anteriores, só me resta entrar com o ultimo recurso STF.
    pode me ajudar em algo.

    sds

    Almir Fontes