Condomínio pode reduzir conta de luz

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
A melhor solução para combater falta de pagamento das quotas de condomínio é alterar a convenção e inserir multas mais pesadas
A suposição de que há economia para o condomínio quando se dispensa orientação jurídica e técnica para eliminar suas dúvidas e elaborar uma convenção adequada, pode implicar prejuízos que perduram por anos. Como exemplo, vemos que muitos proprietários constroem edifícios de apartamentos, não os regularizando por meio de uma convenção, nem solicitando na Receita o respectivo CNPJ. Diante de tal informalidade, estão há anos pagando 12% a mais da conta de energia elétrica porque o edifício está cadastrado como residência.  Caso esses condôminos se organizassem e tivessem o CNPJ, poderiam ter comparecido à CEMIG, enquadrado o edifício na categoria comercial e passado a pagar 18% de ICMS sobre o consumo de energia, deixando dessa maneira de assumir a alíquota de 30% que incide sobre o consumo residencial.

Considerando-se que há condomínios residenciais com vários elevadores, bomba d’água, sauna, piscina, quadras e equipamentos na área de lazer que consomem bastante energia, constata-se um desperdício o pagamento de 12% a mais da conta de energia do prédio.

Somente os prédios utilizados para templos religiosos, entidades beneficentes educacionais, de assistência social ou de saúde, inclusive filantrópicas, e hospitais públicos e privados são isentos de pagar o ICMS referente ao consumo de energia elétrica.

Nova regra do ICMS 

Desde  1º de janeiro de 2016, foram  alteradas as regras de cobrança do ICMS, diante da entrada em vigor da Lei nº 21.781, de 1º/10/15, de iniciativa do Governador de Minas Gerais, Fernando Pimentel, que para motivar a aprovação do projeto junto a Assembleia Legislativa incialmente afirmou que aumentaria a alíquota desse imposto basicamente para produtos supérfluos (cigarros, bebidas, armas, perfumes, etc), mas ao final atingiu também a energia elétrica, ao impor a nova alíquota de 25% em relação aos consumidores da classe comercial (até agora pagavam 18%) e da classe residencial, como consumo mensal de até 90 kWh, sendo que este limite de consumo até dezembro de 2015 era isento.

Para entender o peso do aumento sobre a população menos abastada, se considerarmos que uma casa simples consumia 86 kWh até dezembro de 2015 ela pagava a conta de R$56,44, mas com a nova regra a partir de 1º/01/16 passou a pagar R$79,74, ou seja, ou aumento efetivo de 41,28% ao final.

Convenção amadora pode ser corrigida pelos condôminos

A inadimplência é outro fator que tem gerado enorme prejuízo a milhares de condomínios, especialmente em decorrência do desaquecimento da economia e do agravamento do desemprego. A melhor solução para combater falta de pagamento das quotas de condomínio é alterar a convenção e inserir multas mais pesadas. O Superior Tribunal de Justiça consagrou, em outubro de 2015, a legalidade da aplicação de multa extra, além da moratória de 2%, contra o inadimplente contumaz.  Dessa maneira, o STJ confirmou a tese que defendemos desde 2003, publicada no Jornal Hoje em Dia, algumas vezes, no decorrer desses doze anos, em que afirmamos que a convenção pode diferenciar a aplicação da multa de 2% que destina-se a quem atrasa esporadicamente daquele condômino que descumpre reiteradamente o dever de pagar em dia, gerando transtornos para a coletividade condominial. Nesse ponto, o Código Civil autorizou no artigo 1.337 que a convenção gradue multas até o limite de 500% do valor da quota ordinária, o que pode vir a inibir situação que prejudique a manutenção dos serviços essenciais ao funcionamento da edificação.

Pode ainda a convenção estipular juros de 10% ao mês, a possibilidade de o síndico denunciar o inadimplente ao SPC ou protestar o boleto em cartório, autorizar o corte da água no prédio que tem medição individualizada, bem como restringir o uso de algumas áreas de lazer, como o salão de festas.

É ilógico o fato de a maioria dos condomínios deixarem permanecer a regra geral de juros de 1% e multa de 2% que acaba, por ser irrisório, estimulando a impontualidade. A falta de redação profissional da convenção resulta em desequilíbrio de caixa no condomínio, que se ver forçado a aumentar do valor da taxa ordinária de condomínio dos proprietários que pagam pontualmente para que seja possível quitar as despesas essenciais ao funcionamento do prédio, os honorários advocatícios e custas processuais com as ações de cobrança.

Infelizmente, vemos centenas de condomínios fracassando na tentativa de rerratificar a convenção, pois esse trabalho exige expertise jurídica que poucos profissionais conseguem viabilizar, pois diante das falhas técnicas, acabam registrando a “tentativa de nova convenção” no cartório errado, ou seja, no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, o que deixa de dar validade jurídica ao documento. Esse registro equivocado acaba enganando os condôminos, pois ignoram que se a rerratificação da convenção tivesse sido realizada de forma correta, teria sido aceita pelo Oficial do Registro de Imóveis, sendo este o único cartório capaz de oferecer realmente segurança jurídica em relação aos documentos que regulamentam a propriedade imobiliária.

Centenas são os edifícios que conseguiram reduzir a inadimplência sem ter que postular dezenas de ações de cobrança, pois optaram de forma inteligente pela atualização da convenção que passou a contar com a aplicação de penalidades mais pesadas e juros elevados. Dessa forma, o condômino, ao perceber que não vale a pena outras contas que têm juros menores, acaba preferindo pagar a quota de condomínio em dia, o que proporciona a melhora da convivência e a redução dos custos com a cobrança.   

Rádio Justiça do STF  

No dia 12/01, o tema da minha coluna de Direito Imobiliário na Rádio Justiça será “O direito ao conforto do ar condicionado x o direito de preservar a fachada do edifício” . Ouça todas as terças-feiras, às 09h30, no Programa Revista Justiça, na FM 104,7 Brasília ou no www.radiojustica.jus.br, via satélite para o Brasil e pela internet para o mundo.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  – Fone: (31) 3255-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

                         

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.