Condomínio: os desafios para receber a taxa em atraso

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A experiência comprova que a maioria dos condôminos paga em dia a taxa de condomínio, especialmente se a convenção foi ratificada de maneira profissional e jurídica, ao inserir juros de 5% a 10% ao mês (já consagrados como legais pelos Tribunais de Justiça), pois a multa de apenas 2% pelo atraso é insignificante.

Cabe ao síndico promover a cobrança amigável, mas diante da inadimplência no terceiro mês, a solução será o síndico contratar um advogado para promover a ação de cobrança com o objetivo de evitar a prescrição e desestimular que outros venham a tornarem-se inadimplentes. É injusto que os pontuais tenham suas taxas aumentadas para cobrir “rombo” causado pelo impontual que continua a utilizar todos os serviços e bens do condomínio sem pagar nada. Essa situação é revoltante, pois quando atrasamos um mês o pagamento da conta de telefone, Tv a cabo, energia elétrica ou água, o serviço é cortado rapidamente.

Salienta-se que a forma de recebimento e de cobrança da taxa de condomínio e a convenção atualizada que permita denunciar o devedor no SPC, protestar no Cartório a dívida e impor a cobrança dos honorários do advogado contratado podem ajudar no combate à inadimplência.

Evidentemente não há problemas quando o condomínio adota o pagamento via boleto bancário, o qual permite ao condômino a praticidade de pagar a taxa em qualquer estabelecimento bancário ou até pela internet. Pelo contrário, os problemas ocorrem quando o edifício, visando uma suposta redução de custo, não contrata uma administradora e nem adota o pagamento via banco. A atitude de poupar R$3,00 a R$7,00 de custo bancário de cada taxa gera um transtorno enorme para o síndico que se dispõe a cobrar/receber pessoalmente, de cada unidade, a taxa de condomínio. A coisa piora quando a assembleia geral aprova uma taxa extra com data de pagamento diferente da taxa ordinária, dobrando assim o trabalho de receber as taxas.

Cito situações que retirei dos e-mails que recebo dos leitores, os quais sempre tenho prazer em responder:

a) síndico trabalha o dia todo (o que é comum). Por isso, o vizinho vai a casa dele pagar a taxa antes que ele saia para o trabalho e toca a campainha às 6:30 horas….como é bom ser acordado antes da hora habitual!;
b) alguns vizinhos adoram ir pagar a taxa logo na hora em que o síndico está vendo o jornal da noite, um filme ou sua novela preferida e o faz perder logo aquela cena que tanto esperou;
c) há aqueles que não gostam de futebol, tudo bem. Só que o síndico é fanático. Ocorre que ele aproveita aquele momento e vai à casa do síndico pagar a taxa logo na hora da decisão por pênaltis do Campeonato;
d) há ainda aqueles que acham que o síndico é um empregado, sem ocupação e que tem todo o tempo de ficar batendo de porta em porta para receber dezenas de taxas. Nada mais constrangedor que o síndico ser mal recebido, porque chegou numa hora imprópria ou num momento em que o vizinho não tem o cheque ou dinheiro na mão;
e) há situações em que o vizinho chega logo na hora do banho e toca a campainha insistentemente, pois sabe que tem alguém em casa, só que desconhece que a pessoa está ocupada naquele momento;
f) há famílias que fazem da hora do almoço ou jantar um agradável momento de encontro, às vezes rápido, devido aos compromissos. Mas aí aparece alguém para pagar a taxa e ficar discutindo o porquê do aumento da conta de luz ou da água;
g) mas há aquele que se acha a pessoa mais importante e ocupada do mundo. Chega à porta do apartamento do síndico, logo quando este já está atrasado para um compromisso, e briga, se o síndico não largar seu compromisso para atendê-lo naquele exato momento;
h) no domingo, após uma longa semana de trabalho, o síndico planeja dormir até mais tarde e até desliga o telefone para não ser perturbado. Entretanto, a campainha toca e vem o vizinho, que levanta cedo para caminhar, acordá-lo para pagar a taxa;
i) pior é o prédio onde alguns “folgados” acham que o síndico tem que ficar o dia todo atrás de todo mundo cobrando, e ainda pedem para ele voltar depois e chegam até a colocar a culpa nele quando atrasam, ignorando que o dever de pagar é de quem deve. A situação fica constrangedora quando o devedor se recusa a pagar a multa, correção e juros pelo atraso;
j) e, finalmente, há aquele que para pagar a taxa faz questão de tomar um café, sentar e fica batendo papo, reclamando do porteiro, dos políticos, etc… Num mundo corrido como o nosso, ficar uma hora com cada vizinho é inviável. Haja tempo e paciência!

A determinação de colocar a cobrança via bancária gera algum custo, mas a tranquilidade decorrente do profissionalismo evitar aborrecimentos que não têm preço. Autorizar o débito automático é uma boa ideia, pois evita multa e juros por mero esquecimento.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Consultor Jurídico da CMI-MG e do SECOVI-MG
Tel. (31) 3225-5599
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.