Condo-hotel não se confunde com Apart-hotel

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Diante do maior conhecimento de que se trata de um “contrato de investimento coletivo”, fica evidente que o Condo-hotel está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Diante do maior conhecimento de que se trata de um “contrato de investimento coletivo”, fica evidente que o Condo-hotel está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Em Condo-hotel você não pode morar, apenas auferir lucro do empreendimento

Um Condo-hotel não é igual a Apart-hotel. O aquecimento do setor turístico, em virtude da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas em 2015, fez com que aumentasse a oferta de compra de unidades em Condo-hotel. Muitos ignoraram que esse tipo de negócio era arriscado por consistir basicamente na compra de uma unidade hoteleira na planta para obter renda, renunciando ao direito de morar ou indicar terceiro para residir no imóvel. Ao renunciar a esses direitos, a aquisição deixa de ser de um imóvel e passa a ser de uma prestação de serviço, já que são negados ao adquirente os direitos essenciais que caracterizam a propriedade conforme prevista no artigo 1.228 do Código Civil, que estipula: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Assim, diferente dos apart-hotéis, o adquirente de condo-hotéis não tem a propriedade do imóvel, pois lhe é concedido apenas o direito de auferir renda do empreendimento que é erguido por uma incorporadora/construtora que lança o projeto em parceria com uma Bandeira que irá administrar o hotel e assim prestar serviços aos adquirentes.

Decisões judiciais equivocadas

Por falta de aprofundamento na matéria, que é complexa e inovadora, surgiram decisões judiciais que equivocadamente afastaram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesse tipo de contrato, sendo compreensível, pois os idealizadores dos condo-hotéis levaram a erro a população ao lança-los como se fossem apart-hotéis. Poucos foram os clientes que entenderam no período de 2009 a 2012 os intrincados contratos de promessa de compra e venda, de administração hoteleira, a convenção e outros que não deixaram claro que a transação se tratava de um “contrato de investimento coletivo” que deveria ser previamente fiscalizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) conforme a Lei nº 6.385/76.

Arbitragem estipulada de forma abusiva

Alguns empresários maliciosamente inseriram cláusula de arbitragem onde estipularam Câmara de Arbitragem em Estado da federação diferente do local do empreendimento, com três árbitros, de maneira a impor ao adquirente despesas em torno de R$160.000,00 para que este viesse a exigir algum direito no caso de descumprimento do contrato por parte da construtora, o que configura abuso e má-fé vedadas pelo CDC. Nesse tipo de contrato o consumidor pode exigir seu direito perante o Poder Judiciário, não podendo lhe ser imposta a arbitragem em outro estado, forçando-o a várias viagens, sacrifícios e despesas inimagináveis de maneira a lhe inviabilizar a defesa de seus direitos.

Demorou anos para se perceber a diferença

Por ser uma novidade no mercado, são comuns as dúvidas sobre os condo-hotéis. Deve-se entender que os apart-hotéis consistem na compra de uma unidade imobiliária, na qual o proprietário tem a autonomia de residir ou alugá-la a terceiros, não tendo a obrigatoriedade de colocar o bem no pool de locação. Caso pactue uma locação ou ceda a unidade, após o prazo do contrato, poderá promover o despejo ou revê-la, o que não é possível no condo-hotel. O proprietário do apart-hotel pode fazer o que bem entender com sua unidade e caso venha a ocupa-la pagará apenas a quota de rateio do condomínio, como se fosse um apartamento comum.

Já nos condo-hotéis, o adquirente abre mão deste direito, pois se obriga na convenção, no contrato de compra e venda e na escritura a disponibilizar sua quota – que se baseia numa unidade do hotel – somente no pool de locação, o qual será administrado por uma empresa do ramo hoteleiro, e em troca, o adquirente recebe uma porcentagem do lucro ou amarga o prejuízo diante da baixa ocupação.

Na verdade, o construtor vende é uma participação no hotel, em forma de uma unidade como se fosse um percentual ou quota de um negócio, sobre a qual o adquirente não tem qualquer atuação ou opinião. Deste modo, mesmo se o adquirente não tenha outro lugar para morar, não poderá residir ali, o que afronta o artigo 1.228 do Código Civil que define os elementos que configuram o que seja propriedade imobiliária.

CVM alertou em 2013 sobre os riscos do negócio

Em 12/12/2013, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) percebeu o óbvio, que os adquirentes desse tipo de negócio, na verdade não estavam comprando uma propriedade, mas sim realizando um investimento coletivo. Naquela data a CVM emitiu um alerta ao mercado informando que “os contratos firmados sempre conferem aos investidores o direito de participação nos resultados – positivos ou negativos – do empreendimento imobiliário, resultados esses oriundos de atividades como hotelaria, locações comerciais ou residenciais, dentre outras, configurando-se o que a Lei nº 6.385/76 chama de contratos de investimento coletivo (CIC).” Estabeleceu ainda que, por se tratar de investimento coletivo, deveria ser por ela aprovada a transação antes de ser oferecida aos possíveis investidores.

Agora, diante do maior conhecimento de que se trata de um “contrato de investimento coletivo”, fica evidente que esse negócio está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), da mesma forma que os demais negócios financeiros e bancários, pois é evidente que aquele que adquire uma unidade no condo-hotel não é proprietário e sim um investidor numa prestação de serviços que lhe pode trazer resultados positivos ou negativos, como se fosse por exemplo um fundo de investimento ou um fundo imobiliário.

Código de defesa do consumidor é aplicado ao negócio do Condo-Hotel

O CDC define fornecedor como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”. Destaca ainda que “serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”. Assim, não resta dúvida que as construtoras e administradoras deste tipo de empreendimento são fornecedores e essa relação estão sujeitas às regras do CDC.

Empreendimentos foram lançados de forma irresponsável 

Como advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, alertamos no decorrer de 2010 a 2012 em vários artigos que o investimento em apart-hotéis e depois nos condo-hotéis era arriscado, pois os construtores visavam apenas vender uma pequena unidade por um preço altíssimo, mediante a promessa de lucro que seria duvidoso diante do aumento da oferta e da falta de estudos de mercado.  Lamentavelmente, a CVM e vários órgãos especializados somente em 2013 noticiaram que este tipo de investimento é temerário.

Na realidade a maioria desses empreendimentos decorrem de construções sem estudos de viabilidade econômica, sem apresentação detalhada de riscos ao adquirente, lançados em locais sem estrutura e demanda desse tipo de serviço. O resultado está aí para todos verem:  os adquirentes ficaram sujeitos à administradora/bandeira que surge depois apenas para lucrar (empresa essa que não é a construtora que vendeu o metro quadrado a preço de ouro), sendo que todo o risco de prejuízo é arcado apenas pelos adquirentes, supostos “donos” da unidade hoteleira que nem podem ali residir ou lhe dar a destinação que desejam.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário de MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG

Professor e coordenador adjunto da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Tel. (31) 2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.