Compradores podem fiscalizar construtoras

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Compradores podem fiscalizar construtoras

kenioA partir do momento em que uma construtora opta por vender unidades que ainda não existem, ela é obrigada a cumprir a Lei nº 4.591/64, que regula a incorporação em condomínio e determina a criação da Comissão de Representantes, que é composta por três adquirentes, independentemente do regime de construção, nos termos do seu art. 50. Com essa Comissão os compradores têm uma condição melhor para exigir seus direitos, pois estarão mais organizados e unidos em qualquer transação de compra na planta.

Conforme explicação do especialista em Direito Imobiliário, Melhim Namem Chalhub, nas págs. 173/175 do seu livro “Da Incorporação Imobiliária”, a “comissão constitui elemento natural do conteúdo do contrato de incorporação” devendo seus poderes se estender até a finalização da obra. “A Comissão de Representantes atua em qualquer modalidade de incorporação, seja naquelas em que se contrata a construção (por empreitada ou por administração) ou naquelas em que o incorporador contrata a venda da unidade como coisa futura”. Melhim frisa que a lei confere à Comissão os seguintes poderes, dentre outros: acompanhar o andamento da obra, fiscalizando a atuação do incorporador e do construtor, os quais não podem alterar as especificações do projeto; fiscalizar o cálculo de reajustamento do contrato, sendo que nos contratos por administração, cabe a ela promover, juntamente com o construtor, a revisão da estimativa de custo, a cada seis meses.

Se a construtora recusa a criar a Comissão de Representantes, podem os compradores, mediante uma orientação jurídica especializada, exigir sua instalação. Há construtoras que dificultam a criação da Comissão de Representantes ao impedir que os compradores saibam os nomes uns dos outros, podendo o Ministério Público combater essa atitude, como fez o MP de São Paulo. Para contornar essa situação, os compradores podem obter informações junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pois, por segurança, deve cada comprador registrar seu contrato de compra e venda nesse cartório, para evitar que sua unidade seja utilizada como garantia de um empréstimo da construtora ou que seja vendida em duplicidade.

Comissão

Qualquer condômino tem legitimidade para postular uma Ação de Obrigação de Fazer com Antecipação de Tutela, onde o juiz determinará que a construtora forneça todos os nomes dos compradores com a qualificação e endereços, para que estes se organizem para cumprir uma obrigação legal, ou seja, realizar a assembleia para criar a Comissão de Representantes.

A Lei 4.591/64 possui diversos dispositivos que protegem o comprador, como por exemplo, o art. 43, que determina o dever da construtora indenizar os adquirentes no caso de “não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão da obra”, além do CDC e do Código Civil. Muitos abusos são cometidos contra os compradores porque insistem em agir sem orientação jurídica e acabam assinando aditivos mirabolantes abrindo mão dos seus direitos. Se soubessem o poder que têm, seriam respeitados e devidamente indenizados pelos atrasos na entrega dos imóveis e pelos vícios de construção.

Kênio de Souza Pereira

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG e Jornalista

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599 – 8759-5599.