Compradores e empresários têm direito de fiscalizar a construtora

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Carla Rezende é engenheira, arquiteta e ambientalista

Diante de vários fatos por mim vivenciados ao longo do tempo no meu exercício profissional, na execução de perícias de edificações observo que vários profissionais não seguem o recomendado pelas Normas Técnicas da ABNT (Associação Brasileiras de Normas Técnicas), que são fundamentais para garantia a solidez das obras, sejam elas residenciais ou comerciais, dentre estas, as que são objeto do Contrato de Locação Built to suit. Não se sabe se por não terem conhecimento ou se por outro motivo, o fato é que as edificações são muitas vezes dadas por concluídas e após ocupadas, surgem os problemas, que geralmente acarretam elevado custo para reparação, sendo comum desgastes emocionais com a desatenção com os compradores. Quando resultam em deficiências estruturais os problemas são mais sérios, já que podem envolver desde a sua demolição ou até mesmo a vida de moradores e ocupantes.

Nas incorporações imobiliárias, após a escolha do terreno, é feito o projeto arquitetônico e aprovado na Prefeitura Municipal. Nesta etapa é juntado o Projeto de Proteção e Combate a Incêndio aprovado no Corpo de Bombeiros, quando se obtém perante a Prefeitura Municipal o Alvará de Construção. Em seguida são elaborados os projetos ditos complementares (terraplenagem, fundação, estrutural, elétrico, hidráulico, sanitário, telefonia, TV a cabo, etc.). Após o incorporador/construtora iniciar as vendas, cabe a estes o dever de nomear entre três compradores para a Comissão de Representantes, a qual tem poderes para acompanhar a obra, segundo a Lei 4.591/64, sendo fundamental que esta comissão deve contratar um perito para auxiliá-la na conferência da qualidade da obra.

A Lei 4.591/64 – que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias obriga a nomeação da Comissão de Representantes, seja a obra a preço de custo ou a preço fechado, conforme art. 50, que deve ser designada no contrato de construção ou eleita em Assembleia Geral que representará todos os compradores perante o construtor e o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação.

Desde o início da obra é importante a atuação da Comissão, que com o apoio do perito torna-se apta a verificar no dia a dia se todas as Normas Técnicas estão sendo cumpridas. Dentre elas, destacam-se como mais relevantes: seleção e contratação de serviços e obras de engenharia e arquitetura, recebimento de serviços de engenharia e arquitetura, levantamento geotécnico, projeto e execução de fundações, forças devidas ao vento em edificações, instalações elétricas prediais, segurança nos andaimes, argamassa e concreto – determinação da resistência à compressão dia, projeto e execução de estruturas de pré-moldado, revestimento de piso, caixilhos janelas… Enfim, os itens de construção regulamentados por norma técnica são muitos e visam demonstrar que um engenheiro não pode fazer o que bem entender para reduzir custos.

Obras para empresas
A cada dia aumenta o número de grandes empresas que optam por não imobilizar o capital da empresa na compra de um imóvel, e assim preferem locar para instalar sua sede ou filial, através do contato de locação de longo prazo, denominado Built to suit (construído para servir), onde o investidor adquire o terreno e constrói para atender aos interesses do locatário, já pré-determinado.
Deste modo, muitos projetos de empreendimentos imobiliários são viabilizados, sendo fundamental para o locatário que a construtora atenda as rígidas normas estabelecidas pelo futuro usuário da construção e os prazos curtos para execução.

Neste ponto, é fundamental que o locatário conte com um perito de sua confiança, com poderes estimulados no “contrato de locação especial” para que este venha a acompanhar toda a obra, evitando assim qualquer desvios quanto ao acertado no projeto. Se a obra ficar a cargo do locador, o qual certamente, não tem o mesmo interesse e expertise para analisar e conferir detalhes que são fundamentais somente para o locatário, a atuação do perito poderá evitar retrabalhos, atrasos e prejuízos que podem comprometer todo o negócio.

No contrato de Built to suit, o prazo do contrato é calculado de modo que o lucro obtido com o uso do imóvel cubra os custos do empreendimento, sendo fator de economia a efetiva fiscalização profissional sobre o trabalho da construtora.

Fiscalização reduz os vícios
Se as obras que têm sido vendidas na planta fossem fiscalizadas pela Comissão de Representante, numa incorporação e por um perito nas obras em geral, certamente muitos dos vícios de construção não existiriam, pois seriam evitados diante da fiscalização profissional. Da mesma maneira, muitos problemas são resolvidos na entrega das chaves, quando o comprador é acompanhado por um perito que mostra ao construtor que ele deve reparar de imediato os defeitos, pois assim será viável receber as chaves.

Carla Teixeira de Rezende é engenheira arquiteta e ambientalista. carla_rezende@oi.com.br – (31)-3372.1190.