Comprador de imóvel pode rescindir com incorporadora

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É razoável negociar a multa para o comprador de imóvel num patamar em torno de 20%, sendo o limite máximo de 25% sobre o valor pago pelo adquirente
É razoável negociar a multa para o comprador de imóvel num patamar em torno de 20%, sendo o limite máximo de 25% sobre o valor pago pelo adquirente
Encontro Imobiliário da OAB-MG orientará sobre os direitos do comprador de imóvel sobre o negócio

Todo comprador de imóvel pode rescindir o contrato de compra e venda.   Com o desaquecimento da economia, o aumento do desemprego e dos juros nos financiamentos dos bancos, que estão mais rigorosos com a aprovação do cadastro dos adquirentes de unidades na planta, constata-se o crescimento de adquirentes que solicitam a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora ou construtora. O problema é que, apesar dos Tribunais e do Superior Tribunal de Justiça consagrarem o direito do adquirente, como consumidor, ter o direito de desistir da compra, seja por arrependimento ou por falta de condições de realizar o pagamento das parcelas, a maioria das construtoras se recusa a realizar o distrato e a devolver o valor que tem direito o comprador, mesmo após descontar a multa de 10% sobre o que foi quitado, percentual este que é estipulado na maioria das decisões judiciais.

Em vários casos, a construtora alega que o contrato de compra e venda prevê a multa de 70% a 80% de tudo que o comprador tiver pago, tendo outras que cobram uma multa tão elevada que o adquirente fica sem receber nada caso aceite a posição do construtor. A multa não pode ser abusiva, sendo que a lei estipula o direito de cobrar multa em um patamar que não enriqueça a parte inocente e que nem empobreça a parte culpada. Somente, no caso de a construtora ter pago a comissão do corretor de imóveis e provar que teve despesas que o valor da multa de 10% não cubra, será razoável negociar a multa num patamar em torno de 20%, sendo o limite máximo de 25% sobre o valor pago pelo adquirente.

Valor irrisório

Não deve o adquirente aceitar a rescisão mediante o pagamento de uma multa exagerada, pois caso assine o distrato dando quitação e encerrando a transação, não poderá posteriormente procurar o Poder Judiciário para reclamar alguma lesão, por ter recebido de volta um valor irrisório. A jurisprudência majoritária é firme na posição de que não ter validade as cláusulas elaboradas unilateralmente pela incorporadora que estimula multas abusivas no contrato que é de adesão, desequilibrado e que coloca o comprador em extrema desvantagem.

XXVI Encontro Imobiliário – palestra em 29/05/17 na OAB-MG

Diante das diversas novidades e manobras que surgiram no decorrer do boom imobiliário, que têm criado situações lesivas aos adquirentes, bem como aos condomínios em geral, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, que é presidida por este colunista, promoverá palestras que orientarão os adquirentes, vendedores, corretores de imóveis e advogados sobre os deveres e os direitos das partes envolvidas nas transações imobiliárias.

O evento é aberto ao público, será realizado no dia 29/05, das 19h às 22h, no auditório da sede da OAB-MG, na Rua Albita, 250 – Cruzeiro. Serão ministradas palestras que abordaram os condomínios fechados, a falência e a recuperação judicial das incorporadoras, além das rescisões contratuais e o dever da incorporadora pagar a comissão do corretor. Maiores informações e inscrições no www.oabmg.org.br ou no tel. (31) 2516-7008.

Comprador deve agir om rapidez e técnica

Pelo fato de o comprador não dominar as diversas leis e as complexidade dos contratos de compra e venda, geralmente a construtora que é bem assessorada juridicamente, cria situações que prejudicam aquele que deseja desfazer a compra. A construtora sabe que o mercado está desaquecido e que terá dificuldade em revender a unidade e, assim, ocorrem casos em que ela simplesmente afirma que não irá distratar, sob a alegação da venda ser irretratável.

Ocorre que tal posição não é aceita pelos juízes, pois qualquer pessoa tem o direito de arrepender, especialmente diante do grande volume de consumidores que estão tendo seu cadastro negado pelos bancos para financiar, havendo ainda o agravante de muitos ficarem surpresos com o crescimento do saldo devedor do bem, que às vezes torna inviável concluir a compra.

Visando orientar os magistrados, para tornar os julgamentos mais céleres, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, divulgou em junho de 2010, as seguintes Súmulas sobre matéria imobiliária:

Súmulas

          Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

     Súmula2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

       Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independente de reconvenção.

Rapidez é fundamental

Diante disso, quanto mais rápido o comprador agir com a devida consultoria jurídica, terá maior chance de fazer um acordo melhor ou pelo menos, promover a notificação e a ação com maior celeridade para que possa receber juros de 1% ao mês sobre o seu crédito devidamente corrigido. Quanto mais o comprador demorar para agir, maior será a sua perda de juros, pois o Juiz conceder os juros de 1% ao mês (que correspondem a 12% ao ano, portanto bem expressivos diante da inflação anual de 4,5%) apenas quando são tomadas as providências jurídicas.

Outro ponto importante é que o STJ, na Súmula 543, determinou que consiste ilegalidade a pretensão da construtora devolver o crédito do comprador a prazo, ou seja, no mesmo número de parcelas que pagou à incorporadora:

Portanto, de nada vale a cláusula do contrato que estipula a devolução do crédito do comprador de maneira fracionada. A justiça consagrou que a devolução do valor do comprador deve ser de imediato e de uma só vez, pois somente assim ele terá recursos para fazer outro

Ação visa evitar continuação do pagamento

A atitude do construtor alegar que não aceitará o distrato é abusiva, pois não consiste em favor dele atender o pedido de rescisão do adquirente, pois este tem o direito de não finaliza a compra. Algumas construtoras ignoram o direito do comprador e continuam a enviar boleto das prestações com a ameaça realizar protestos em cartório, incluir o nome do comprador no  SPC/Serasa e cobrar em juízo as parcelas vincendas.

Essa pressão pode ser evitar com uma ação na qual o adquirente requeira a rescisão do contrato com a devolução do que pagou devidamente corrigido, requerendo a tutela antecipada para que o Juiz determine a suspensão dos pagamentos das parcelas futuras, pois não tem sentido continua a quitar uma compra que não será finalizada. Com esse procedimento, o comprador consegue reduzir o valor da multa decorrente do arrependimento e ainda evitar que seu nome seja negativado no decorrer do processo nos cadastros que poderiam restringir seu crédito, ficando a construtora livre para vender a unidade para outra pessoa.

Construtora que atrasa a obra deve pagar multa

Todavia, caso a construtora esteja com a obra atrasada, deixando visível que não cumprirá o prazo de entrega ou já tendo já ultrapassado o prazo de tolerância, poderá o comprador requerer a rescisão por culpa exclusiva da vendedora. O contrato de compra e venda é bilateral, sendo que o correto é que a multa por descumprimento das obrigações seja aplicada contra a parte culpada.

Diante do descumprimento do prazo por parte da incorporadora/construtora, deve esta pagar a multa ao adquirente, juntamente com a devolução de tudo que recebeu devidamente corrigido pelo índice do contrato. Mesmo, no caso de o contrato não prever multa contra a construtora, os Tribunais têm aplicado a multa com base no Código de Defesa do Consumidor que determina que o contrato deve ser equilibrado, bem como em respeito ao artigo 422 do Código Civil que determina o dever dos contratantes agirem com boa-fé e probidade.

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Tel. (31) 3225-5599  – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.