Compra de Imóvel na planta: debate lotou OAB-MG

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Representantes da Prefeitura de BH e Ministério Público participaram do evento que debateu a compra de imóvel na planta

Kenio - BonecoA compra de imóvel na planta foi o tema do XXII Encontro Imobiliário da OAB, que lotou o auditório da entidade na noite de 3 de junho, com mais de 450 presentes. Cerca de 80% do público eram advogados que aprimoram seus conhecimentos sobre as questões que  envolvem a compra de unidades na planta em geral, a comercialização dos condo-hotéis que deveriam ter sido entregue a centenas de adquirentes em fevereiro de 2014 e que estão sujeitos a aplicação de multas milionárias pela Prefeitura de Belo Horizonte, bem como as falhas na aplicação do instituto do Patrimônio de Afetação criado em 2004 que não tem gerado a segurança prevista para os adquirentes.

O XXII Encontro Imobiliário da OAB-MG analisou a existência de mais de 2.000 famílias em Belo Horizontes que não receberam os apartamentos e as unidades hoteleiras que foram prometidas e do fato de alguns construtores, desde o lançamento dos empreendimentos, desviarem os recursos dos compradores e deixarem terrenos vazios, lesando inclusive os permutantes. Destaquei essa juntamente com Frederico Costa Miguel, especialista em Direito Penal Econômico e pelo Assessor Jurídico do Procon-MG, sob a coordenação do Ministério Público de MG,  Ricardo Amorim, que frisaram sobre a necessidade de ser aplicado os dispositivos do  Direito Penal diante da configuração de ilícitos penais muito além dos imaginados pelos legisladores de 1964, quando da criação da Lei nº 4.591/64 que regulamenta as incorporações imobiliárias.O evento contou com a presença da conceitua professora de Direito Penal Daniela Tonholli.

Em defesa da imagem das construtoras que em sua maioria são sérias, tornar-se importante o uso do processo penal para combater condutas criminosas que prejudicam a confiança que é fundamental para promover a venda de unidades na planta.

Muitos compradores e condomínios desconhecem que têm perdido o direito de exigir a reparação dos vícios de construção no prazo de cinco anos, pois as construtoras têm consigo negar em juízo a reparação mediante a alegação de que vários defeitos têm o prazo de prescrição de apenas 90 dias. Dessa forma, cabe aos compradores e os síndicos agirem com profissionalismo e mediante assessoria jurídica e pericial acionar a construtora logo após a entrega do edifício de forma a evitar a possiblidade de defesa da construtora que se negar a reparar ou indenização dos defeitos que são facilmente perceptíveis.

A atitude de deixar para depois, especialmente pelo fato de grande parte dos apartamentos demorarem meses para serem ocupados após a execução do projeto de decoração e instalação dos armários têm gerado situação de prejuízos que seriam evitados se os condôminos agissem com celeridade e conhecimento jurídico. O desequilíbrio de conhecimento entre o condomínio e o construtor que é bem assessorado juridicamente tem favorecido a construtora a não executar as devidas reparações dos defeitos que aumentaram no decorrer do boom imobiliário que utilizou mão de obra menos qualificada diante do aumento do volume de obras.

PBH Poderá mudar Lei

Diante da necessidade de estimular o registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda das unidades negociadas na planta, para evitar que essas sejam vendidas em duplicidade ou hipotecadas de forma irregular pela construtora/incorporadora, como  presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, entreguei ao Gerente Geral do ITBI da PBH, Roberto Paletta, uma “Solicitação de mudança da Lei do regulamenta o ITBI” de forma que estabeleça que o pagamento deste tributo no momento do registro da promessa de compra e venda venha a acarretar a dispensa do pagamento do ITBI no momento que for transmitida da propriedade na escritura de compra e venda e seu respectivo registro. Na regra atual a Prefeitura de Belo Horizonte exige o pagamento novamente no momento que o adquirente solicita a lavratura da escritura, mesmo que já tenha pago anteriormente o ITBI na promessa. Esse procedimento caracteriza bis in idem e por gerar um ônus injustificável resulta que em BH praticamente ninguém registra a promessa de compra e venda e assim é criada uma situação que aumenta a insegurança dos adquirentes de imóveis na planta que têm sido lesados justamente por não registrarem o contrato de promessa de compra e venda.

Ao analisar o requerimento da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Roberto Paletta verificou ser o mesmo razoável e assumiu o compromisso tentar viabilizar o pleito junto ao Secretário Municipal de Arrecadações de BH, pois a aprovação da mudança da lei municipal estimulará o registro dos contratos de promessa de compra e venda e resultará no aumento da segurança de milhares de adquirentes. Roberto Paletta citou que a antecipação do pagamento do ITBI pode resultar em economia para o adquirente da unidade na planta, pois evita que ele pague um valor maior decorrente da valorização do imóvel que tem sido maior que a inflação. Ressaltei que é importante que os condôminos que constroem mediante administração, ou seja, a preço de custo procurem formalizar a Comissão de Representantes para que possam pagar o ITBI muito menor, com base na fração ideal do terreno, pois assim poderão economizar até 75% do valor deste tributo. A falta de comprovação de que os condôminos pagaram o custo da obra resulta no pagamento do ITBI sobre o valor total da unidade pronta, que conforme o caso quadruplica o valor do tributo.

O Encontro Imobiliário tem se mostrado uma importante prestação de serviço à população mineira ao debater e esclarecer os assuntos mais importantes sobre o condomínio, locação, compra e venda, sendo um evento que grande importância para o aprimoramento da advocacia especializada.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da Pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.