Como reduzir o custo da casa própria

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A moradia deveria ser tratada da mesma forma que o automóvel 1.0, o qual obteve reduções de tributos, apesar de não ser um bem essencial, além dos benefícios com o IPI menor para os automóveis em geral

Sendo a moradia essencial para o ser humano, torna-se imperioso que os governos federal, estadual e municipal promovam medidas que venham a desonerar o custo da casa própria, pois essa consiste num direito essencial previsto na Constituição da República.

No decorrer de dezembro de 2012 o governo federal publicou a Medida Provisória nº 601 com o objetivo de reduzir os custos dos encargos sociais sobre a folha de pagamentos dos empregados da construção civil, o que se mostra positivo. Ocorre que, essa medida dará algum resultado daqui a dois anos, tempo médio de maturação de um novo empreendimento, pois não haverá qualquer redução dos preços dos imóveis praticados atualmente. A desoneração da folha do setor da construção civil se mostra tímida, pois na realidade os encargos neste setor sempre foram exagerados, razão que gerava um custo muito alto nas edificações, a ponto de superar os custos dos demais setores produtivos.

Revisão da MP 601/12
A Medida Provisória nº 601 estabeleceu que a contribuição previdenciária de alguns segmentos do setor de construção civil passará a ser obrigatoriamente de 2% sobre a receita bruta, e não mais de 20% sobre a folha de pagamento.

Essa novidade tem o louvável objetivo de desonerar o setor e vigorará de abril de 2013 a dezembro de 2014. Por ser compulsória para as empresas de construção de edifícios, bem como para aquelas que fazem obras de fundação, acabamento, instalações elétricas, hidráulicas, de refrigeração e ventilação e demais serviços especializados para construção, beneficiará a maioria das construtoras com a redução de custos, mas certamente onerar as construtoras que utilizam de forma expressiva a terceirização.

Para a construtora que quase não terceiriza os serviços e possui uma grande folha de pagamento, a MP será benéfica, mas diante do fato da sua aplicação ser obrigatória e a nova norma legal não possibilitar que sejam dedutíveis os encargos previdenciários pagos pelas empresas terceirizadas, como ocorre hoje, essas construtoras serão penalizadas, pois haverá um efeito inverso, ou seja, aumentará os seus custos. Caberá ao governo aperfeiçoar a MP de maneira que permita a liberdade das empresas construtoras optarem por manter a situação atual de pagar 20% sobre a folha de pagamento ou aderir ao novo regime de pagamento de 2% sobre a receita, pois assim evitará essa anomalia. Outra solução será permitir que a construtora que migrar para o novo regime possa a construtora, como contratante principal, possa abater os encargos pagos pelas terceirizadas.

Escritura – valor de um imposto
Diante de um déficit habitacional de mais de 5 milhões de moradias, que tem estimulado o crescimento dos aglomerados, e consequentemente, da violência em locais impróprios ao convívio social, seria racional o governo reduzir a carga de impostos e taxas que encarecem os imóveis.

Somente para regularizá-lo gasta-se em torno de 6% de seu valor com o pagamento de taxas cartorárias (incorporação, escrituras, registros), ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para o município, dentre outros custos periféricos facilmente redutíveis.

Consiste numa afronta aos princípios tributários a forma de cobrança dos emolumentos cartorários para a lavratura de uma escritura pública de compra e venda pelo Cartório de Notas, e o seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, já que o ato praticado pelo notário ou pelo oficial do cartório é o mesmo, independentemente do valor do imóvel. As Tabelas de Custas e Emolumentos constam que o valor do trabalho do cartório sobre conforme o valor do imóvel, como se fosse um imposto. Isso consiste numa aberração, pois o que se cobra é TAXA a qual decorre de uma prestação de serviço, que na prática consiste no mesmo ato e trabalho, independemente se o imóvel é um barracão ou uma mansão.

Automóvel tem melhor tratamento que a moradia
A moradia deveria obter o mesmo tratamento oferecido para as montadoras, que obtiveram redução dos impostos no carro 1.0, o qual não é tão essencial quanto a casa própria. No último ano, apesar dos sucessivos recordes de produção da indústria automobilística, este setor vem sendo mais uma vez estimulado com a redução do IPI, o que tem resultado no aumento da frota de automóveis, a ponto de causar a saturação das vias públicas, com os enormes congestionamentos.

Moradia não é dedutível no Imposto de Renda
Apesar de ser ilógico não poder deduzir do salário o valor que é pago para morar, seja a título de aluguel ou de prestação da casa própria, a Receita Federal sempre se recusou a estudar qualquer medida que possa reduzir a arrecadação fiscal. O governo federal ignora que o valor pago pelo inquilino de aluguel ou pelo mutuário na compra não fica com ele, não sendo, portanto, uma renda, e sim uma despesa IMPERIOSA, IMPOSSÍVEL DE SER EVITADA, como a alimentação, a educação e os custos com o tratamento de saúde. Não é um luxo morar, sim um direito! Tributar o valor que é gasto para morar é ilógico.

Caso o imóvel fosse desonerado quanto ao IR, haveria a condições das pessoas morarem melhor, com mais qualidade, e os investidores poderiam aplicar mais na construção de imóveis para locação, especialmente se o valor do aluguel recebido fosse isento ou pelo menos tributado com taxas menores.

O lucro imobiliário no Brasil é de 15% sobre o ganho de capital, ou seja, entre o valor da compra e o valor da venda, por exemplo, realizado 5 anos após. Ocorre que, de maneira abusiva, a Receita Federal aplica a alíquota de 15% sobre a diferença entre o valor da compra e de venda, ignorando a evolução da inflação. Assim, o proprietário que vende é penalizado com o pagamento de 15% sobre o valor decorrente da variação decorrente da inflação, sendo injusto, pois esse aumento não é lucro, mas apenas atualização do valor da moeda. Por uma questão de bom senso, o lucro imobiliário deveria ser apurado somente sobre o valor que superasse a variação da inflação, pois este ganho é que representa lucro. Agindo dessa maneira, seria mais justo e racional, podendo haver um crescimento dos negócios imobiliários diante da ausência de uma tributação abusiva sobre o valor que decorre da inflação e que não pode ser considerado ganho do contribuinte.

Nos países de economia desenvolvida há diversos incentivos para que sua população adquira uma condição mínima de sobrevivência digna, sendo notório que a moradia, bem como a alimentação e o vestuário, é essencial a qualquer cidadão. Dificultar o acesso à casa própria é uma injustiça e um grande equívoco. O governo ao analisar tais pretensões sob o único enfoque de renúncia fiscal demonstra uma visão limitada e estreita, além de insensibilidade social.

Isentar ou reduzir os diversos impostos e taxas incidentes na aquisição de uma única casa própria não é questão de renúncia fiscal, mas sim uma alavanca fiscal que faria que o benefício imediato dado ao comprador resultasse em maior arrecadação fiscal para o governo, por conta da criação de dezenas de outros fatos geradores de novos tributos, sem contar os milhões de novos empregos gerados. Já foi comprovado que a cada emprego novo gerado pela construção civil, surgem outros três novos, especialmente para a mão de obra menos especializada.

Num país onde a violência toma contornos cinematográficos, somente com a criação de novos empregos será possível combatê-la, sendo essencial o cidadão ter onde morar como fator de equilíbrio. Ao adquirir uma nova casa, toda a sociedade é beneficiada com os impostos pagos na compra de móveis, eletrodomésticos, utensílios diversos, pagamento de IPTU, contratação de empresas administradoras de condomínio, locação, conservadoras, desinsetização, reformadoras, arquitetos, porteiros, faxineiros, empregados domésticos, marceneiros, decoradores, enfim uma infinidade de produtos e serviços, os quais não existiriam e nem seriam prestados se o referido imóvel não existisse. Logicamente uma moradia só é construída se houver um comprador com capacidade de pagamento, devendo o governo contribuir para a melhoria da qualidade de vida do cidadão.

O estranho é um cidadão não ter onde morar, pagar imposto de renda sobre o seu salário (que não é renda) e não poder abater o gasto com o pagamento do aluguel ou da prestação habitacional, como se morar fosse supérfluo e não um direito. São posições como essas que levam a população a desconfiar da competência ou da intenção dos nossos governantes em realmente querer cumprir com sua obrigação social de viabilizar a conquista de um direito básico: morar com dignidade.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária – Netimóveis
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – (31) 3225-5599.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.