Como evitar a inadimplência no condomínio

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Um dos maiores transtornos de um condomínio é a inadimplência, pois é revoltante vermos que há proprietário de apartamento, loja ou sala que simplesmente não paga por capricho, pois a multa moratória de apenas 2% sobre o valor do imobiliária assunto escrito por Kêniodébito é insignificante, mesmo mediante da aplicação do índice de correção monetária e do juro de 1% ao mês. Então, como evitar a inadimplência no condomínio? O art. 1.336 do Código Civil (CC) permite uma solução que poucos condomínios colocam em prática, que consiste em estipulação de juros mensais acima de 1% ao mês, sendo que há decisão judicial confirmando juros de até 10% ao mês. Rerratificar a convenção com técnica jurídica e inserir uma taxa de juros mais elevada consiste numa medida de economia, pois o custo de contratação de um advogado para propor um processo de cobrança é elevado, sendo comum essa despesa girar em torno de R$5.000,00. Mas poderá ser mais se o réu tumultuar o processo. Por isso, é fundamental criar mecanismos que desestimulem a impontualidade.

O custo do processo de cobrança deve ser visto como investimento e não despesa, pois caso o condomínio não proponha a ação, provocará o crescimento da inadimplência, pois outros vizinhos se sentirão à vontade para não pagar também. Consiste numa situação imoral o condômino pontual ter que pagar uma taxa mais elevada, justamente para cobrir o rombo deixado pelo inadimplente. Este continua utilizando tudo do condomínio (água, energia elétrica, elevadores, porteiros, faxineiras, áreas de lazer, salão de festas, etc), sem sofrer qualquer restrição. Há casos de processo judicial demorar de 5 a 8 anos, sendo que o imóvel poderá ser levado a leilão, mesmo que seja a única moradia, caso o devedor se recuse a pagar o que foi decidido na sentença.

A demora em cobrar o débito em juízo poderá perpetuar o prejuízo em decorrência da prescrição. É inaceitável um síndico demorar mais de um ano para acionar em juízo qualquer devedor, devendo detalhar a situação (nome, meses/dívida, nº da unidade) na primeira assembleia que for realizada.

Desconto não se confunde com multa
Há condomínio criativo que estimula a pontualidade. Como exemplo, o rateio de despesas resulta numa taxa de R$400,00, mas o condomínio aprova o valor de R$500,00 e estipula que se o pagamento for realizado até o dia 05, haverá o desconto de R$100,00. Quando a inflação no Brasil era de 30% ao mês, na década de 90, esse mecanismo era muito usado. Mas diante do Código Civil de 2002 e com a inflação mensal em torno de 0,6%, isso pode gerar polêmica. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça já confirmou, duas vezes, ser legal esse desconto.

É óbvio que o valor da taxa decorre do rateio, fruto de despesas reais, sendo impossível dar desconto sobre esses custos. Mas, o STJ afirma que pode.

Evitar impontualidade
Cabe ao condomínio contratar um especialista para atualizar a convenção, para que sejam inseridos vários tipos de penalidades. A lei dá liberdade ao condomínio para a estipulação de juros maiores. Poderá, ainda, na convenção estipular que o uso do salão de festas ou de outro equipamento será limitado a quem é pontual, a possibilidade de cortar a água quando existir hidrômetros individualizados, a autorização de denunciar no SPC, protesto no cartório, dentre outras. Mas, inserir isso numa ata sem alterar a convenção e sem observar as normas jurídicas, de nada valerá.

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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br. Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.