Comissão do corretor é um direito

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PT planeja estimular as invasões de imóveis urbanos
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Por aproximar o comprador do vendedor justiça determina o pagamento da comissão do corretor

Kenio - BonecoA comissão do corretor é um direito. Muitos desconhecem a real atividade do corretor de imóveis, o que acaba por gerar conflitos no momento do pagamento da comissão ao profissional. A função primordial do corretor é promover o “encontro” entre vendedor e comprador, ou seja, promover a venda do imóvel.  Mesmo que posteriormente, devido ao arrependimento de alguma das partes, o negócio seja desfeito, o corretor tem direito de receber por seu serviço.  Tal determinação encontra-se no Código Civil (CC) em seu art. 725, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

 Alguns vendedores desatentos acreditam que pelo fato de já terem dispensado o corretor, após a apresentação de um pretendente à compra, não faça ele jus a comissão, sendo esse entendimento equivocado. Caso a transação tenha sido concluída devido ao serviço de aproximação das partes realizada pelo corretor, é seu legítimo direito o recebimento de honorários. Em seu art. 727, o CC deixa bem clara essa situação, “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

De acordo com o desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Antônio de Oliveira Bispo, “o conflito acaba ocorrendo pelo desconhecimento das pessoas que eventualmente colocam um imóvel à venda e desconhecendo o direito do profissional que veio aproximar as partes na transação, acabam por fazer tratativas atinentes ao preço à revelia do corretor, descontando o valor da comissão. É importante registrar que o corretor tem somente a obrigação de promover a aproximação das partes interessadas no negócio. Todo ato a partir de então é privativo dos interessados e o corretor eventualmente pode ou não orientar os interessados, mas só pela aproximação já tem direito à sua comissão”.

Lealdade na transação

O vendedor deve evitar a proposta do comprador que tenta reduzir o preço do imóvel mediante o não pagamento do trabalho do corretor de imóveis. Por exemplo, propondo o pagamento de R$450 mil, por uma casa que esteja sendo vendida por R$500 mil, combinando o não pagamento ao corretor da sua comissão de 6% sobre o valor da transação para estimular o desconto no preço do bem. Esse tipo de conluio pode fazer o proprietário se tornar réu numa ação de cobrança. Isso, porque, após a conclusão do negócio, a lei garante ao corretor requerer em juízo o pagamento da sua comissão integral. Basta provar que foi ele quem aproximou as partes. Logicamente ele foi impedido de participar dos detalhes e da confecção do contrato de compra e venda, por ter sido impedido de atuar diante da malícia do vendedor. O problema é que quem será réu no processo de cobrança é o vendedor, e o comprador terá tido o lucro que desejou diante a obtenção do desconto.

O desembargador do TJMG observa que “a evolução dos meios de comunicação, em especial a internet, tem facilitado o anúncio por parte dos corretores e vendedores, mas nem por isso, a intermediação dos corretores, pode ser minimizada no contrato de corretagem.

Assim, qualquer negociação posterior, feita pelos comprador/vendedor, não deve deixar de considerar o direito daquele que fez a aproximação inicial. Feita a intermediação, a comissão é devida mesmo no caso de prazo determinado para a intermediação e conclusão do negócio após este prazo.   

A lei cuida de resguardar o corretor, da tendência em minimizar o valor do seu trabalho que é somente de agente de aproximação entre os dois pólos do negócio,” finaliza o desembargador Antônio Bispo.

Portanto, não é necessária a opção exclusiva para que o corretor tenha direito ao recebimento da remuneração que lhe é devida, desde que o vendedor tenha autorizado, mesmo que verbalmente, que este apresentasse o imóvel ao pretendente à compra. O proprietário que não deseje pagar a comissão cabe a ele avaliar e promover por conta própria a venda do seu imóvel, correndo os riscos decorrentes do desconhecimento, sendo inaceitável aproveitar-se do trabalho do corretor que dedica seu tempo confiando que será respeitado se conseguir viabilizar a transação. 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.