Comissão de corretor deve ser paga pelo vendedor

0
639
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Comissão de corretor pode ser paga pelo comprador, se este contratar previamente

No dia 30/09/2014 o Sindicato da Habitação de São Paulo – Secovi-SP veiculou em seu site um artigo que diz que “Tribunal pacifica remuneração da corretagem” no qual se dizia que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo havia confirmado e decidido que a comissão de corretor, em caso de imóveis adquiridos ainda na planta junto a “stand” de vendas, deveria ser paga pelo comprador, não sendo considerada como venda casada e, portanto, devida.

As informações trazidas pela Secovi-SP aduzem que o TJSP confirmou ser legal repassar a cobrança da comissão de corretagem ao consumidor, no caso, ao comprador, mesmo que este não tivesse contratado anteriormente com o corretor, o qual conheceu no stand de vendas da construtora. Também fora dito que a decisão traz uma maior tranquilidade para consumidores, corretores, construtoras e demais envolvidos, acarretando uma segurança nas negociações.

Com o devido respeito ao Secovi-SP, importante instituição da área imobiliária, a decisão do Colégio Recursal proferida não trouxe exatamente estas considerações, como apresentadas na notícia veiculada.

Acórdão

O caso concreto discutido junto ao Juizado Especial de São Paulo, acórdão Nº0000018-42.2014.8.26.0968, julgado em 3 de julho de 2014, trouxe como fundamentação para sua decisão a indicação de um outro acórdão, referente a Apelação Cível 0162192-85.2011.8.26.0100, julgado em 26 de junho de 2014. A situação se tratava de um comprador/consumidor que, ao realizar a compra de um imóvel na planta, havia contratado, por sua livre e espontânea vontade, os serviços de corretagem de uma imobiliária, tendo assim pago a comissão. ACÓRDÃO DISCUTIDO – Nº0000018-42.2014.8.26.0968

A irresignação do consumidor se deu a partir do momento em que notou que no contrato de compra e venda havia a previsão de que em caso de rescisão, seria retido o valor a título de corretagem: “Afirma o autor que comissão de corretagem lhe foi cobrada por duas vezes, uma embutida no preço do imóvel e outra cobrada à parte e paga diretamente aos profissionais responsáveis pelo serviço. Ampara sua alegação na cláusula 31 (a) do contrato, que dispõe que, em caso de rescisão, dos valores a serem restituídos ao compromissário comprador, seriam deduzidas as despesas comerciais, tais como comissão, publicidade e outras (…)”.

Com isso, o consumidor entendeu que haveria uma cobrança de corretagem em duplicidade, já que teria arcado, anteriormente, com a corretagem que havia contratado. Diante de tal situação, ajuizou processo judicial requerendo a devolução do valor pago a título de comissão por entender pela existência de uma cobrança em duplicidade. Eis os fatos discutidos na decisão veiculada pelo Secovi- SP, no processo nº Nº0000018-42.2014.8.26.0968, julgado dia 03 de julho de 2014. ACÓRDÃO DISCUTIDO – Nº0000018-42.2014.8.26.0968

Duplicidade

Percebemos, então, que o objeto discutido na demanda fora nada mais do que uma possível cobrança em duplicidade de corretagem e não a abusividade do fato de comprador vir a pagar a  comissão de corretor quando este é contratado formalmente.

Instada a se manifestar, a Turma de Uniformização do Colégio Recursal de São Paulo, de forma correta, determinou a improcedência do pedido de devolução ao comprador da comissão paga, ao argumento de que houve a livre iniciativa do comprador em contratar a corretagem, sendo devido o pagamento, assim dizendo: “Evidentemente houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu pagamento pela compradora. (…) Assim, uma vez que houve a livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento direito ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador – não se vislumbra a ilegalidade na cláusula.”

Já no ponto pertinente a cláusula rescisória onde se estipulou que a construtora reteria 12% do valor do contrato como multa, para cobrir o pagamento de comissão de corretor e outras despesas, a mesma seria nula de pleno direito, não sendo possível a sua aplicação em caso de rompimento do negócio jurídico, assim dizendo: “A cláusula, ao veicular informação inverídica, é nula de pleno direito. Ou seja, em caso de rescisão do contrato, a dedução de valores a título de comissão de corretagem por parte da incorporadora seria ilícita, uma vez que o dispêndio foi feito exclusivamente pelo compromissário comprador.”

Irretocável

O acórdão do TJSP é irretocável. Digo isso porque a existência de uma contratação prévia de serviço de corretagem por parte do comprador lhe traz o dever de arcar com a comissão devida ao corretor/imobiliária. Desta forma, realmente não poderia exigir que a construtora, na qualidade de vendedora pagasse a comissão, já que este pagamento foi contratado previamente e à parte pelo comprador.

Ocorre que as informações trazidas pelo Secovi-SP não transparecem o conteúdo completo do acórdão, pois o Sindicato indica: “Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou que o pagamento da comissão efetuado diretamente ao corretor e à imobiliária pelos compradores de imóveis na planta não configura abuso ou venda casada.”. Não foi aqui mencionado o real caso abordado no acórdão, qual seja, uma possível cobrança em duplicidade de comissão de corretagem.

Promoção

Logicamente que o TJSP não entende ser correta a constante simulação ilícita ou prática abusiva e desleal, onde a construtora monta seu stand de vendas, contrata corretores de imóveis para promover seu produto, e no momento que surge o interessado à compra, pelo valor ofertado, por exemplo de R$600 mil. Passados alguns dias, o comprador é surpreendido com um contrato no valor de R$570 mil, e com um recibo à parte de R$30 mil, onde figurasse o pagamento da comissão pelo adquirente. Em nenhum momento o Colégio Recursal de São Paulo validou essa prática.

Também fora mencionado na notícia do Secovi-SP e transcrita a passagem da decisão em que os magistrados indicam que a comissão de corretagem sempre será direcionada ao comprador já que o seu valor já estaria inserido no valor final do imóvel: “Isso significa que, na compra e venda de imóveis ao público consumidor, que passa pelo trabalho de intermediação de corretores e imobiliárias, o comprador sempre pagará a corretagem, pois o valor dos honorários da intermediação é computado na negociação do imóvel.“. Tal informação está incompleta e pode levar a um entendimento equivocado, pois basta ler todo os acórdãos ora citados para compreender que continua em pleno vigor a regra de que o principal responsável pelo pagamento da comissão é o vendedor.

Cobrança dúbia

Conforme exposto, o caso concreto se trata de uma possível cobrança dúbia de comissão de corretagem e não de venda casada. Existindo a liberdade contratual e exercendo a sua autonomia da vontade, o consumidor, ao contratar os serviços de corretagem, se torna o responsável pelos honorários e, aí sim, pagará a comissão, como exposto pelo Tribunal, e como eu indiquei acima, sempre que confirmada a existência de contratação prévia.

O que a decisão judicial do TJSP consagra é o direito do comprador, caso deseje, de contratar o corretor de imóveis e acertar com este profissional o pagamento de seu honorário à parte, sem qualquer vinculação com o contrato de promessa de compra e venda.

Permanece intacta a jurisprudência do TJSP que mantém a posição majoritária que somente se o comprador previamente contratar o corretor de imóveis para captar o imóvel, poderá ser legítimo o pagamento da comissão.

Encargos

Ao exercer sua autonomia da vontade, se o comprador pactuar este pagamento no stand de vendas e assim assumir o pagamento, não poderá posteriormente requerer devolução desse desembolso, pois o fez mediante contrato que assinou espontaneamente, cabendo ao mesmo todos os encargos dali advindos, inclusive os referentes ao recolhimento do INSS e a retenção do IRRF conforme o caso.

Sobre este tema, eu já havia explicado em artigo publicado no Portal e-morar, em novembro de 2011 (Preço do imóvel x Comissão do corretor: Quem paga a comissão do corretor é o vendedor”), “O Código Civil (CC) também estabelece a obrigação do vendedor pagar pela intermediação da venda ou pelo atendimento ao comprador, pois este comparece ao stand de vendas da construtora sem ter contratado um corretor. Somente se o pretendente à compra contratasse previamente e por escrito um corretor, para procurar um determinado imóvel no mercado, poderia este ter direito de receber os honorários do comprador mediante o fechamento do negócio.”  Ou seja, o ponto crucial para se indicar a obrigação do consumidor para arcar com os custos da corretagem é a sua iniciativa de contratar previamente e de espontânea vontade o corretor de imóveis.

Novos julgamentos do TJSP após a notícia

Este posicionamento que apresento é o mesmo adotado pelas Câmaras do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação Cível 1023760-98.2013.8.26.0100, julgado em 24/09/2014; Apelação Cível 4002213-97.2013.8.26.0019, julgado em 30/09/2014) bem como pelo Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgados (Rcl 021062, julgado em 01/10/2014; Rcl 021012, julgado em 02/09/2014). ACÓRDÃO RECENTE TJSP FAVORÁVEL – 1023760-98.2013.8.26.0100

Essas decisões proferidas após a notícia do Secovi-SP,  demonstram que o Sindicato poderia ter abordado de forma mais profunda a matéria, pois nem mesmo o número do acórdão citou

Portanto, mediante a análise isenta e profunda do acórdão, bem como das novas decisões judiciais proferidas em setembro e outubro, fica bem claro que a Turma de Uniformização do TJSP discutiu e decidiu no processo, ou seja, que continua sendo a regra o vendedor pagar a comissão de corretor.

Não havendo essa prévia contratação, o dever de pagar a comissão é do proprietário, que pode ser a construtora que se utiliza desse profissional para promover a sua comercialização de seu produto.

Leia mais sobre o assunto. 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Vice- Presidente do Conselho Empresarial de Políticas Urbanas

Árbitro da CAMINAS – Câmara Mineira de Arbitragem Empresarial.

e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599. 

 www.keniopereiraadvogados.com.br

SHARE
Artigo anteriorAluguel residencial: o melhor prazo é de 30 meses
Próximo artigoCozinha e sua nova cara nas residências
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.