Cobertura reduz despesas das demais unidades

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Rotineiramente os proprietários dos apartamentos-tipo alegam que o dono da cobertura deve pagar mais taxa de condomínio, pois ignoram o conceito de “fração ideal” que foi criada unicamente para dividir despesas de construção em uma incorporação. Esquecem que o apartamento de cobertura acaba por reduzir as despesas de conservação ou conserto do telhado, tendo em vista que o telhado do edifício será menor diante da existência desta. Os reparos no telhado, por ser este área comum, de acordo com o § 2º do artigo 1.331 do Código Civil, devem ser pagos por todos, até pelas lojas que se situam no térreo, com entrada independente, caso existam.

O telhado não pertence aos apartamentos situados no último andar, sendo uma atitude egoísta e antissocial a postura de alguns na Assembleia em ignorar a obrigação do condomínio arcar com a troca ou reparos do telhado, não sendo desculpa a alegação de falta de recursos financeiros. A taxa extra é aprovada justamente para pagar as obras, especialmente as necessárias, pois, a falta de reparos no telhado pode comprometer toda a edificação, já que a água pode infiltrar em vários apartamentos e não somente naquele localizado no último andar.

Portanto, em um edifício que não possua apartamento de cobertura, todo o telhado é comum, devendo qualquer custo com reparos ser pago mediante a divisão entre todas as unidades, geralmente, de forma igualitária.

Já quando há um apartamento de cobertura, o piso dessa área aberta que é utilizada exclusivamente pela mesma — onde se localiza, por exemplo: churrasqueira, piscina, jardins, etc. — deverá ser conservado e reparado às custas do seu proprietário.
Assim, os proprietários dos apartamentos-tipo ficam beneficiados ao deixarem de arcar com despesas que seriam necessárias para reparar um telhado bem maior do que o existente. O edifício que não possui apartamento de cobertura, a área do telhado a ser reparada e conservada é muito superior em comparação com edifícios que tem coberturas.

É importante entender que o telhado sobre a casa de máquinas, caixa de escada, os cômodos superiores da cobertura, área de ventilação, marquises e demais locais que não seja o piso exclusivo da cobertura, são de responsabilidade de todos os condôminos, sem qualquer exceção, cabendo-lhes arcar com seus custos de reparação e manutenção, pois esse pequeno espaço continua a ser área comum, pertencente à coletividade.

Portanto, antes de reclamar ou tentar penalizar o proprietário da cobertura, é interessante refletir que este assume sozinho um custo que seria de todos.

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária/Net imóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Tel. (31) 3225-5599 – e-mail –keniopereira@caixaimobiliaria.com.br