Cobertura irregular vale bem menos no mercado imobiliário

0
483
É comum a cobertura ser anunciada por imobiliárias e essas não saberem que a mesma tem sérios problemas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
É comum a cobertura ser anunciada por imobiliárias e essas não saberem que a mesma tem sérios problemas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
É possível comprar o espaço do telhado para ampliar o apartamento do último andar e fazer uma cobertura

Morar num apartamento de cobertura com o conforto semelhante ao proporcionado por uma casa, com terraço, churrasqueira e piscina consiste num sonho de milhares de pessoas. Mas algumas têm se surpreendido ao descobrir que comprou um apartamento tipo, não tendo o vendedor esclarecido que invadiu o telhado do edifício e construído de maneira irregular o 2º piso. Diante da irregularidade, essa cobertura perde um expressivo valor, sendo diferente daquela que está prevista no projeto arquitetônico aprovado pelo município, regulamentada na convenção e na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis.

Pelo fato de as pessoas confiarem em excesso e não conferirem com cuidado a documentação do imóvel, em especial a sua descrição, constata-se que muitos adquirentes têm prejuízo ao fechar o Contrato de Promessa de Compra e Venda. Há casos de pagamento de multas ou perda da comissão do corretor, prejuízos que não existiriam se o comprador tivesse domínio sobre a documentação que deve ser verificada antes que ocorra o pagamento do sinal.

Concluir um negócio de elevado valor, que exige conhecimento específico, com base apenas na visita ao local, sem compreender as complexidades dos registros imobiliários, da convenção, das plantas arquitetônicas (em especial da garagem e da parte superior da cobertura), sem refletir sobre a redação do contrato consiste num ótimo modo de adquirir uma “dor de cabeça”.

A ninguém interessa um imóvel que poderá gerar conflitos, elevados custos com sua legalização ou com processo que pode exigir perícia judicial e perdurar por anos. Entretanto, ao descobrir algum problema poderá o pretendente à compra renegociar o valor, de maneira que a redução seja suficiente para compensar os riscos e os custos da regularização.

Muitos só descobrem a irregularidade quando já é tarde

A maioria dos compradores, e até mesmo os corretores de imóveis, não imaginam que há alguns “comerciantes” que se especializaram em comprar apartamento tipo do último andar do edifício para lucrar com a retirada o telhado, de maneira a criar uma cobertura clandestina. É comum a cobertura ser anunciada por imobiliárias e essas não saberem que a mesma tem sérios problemas, pois a obra no 2º piso, por possuir um bom acabamento, não transparece que decorre de um “arranjo”, o que leva alguns corretores e imobiliárias a correr um sério risco.

Para evitar que venha a ser responsabilizado, juntamente com o vendedor, cabe ao corretor de imóveis, logo que conhecer o apartamento de cobertura exigir a matrícula atualizada do imóvel, bem como a convenção de maneira a conferir todos os detalhes da descrição do bem que irá anunciar para venda. Ao perceber que a edificação, seja apartamento, casa, loja ou galpão, não está devidamente averbada na matrícula, caberá ao corretor o dever ético e legal de avisar o pretendente à compra de que o imóvel carece de determinada regularização. Dessa maneira, o corretor cumprirá seu dever de informar todos os detalhes que são determinantes para que o adquirente tome a decisão de concluir a transação, devendo constar os fatos alertados na descrição do imóvel no contrato de promessa de compra e venda.

Cobertura pode ser demolida a pedido do condomínio

O telhado de um edifício é área comum, por isso é ilegal o proprietário do apartamento do último andar invadi-lo. Qualquer condômino pode impedir essa arbitrariedade, já que cada um dos coproprietários é dono de uma fração ideal do telhado e assim possui legitimidade para defender seus interesses, caso o síndico não cumpra seu papel de representar os interesses comuns da coletividade condominial.

O risco de comprar uma cobertura irregular é enorme, pois por não ter fração ideal maior que as demais unidades tipo ou não possuir na convenção ou na matrícula o registro do direito do seu proprietário utilizar de forma exclusiva o terraço, poderá a qualquer momento o condomínio propor uma ação judicial de reintegração de posse da referida área comum. O juiz poderá ordenar a demolição do que o proprietário da cobertura irregular construiu e o restabelecimento do telhado, sob pena de pagar ao condomínio uma multa diária extremamente elevada até que seja restabelecido o estado original.

Inércia do condomínio gera perda do direito de reclamar

Entretanto, há casos do proprietário da cobertura obter a tranquilidade de manter a posse do 2º piso em decorrência da falta de providências do condomínio. Com o passar dos anos pode ocorrer a prescrição e o terraço que era área comum vir a ser incorporado ao patrimônio do proprietário do apartamento do último andar. Nesse caso não poderá o condomínio reclamar, já que deixou de fazê-lo dentro do prazo legal.

Regularizar a cobertura é possível

Nada impede que todos os condôminos do edifício aprovem em assembleia a venda do terraço para um ou mais proprietários das unidades que ocupam o último andar. A condução dessa negociação exige conhecimento jurídico, pois sendo realizada de maneira técnica, haverá expressivo ganho patrimonial para o proprietário do apartamento do último andar, além de aumentar seu conforto e possivelmente a área construída com novas obras.

Há várias formas de negociar a alienação de uma área comum, especialmente o telhado que é ocioso, as quais podem ser bem lucrativas para todos os envolvidos. Mas, a regularização desse negócio perante o Ofício de Registro de Imóveis exige diversos procedimentos jurídicos complicados, para evitar que no futuro algum novo coproprietário tente anular o que foi combinado.

Rádio Justiça do STF 

Saiba mais sobre este tema e sobre os problemas decorrentes de falta de documentação do imóvel, na minha coluna da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, no Programa Justiça da Manhã que foi ao ar às 09:30, no dia 24/02/15. Acesse o site da Rádio Justiça ou o site do Escritório Kênio Pereira Advogados Associados e clique para ouvir os nossos comentários.

Kênio de Souza Pereira 

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel (31) 2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br  

SHARE
Previous articleAluguel pelo IGP-M cai -0,72% em julho, aponta FGV
Next articleConfiança da construção civil recua em Minas Gerais
Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.