CND em cartórios: dispensa não é em todo o País

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O Tribunal de Justiça de Minas Gerais mantem a exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos das Contribuições Previdenciárias (CND).Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais mantem a exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos das Contribuições Previdenciárias (CND).Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Supremo Tribunal Federal já abordou o tema da dispensa da CND

A CND (Certidão Negativa de Débitos das Contribuições Previdenciárias) é um tema controverso. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), de maneira unânime, decidiu em outubro de 2017, que os oficiais dos Registros de Imóveis do Estado do Rio Janeiro podem realizar os registros de transações imobiliárias – como a averbação das novas construções na matrícula dos imóveis após a expedição do Habite-se – sem exigir a comprovação da quitação das contribuições previdenciárias em relação à remuneração paga, devida ou creditada aos segurados que prestaram serviços na obra.

Ocorre que, alguns veículos de comunicação divulgaram que a decisão do CNJ atingiu todo o país. Entretanto, no nosso ponto de vista, com todo o respeito a opinião contrária de especialistas, entendemos que pelo fato dessa decisão do CNJ ter ocorrido no Pedido de Providências nº 0001230-82.2015.2.00.0000, essa abrange somente os cartórios do Rio de Janeiro, pois a questão discutida se limitou ao Provimento 41/13 editado pela Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.  

Diante disso, tendo em vista que o Código de Normas dos Cartórios de Minas Gerais, editado da Corregedoria do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, mantem a exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos das Contribuições Previdenciárias (CND), entendemos que, lamentavelmente, a referida decisão do CNJ não facilitará os trâmites que visam a regularização de imóveis em Minas Gerais quando não por aplicável o artigo 17 da Portaria Conjunta citada a seguir, que objetivou viabilizar a atividade empresarial do setor imobiliário.

Desde 2014

Por outro lado, a dispensa da CND que abrange todo o país e que beneficia as construtoras, incorporadoras e loteadoras continua em pleno vigor desde 2014, conforme o art. 17, da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751, de 02/10/14, emitida pela Receita Federal e a Procuradoria da Fazenda Nacional:

Art. 17. Fica dispensada a apresentação de comprovação da regularidade fiscal:

I – na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;

II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis;

III – nos demais casos previstos em lei.

Nos demais casos e nos estados da federação que não tiveram a liberação por parte da Corregedoria do Tribunal de Justiça, como ocorre em Minas Gerais, entendemos que continuará a ser exigida a CND, fato esse que dificulta a regularização de centenas de construções, já que sem a sua devida averbação e/ou abertura de nova matrícula, inúmeros imóveis deixam de ser negociados por ausência de maior segurança jurídica.

Interpretação dos limites da decisão do CNJ                        

O proprietário de um terreno que construiu uma casa, galpão ou loja, após obter a Certidão de Baixa de Construção (antes denominado Habite-se), continua a ter que apresentar ao Oficial Registrador a CND das contribuições previdenciárias dos empregados que executaram a obra. Sem a CND a obra não é averbada no registro imobiliário e diante dessa pendência constata-se que milhares de construções continuarão sem a devida regularização, dificultando a circulação de riquezas, já que esses imóveis não são aceitos pelos Agentes Financeiros como garantia nos financiamentos imobiliários.

Supremo Tribunal Federal já abordou a matéria

O governo criou mecanismos de cobranças indiretas para garantir seu crédito ou forçar o contribuinte a pagar os tributos. A exigência de apresentação da CND para a efetuação do registro no Oficio de Imóveis é uma maneira maliciosa de cobrança. Assim, o governo força a empresa a comprovar a quitação do pagamento da contribuição previdenciária para realizar a averbação da obra, a transferência ou registro de imóvel.

Essa liberalidade da Corregedoria do TJRJ foi baseada no Enunciado nº2 do Conselho de Magistratura que concluiu que “a exigência da apresentação de certidão negativa de débito (CND) do INSS para fins de registro do imóvel é inconstitucional”. A União, por meio da Advocacia Geral da União entrou com o Pedido de Providências junto ao Conselho Nacional de Justiça contra essa medida, alegando que a cobrança é obrigatória por força dos artigos 47 e 48 da Lei nº 8.212/91, pois ao dispensá-la poderá acarretar prejuízo legal e patrimonial em razão da perda de arrecadação de tributo destinado à Previdência Social.

Cobrança indireta de tributos

Entretanto, o CNJ decidiu ser válido o Provimento 41/13 da CGJ/TJRJ, com base no entendimento já expressado pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do ARE 914045/2015, no qual o Ministro Edson Fachin destacou que “o Supremo Tribunal Federal tem reiteradamente entendido que é inconstitucional a restrição imposta pelo Estado ao livre exercício da atividade econômica ou profissional, quanto aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos”. 

Diante disso, o CNJ, nessa recente decisão, somente seguiu o entendimento do STF que, em 2008, na ADIN 173, declarou a inconstitucionalidade do artigo 1º, incisos I, III e IV da Lei nº 7.711/88, assim redigida:

Lei 7.711/88 –Dispõe sobre formas de melhoria da administração tributária e dá outras providências

Artigo 1º Sem prejuízo do disposto em leis especiais, a quitação de créditos tributários exigíveis, que tenham por objeto tributos e penalidades pecuniárias, bem como contribuições federais e outras imposições pecuniárias compulsórias, será comprovada nas seguintes hipóteses:(…)

V – quando o valor da operação for igual ou superior ao equivalente a 5.000 (cinco mil) obrigações do Tesouro Nacional – OTNs:

(…)

b) registro em Cartório de Registro de Imóveis;

Ademais, o Supremo Tribunal Federal, desde muito, possui ao menos três súmulas por meio das quais impede as cobranças indiretas/oblíquas de tributos. São elas as súmulas 70, 323 e 547. Por isso, a decisão de 2008, acima mencionada, confirma uma tradição de censura, por parte do Supremo, de medidas destinadas à cobrança de tributo por mecanismos que desrespeitem o devido processo legal.

Desta maneira, SMJ, cabe a cada Corregedoria do Tribunal Estadual, editar norma semelhante à da CGJ/TJ do Rio de Janeiro, que venha a dispensar a CND, já que a decisão do CNJ não tem repercussão nacional.

A Corregedoria do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, apenas seguiu o entendimento do STF, consagrado há vários anos, que considera ilegais as normas que condicionam a prática de atos da vida civil e empresarial à quitação de débitos tributários. O direito do fisco de cobrar deve ser respeitado, mas isso não se sobrepõe ao direito do contribuinte de ser cobrado da maneira juridicamente correta, sem ser privado, portanto, do exercício de atividades empresariais lícitas e geradoras de emprego e renda.

Kênio de Souza Pereira.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Tel. (31)  2516-7008 – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereira.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.