Caso Buritis: reduza o risco de comprar prédio mal construído

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Prédio que desabou no bairro Buritis, em Belo Horizonte

kenioCom a queda do edifício no Bairro Buritis, muitos têm a sensação que não há fiscalização da Prefeitura. A Lei 4.591/64, que regulamenta as incorporações em condomínio, ou seja, a venda das unidades que ainda não existem, oferece meios aos compradores, através da Comissão de Representantes, de controlar a qualidade das obras, reduzindo assim os riscos do prédio mal construído vir a ter problemas.

Em Belo Horizonte, a cada 100 imóveis novos vendidos, 85 são negociados na planta, assim tem-se constatado o aumento dos erros nas obras. Além disso, vários são os profissionais liberais que criam construtoras, pois  a lei não exige que estas empresas sejam dirigidas por engenheiros. Para construir basta a contratação de um engenheiro, que assumirá o empreendimento, ou seja, será o Responsável Técnico (RT) pela execução da obra. Com um mercado tão lucrativo, muitos engenheiros recém-formados abrem construtoras com pequeno capital e sem patrimônio capaz de responder por algum dano que ocorra na obra.

Como funciona: após obter um lote, a construtora contrata um arquiteto para elaborar o projeto arquitetônico definindo os apartamentos, lojas ou salas, dentro do limite do coeficiente de aproveitamento, que consiste no m² que pode ser edificado no terreno. A Prefeitura somente aprova o projeto arquitetônico em face da Lei de Uso e Ocupação do Solo e, na comunicação de término de obra, confere se o edifício foi construído de acordo com o projeto aprovado para conceder a Certidão de Baixa de Construção, antigo Habite-se.

Mediante a aprovação do projeto, ela contrata engenheiros ou empresas que farão a sondagem do solo, projetos de fundação estrutural, combate a incêndio, hidráulico e elétrico. Estes projetos terão as Anotações de Responsabilidade Técnica respectivas perante o CREA. A placa em frente da obra menciona o RT do engenheiro executor, o qual assume toda responsabilidade legal de executar os projetos de cada parte da edificação. O CREA ou a Prefeitura não fiscalizam a execução física de nenhuma obra.

Salvo os eventuais erros humanos, nenhum projetista intencionalmente fará o projeto errado, pois está lá sua assinatura no projeto. Quando o engenheiro da obra suspeitar de alguma falha, ele o acionará para esclarecimentos. Mas defeitos poderão aparecer, seja por deficiência dos executores ou pela ganância em economizar, especialmente em pontos que não são visíveis após o edifício ficar pronto.

Somente, após anos, aparecem as infiltrações, trincas e problemas que a construtora, às vezes, conserta de forma paliativa, para evitar um processo judicial nos cinco primeiros anos da garantia. O condomínio ignora a importância de uma assessoria jurídica especializada para orientar os compradores e exigir uma reparação definitiva, evitando assim, prejuízos após o vencimento da garantia. É ai que entra a Comissão de Representantes. Diante do fato de algumas construtoras desejarem agir sem qualquer fiscalização, elas também ignoram os arts. 50 e 61 da Lei 4.591/64 que obriga a criação da Comissão de Representantes, no contrato de compra e venda composta de três adquirentes das unidades do prédio, que tem diversos poderes, dentre eles: acompanhar o andamento das obras, fiscalizando a sua adequação ao projeto aprovado e às especificações e padrão de acabamento informado pelo, bem como servir de intermediária entre os condôminos, o construtor e o incorporador. Tendo em vista que o acompanhamento de qualquer construção exige específico conhecimento técnico, o ideal é que esta comissão contrate um engenheiro auditor experiente, para acompanhar o trabalho do engenheiro RT na execução da obra.  A fiscalização do engenheiro auditor evitaria supostas manobras do RT que muitas vezes age de maneira a cortar custos com materiais. Sua função é a de conferir os projetos estrutural, elétrico e hidráulico, e exigir que as especificações do projeto aprovado pela Prefeitura e as regras da ABNT sejam seguidas à risca evitando assim desastres como o de Buritis.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal
Diretor da Caixa Imobiliária – Netimóveis
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
E-mail: keniopereira@caixamobiliaria.com.br – (31) 3225-5599 – 8759-5599.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.