Barulho: quem deve ser responsabilizado por ele

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Barulho resulta em aborrecimentos, perda de sono e desvalorização de um imóvel

Kenio - BonecoPor causa de barulho, muitas pessoas mudam do local onde residem, bem como da sala ou loja onde trabalham por não suportar ruídos ou vibrações que não são causados por vizinhos, mas sim por equipamentos do próprio empreendimento, dentre eles, a casa de máquinas dos elevadores, torre de ar condicionado, tubulações, bomba d’água, barrilete, aquecedor da piscina do prédio, antena ou equipamento de energia solar, situados acima ou ao lado do seu apartamento ou sala.

O problema do barulho resulta em aborrecimentos, perda de sono e na desvalorização da unidade. Entretanto, poderia ser evitado se o adquirente tivesse o cuidado de, ante de fechar a compra, fosse ao imóvel durante a noite para ouvir os ruídos e vibrações que são imperceptíveis durante o dia, quando há ruídos do trânsito e maior movimentação. Ocorre que, muitos casos ocorrem com os apartamentos que são vendidos na planta, o que torna impossível essa verificação prévia. Cabe neste caso a construtora assumir os custos da reparação do problema, mas quando os prejudicados não tomam as providências de forma técnica, a inércia dos moradores e do síndico, bem como o amadorismo têm resultado na prescrição. Diante da perda do direito de reclamar com o construtor, caberá ao condomínio assumir todas as despesas para sanar o problema que geralmente exige obras de custo elevado.

As pessoas que adquirem um apartamento têm expectativa que este ofereça conforto acústico e térmico, seja ele simples ou de luxo. Logicamente, ninguém imagina que ao adquirir uma unidade na planta, especialmente de alto padrão, terá a surpresa vivenciar o martírio de seus familiares não conseguirem descansar e dormir após um dia de trabalho e compromissos. Sem recuperar as energias em decorrência dos ruídos e vibrações que atingem o apartamento, surgem a irritação e a angústia que prejudicam as relações pessoais e a saúde, bem como o desempenho no trabalho e no estudo.

Esses problemas poderiam ser evitados se o construtor pensasse no bem estar de seus clientes/consumidores, pois essa situação causa enorme desvalorização da moradia. Caso o proprietário deseje vender o “apartamento problema” sem avisar o adquirente, este poderá processá-lo com base no Código Civil por ter sido enganado, já que o vendedor sabia do defeito e ocultou a situação.

Uma coisa é o proprietário descobrir que o imóvel vendido na planta tem defeitos graves somente quando este é entregue pelo construtor. Outra bem diferente é decidir se livrar do transtorno e passar o problema para frente escondendo o defeito, o que configura má-fé. Cabe ao proprietário exigir que a construtora realize todas as obras necessárias para sanar os problemas dos ruídos e vibrações, antes que vença a garantia. Não sendo possível sanar completamente o problema, poderá o comprador exigir uma indenização financeira devido à desvalorização do bem que adquiriu.

Esse direito de indenização não se limita aos apartamentos, pois pode ser requerido pelos proprietários das salas do último andar que não conseguem trabalhar devido aos ruídos das casas de máquinas que vibram por causa da instalação inadequada dos elevadores. Da mesma forma, a loja que sofre com problemas decorrentes da torre de ar refrigerado, fumaça da garagem, que a torna insalubre pode seu proprietário exigir a solução do defeito que inviabiliza sua utilização normal.

Redução dos custos sem critério

São vários os vícios de construção que os adquirentes nem imaginam, sendo que alguns só podem ser constatados mediante a efetiva ocupação da unidade. Há casos em que os moradores têm temor até de tomar banho, pois devido a falhas da regulação da pressão hidráulica que varia drasticamente, há momentos que a água morna fica fria e às vezes escaldante, a ponto de causar queimadura. Outros tomam susto com os ruídos do elevador sendo acionado de madrugada. Uma coisa é certa, tudo tem solução! Basta a pessoa prejudicada exigir seus direitos de forma profissional.

Por economia há construtora que deixa de realizar obras com os devidos cuidados, havendo regras da ABNT que devem ser seguidas obrigatoriamente, as quais visam garantir o conforto térmico e acústico da edificação. Mas alguns, visando apenas economizar de forma inconsequente e sem qualquer consideração pelo seu cliente, deixam de realizar revestimentos ou de utilizar equipamentos e mão de obra especializada e assim entregam um apartamento “bomba” para a vítima que quita tudo sem antes residir.

Embora o custo de tratamento/isolamento acústico num empreendimento seja baixo, em torno de 0,2% do total da obra, há construtoras que preferem reduzir os custos. Isso não é nada inteligente, pois perdem a oportunidade de fidelizar um cliente que poderia indicar novos negócios. As reclamações ocasionam perda da confiança e credibilidade que refletem negativamente nos lançamentos.

Condução amadora resulta em prejuízo 

O construtor que é bem assessorado juridicamente tem constantemente se livrado do dever de consertar ou indenizar, pois se aproveita da ingenuidade do comprador que é facilmente enrolado com serviços paliativos. No final, o comprador, bem como o condomínio que trata o assunto de forma amadora, perde o prazo de garantia e fica no prejuízo. Neste caso, é comum o dono do apartamento ter que acionar o condomínio para este assumir os ônus, pois neste caso este é obrigado a consertar os defeitos que se localizam nas áreas comuns. E assim vemos prevalecer o ditado “O direito não socorre aos que dormem”, sendo que aquele que entende dos seus direitos e das leis acaba se beneficiando.   

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Tel. (31) 3225-5599.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.