Baixa de Construção é o antigo Habite-se

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
A lei é municipal, portanto, cada cidade a liberdade de definir o que seja necessário para a concessão da Baixa de Construção

Kenio - BonecoPraticamente todas as pessoas pensam que a Certidão de Baixa de Construção, antes denominada Habite-se, é o documento que confirma que o apartamento, sala ou loja está pronto para morar.  Enganam-se!  A Certidão de Baixa de Construção em Belo Horizonte é prevista no Código de Edificações de BH – Lei nº 9.725/09 e tem como finalidade atestar que a edificação está de acordo com os parâmetros urbanísticos e regular perante a Lei de Uso e Ocupação do Solo.  Dessa forma, estando os apartamentos com as paredes apenas rebocadas, sem azulejos nos banheiros, cozinha, área de serviço e apenas com o contrapiso (sem acabamento de mármore, porcelanato, granito ou madeira), é concedida a Baixa de Construção, mesmo que as unidades sejam de luxo. A lei é municipal, tendo portanto cada cidade a liberdade de definir o que seja necessário para a concessão da Baixa de Construção, que no caso de BH, exige basicamente que o apartamento tenha portas, janelas, que os metais (torneiras, descargas) e vasos, pias estejam funcionando. Mas, esses detalhes, nenhum construtor explica para os adquirentes ao assinarem o contrato de promessa de compra e venda.

A Secretaria Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) esclarece que ela “promove as vistorias com foco nos parâmetros urbanísticos, como por exemplo, coeficiente de aproveitamento, afastamentos mínimos, taxa de ocupação e permeabilidade” e que basta que o “edifício atenda as condições mínimas de habitabilidade, salubridade e segurança, previstas no art. 32 do Código de Edificações”, ou seja, que esteja concluída a cobertura, esquadrias instaladas, revestimentos das fachadas, portaria e corredores concluídos e outros pontos conforme o projeto aprovado.

Desconhecimento gera prejuízo

Muitas construtoras são assessoradas por advogados competentes e diante do desconhecimento do adquirente que ignora o que seja realmente a Baixa de Construção, inserem cláusulas que confundem as situações que configuram o cumprimento da data para a entrega das chaves. Fazem constar no contrato que a simples concessão da Baixa de Construçãosignifica que a construtora cumpriu o que está no memorial descritivo do prédio, o que é uma inverdade, pois ninguém reside num apartamento novo, de custo alto, sem azulejos e pisos assentados.

Tem construtora que realiza “Assembleia de Instalação de Condomínio” mesmo não tendo entregue as chaves de mais de 50% das unidades, pois estão inacabadas e com defeitos que exigem que o apartamento esteja vazio para serem reparados. O ato jurídico de “constituição do condomínio” ocorre quando a incorporação é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, antes de iniciar as vendas e não numa Assembleia realizada anos depois, num momento que é impossível a maioria dos compradores ocuparem as unidades por faltarem acabamentos essenciais. É óbvio que ninguém tomará banho num local que está apenas rebocado, em cima do concreto, já que falta a cerâmica ou granito do piso.

A construtora ilude os compradores e Magistrados ao passar a ideia de que a “Baixa de Construção” configura que os apartamentos estejam totalmente acabados, sem pendências, o que não é verdade.

Após a Assembleia ou mediante uma cláusula abusiva, a construtora passa a cobrar dos compradores inocentes a quota de condomínio, o IPTU e juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor, mesmo que estes não tenham recebido as chaves, sendo essa cobrança abusiva.

Há ainda, a possibilidade de a construtora obter a Certidão de Baixa de Construção Parcial, quando há partes do prédio em condições de serem ocupadas, desde que: estas constituam unidades ou pavimentos autônomos, atendam o disposto no art. 32 e as áreas comuns estejam concluídas.

Reequilibrar um contrato de compra e venda é uma arte, principalmente diante da diferença de conhecimento entre a construtora e os consumidores que acreditam em tudo que ouvem, mas não entendem o alcance jurídico do que assinam sem refletir. Diante de tantos problemas, é inacreditável existir ainda comprador que acredita que o corretor ou o advogado indicado pela construtora defenderá seus interesses na confecção do contrato.

Cabe ao comprador, caso não domine as diversas leis que são aplicáveis aos negócios imobiliários, contratar uma consultoria jurídica especializada para orientá-lo de maneira a ter segurança. É fator de economia adotar medidas preventivas, pois a experiência comprava que elas podem evitar muitos problemas, que às vezes, resultam em processos judiciais que demoram anos para serem resolvidos.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – TEL. 31 – 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.