Ata de assembleia de condomínio e os cartórios

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PT planeja estimular as invasões de imóveis urbanos
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Os condomínios não podem ser penalizados ao proceder de forma a gerar mais segurança com o registro da ata de assembleia de condomínio

ata de assembleia de condomínio é de grande importância, sendo que, em alguns casos especiais, como a que formaliza a eleição do síndico, é fundamental registrá-la no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Entretanto, vários condomínios têm reclamado que ao comparecerem para registrar a ata há Oficial Registrador que cobra emolumentos de até R$1.160,00 para fazer um mero registro de ata de assembleia sob a alegação que nela consta valores, como por exemplo, a aprovação de um orçamento de uma obra. Quanto maior o valor mencionado na ata, mais o cartório cobra com base numa tabela crescente. Tendo em vista que ata não contem conteúdo financeiro, o correto é o Cartório cobrar apenas R$10,71 pelo registro, podendo este cobrar mais R$6,31 por folha, caso a ata tenha mais de uma.

Os condomínios não podem ser penalizados ao proceder de forma a gerar mais segurança com o registro da ata de assembleia, o qual visa basicamente,  arquivar e perpetuar o documento, dando assim publicidade e a possibilidade de reprodução do seu teor. Tal conduta é importante, pois o livro de atas passa de síndico para síndico, bem como por diversos condôminos, o que pode facilitar seu extravio.

Certamente que a maioria dos Oficiais de Títulos e Documentos cobra corretamente pelos registros, pois não tem sentido equiparar uma ata de assembleia como se fosse um contrato, pois ela não transmite direitos ou obrigações financeiras, se limita a registrar discussões e as deliberações de uma coletividadade condominial.

Cobrança fere a Lei

Mas, apesar da clareza da Tabela que regulamenta os emolumentos, há casos de Oficial Registrador cobrar valores que são pertinentes apenas quando ocorrem situações jurídicas com conteúdo financeiro, como por exemplo, um contrato de locação ou compra de um equipamento.

A interpretação ilógica de alguns Oficiais gera pesado ônus nas atas que apenas citam os orçamentos, tais como reforma, pintura, contratação de empregados, etc. Também está sendo atribuído valor econômico nos casos em que há mero registro da aprovação do valor anual do rateio ou da prestação de contas pelo síndico/administração em Assembleia Geral. Esse procedimento penaliza centenas de condomínios, pois se esse registro não representa um contrato ou transação financeira. 

Na prática, podemos dar o exemplo de um condomínio que vai realizar obras de reforma na fachada e inclui em ata a apresentação de um orçamento no valor de R$200.000,00. Em virtude de tal orçamento ter sido aprovado em assembleia e o valor ter sido especificado na Ata, o síndico, ao procurar o Cartório para registrá-la, é surpreendido com a cobrança do valor superior a R$1.000,000.  Recebermos o relato de um síndico que afirma que foi exigido o pagamento de R$485,00 porque constou na ata que foi aprovada a compra de equipamentos no valor de R$30 mil, e em outro caso que o cartório cobrou R$787,00 porque constou na ata a aprovação para contratar construtora que iria realizar a obra, orçada no valor de R$98 mil.

A cobrança da maneira como tem sido realizada por alguns Oficiais pode ser vista como abusiva, uma vez que o Oficial do Cartório não possuiu nenhum vínculo obrigacional ou de responsabilidade com os valores colocados na ata, haja vista que se trata tão somente de fins de guarda e arquivamento.

Registro da ata não é obrigatório      

Nenhum condomínio tem a obrigação de registrar as atas, sendo essa conduta opcional. Em geral, somente quando a assembleia geral elege o síndico ocorre o registro da ata, pois o gerente da instituição financeira onde o condomínio movimenta a conta bancária exige o registro para evitar polêmicas, pois caso o livro de ata extravie, poderá a ata ser reproduzida a qualquer tempo. Além disso, a ata registrada torna-se pública, podendo qualquer pessoa ter uma via, bastando solicitar ao Oficial Registrador.

Cartório ajuda a dar segurança 

O trabalho desenvolvido pelos cartórios é bastante complexo, tendo cada um sua função distinta (Cartório de Notas, Registro Civil e de Pessoas Jurídicas, Registro de Imóveis, Registro de Títulos e Documentos, Protestos, etc) sendo importante as pessoas compreenderem como funcionam para que se beneficiem da segurança que eles podem oferecer.

Os Oficiais Registradores são pessoas sérias, que gozam de fé pública sendo que o registro da ata pode ser fator de segurança quando nela constar  deliberações mais relevantes. Importante ressaltar que a redação da ata deve ocorrer no momento exato da reunião, pois o vício de fazer um rascunho para depois elaborar a ata favorece a alteração do que realmente ocorreu.  Esse ato configura o crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal.

Corregedoria-Geral de Justiça vai esclarecer a situação

Este colunista, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, enviou uma solicitação à Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, para que a mesma se pronuncie diante das denúncias de cobranças além do valor de R$10,71, pois o fato de constar na ata valor de orçamentos ou de prestação de contas não a transforma em documento de cunho econômico.

Caso algum condomínio tenha pago valor acima do permitido, poderá vir a solicitar a devolução. Basta enviar o recibo e a ata digitalizada para o e-mail direitoimobiliario@oabmg.org.br,  para que seja orientado sobre como proceder para requerer seus direitos.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br .

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.