Assembleia de condomínio e a força dos ausentes

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Deve-se prestigiar aqueles que têm interesse e comparecem em assembleia de condomínio

Kenio - BonecoEm assembleia de condomínio todos sabem como é complicado a tomada de decisões, principalmente porque, em regra, a maioria dos condôminos se omite em participar das dela, seja por falta de tempo, por não haver um clima agradável nas reuniões ou por horários ou dias inoportunos no agendamento das mesmas. O problema se agrava quando os presentes deixam de deliberar com receio de desagradar a grande massa de ausentes, atitude essa irracional e lesiva à boa administração do condomínio.

A ausência nos edifícios comerciais chega a superar 90%, sendo que nos condomínios residenciais vemos que em média apenas 20% comparecem à assembleia, situação que torna um desafio rerratificar as convenções mediante a exigência do quórum de 66,7%.

São enormes os prejuízos decorrentes da falta de atualização das convenções. Por falta de profissionalismo na condução do processo, vemos várias tentativas de ajustes da convenção sem obter quórum legal, o que torna o documento sem valor jurídico, inclusive com registro errôneo no cartório de títulos e documentos. Muitos condomínios foram enganados ao pagarem um “redator aventureiro” para promover a rerratificação, pois por ter diversas nulidades e falhas, o oficial do cartório de registro de imóveis – único legalmente autorizado a conceder validade contra terceiros – se recusa a fazer o registro. O cartório de registro de títulos e documentos não confere nada, nem mesmo o quórum e assim vemos grandes confusões nesses condomínios com duas convenções conflitantes.

O resultado mais nefasto da assembleia de condomínio com poucos condôminos é não haver decisões em questões que exigem quórum da maioria dos presentes. A falta de decisão gera várias outras assembleias improdutivas, que ocasionam mais custos com editais e cansam aqueles que comparecem. Os condôminos responsáveis e participativos, muitas vezes, deixam de aprovar importantes assuntos para o condomínio, em razão da não participação da “maioria de ausentes”. Os condôminos que não comparecem nas assembleias influenciam negativamente os que comparecem e se interessam pelas coisas do condomínio.

O Código Civil (CC) e a Lei 4.591/64 consagram as assembleias como o foro adequado para que os condôminos deliberem sobre onde residem ou trabalham, que certamente afeta a vida das pessoas. Tanto a legislação quanto a convenção de condomínio estipulam os quóruns necessários para deliberar sobre diversos temas.

Entretanto, por desconhecimento de seus direitos e deveres, muitos condôminos mantém a postura inadequada de se omitir nos momentos em que decisões em favor da coletividade são tomadas. O pior é que, geralmente, quem não comparece às assembleias ignora o que foi deliberado e muitas vezes é quem mais critica aqueles que fazem alguma coisa de concreto. É lamentável vermos a postura comum daqueles que se limitam a criticar, discordar das decisões, mas nunca participam e nem contribuem com a coletividade. Ficam apenas de longe “jogando pedra” ou resmungando nos corredores.

Participar é preciso

Viver em um condomínio não é o mesmo que morar em uma casa, pois a opção em residir ou trabalhar em ambiente coletivo exige cooperação e respeito. É essencial que todos os condôminos participem das decisões em prol do condomínio. Afinal, omitir-se é o mesmo que deixar que terceiros administrem o seu patrimônio, pois a lei determina que as decisões aprovadas em assembleias, pelo quórum legal, obrigam a todos, independentemente da participação ou omissão.

Quanto maior o número de presentes, maior a legitimidade das decisões e menor a influência dos ausentes. Quem não puder ir deve nomear um procurador. Em contrapartida, o que se vê em muitos dos casos é que os ausentes são “unidos” na sua eterna omissão. Nunca participam das deliberações coletivas, mas alguns aguardam os resultados das assembleias para criticar aqueles que participam e assumem responsabilidades perante a comunidade.

Prestigiar os presentes

Deve-se ressaltar que o Código Civil, a lei nº 4.591/64 e a convenção outorgam àqueles que fazem parte da minoria participativa e responsável, poder suficiente para deliberar sobre a maior parte das questões que envolvem os condomínios. Os que participam, então, não devem se curvar aos omissos, uma vez que a lei e a razão garantem aos presentes poder e legitimidade para deliberar, mesmo com a ausência da maioria. Somente em casos especiais se exige quórum especial, como por exemplo, 2/3 do condomínio para alterar a convenção.

Em algumas ocasiões, por falta de conhecimento da lei ou por falta de uma assessoria técnica especializada, a minoria participativa deixa de votar questões de suma importância para o condomínio. Assim, vemos os problemas se agravando, prejuízos se acumulando em decorrência das decisões que deixam de ser tomadas. A lei prestigia quem tem interesse e participa. Então, vote e aprove, pois a lei determina que os ausentes são obrigados a cumprir as decisões aprovadas pelo quórum legal.

Leia mais sobre assembleia de condomínio.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da ESA – Escola Superior de Advocacia da OAB

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Tel. (31) 3225-5599.

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.