Assembleia de condomínio e o edital de convocação

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Convenção mal redigida agrava as confusões na assembleia de condomínio 

É na assembleia de condomínio que devem ser debatidas e deliberadas as questões que envolvem o edifício. O edital de convocação deve ser redigido de forma técnica, clara e precisa, não se admitindo a elaboração de tópicos que deixem dúvidas sobre o que será deliberado.

O síndico tem o dever de atender qualquer condômino que solicite a colocação um assunto em pauta na reunião, devendo copiar exatamente o texto que foi requerido para evitar mal entendido. Muitas vezes, a falta de sintonia entre os moradores e condôminos exige a contratação de um especialista para esclarecer os direitos e os deveres de cada um e, assim, melhorar o ambiente no edifício e evitar discussões deselegantes no decorrer da reunião.

O fato de a maioria das convenções ser mal redigida agrava as confusões que ocorrem nas assembleias. A solução pode ser alterar a convenção ao inserir artigos com redação profissional, evitando assim conflitos que podem gerar processos judiciais em decorrência de erros sobre a forma de convocação, escolha do presidente e do secretário, os quóruns para aprovação das deliberações, a redação da ata que deve ser de imediato e assinada no final da assembleia, dentre outros pontos.

Boa-fé para convocar no dia mais adequado

Não se admite que o condomínio fique à mercê da boa vontade do síndico a ponto desse não convocar a assembleia quando ela se faz necessária. Não pode ele deixar de inserir questões que para ele sejam desinteressantes, como por exemplo, aprovar quota extra para trocar o telhado que está vazando no apartamento de um morador que não tenha votado nele na eleição.

Consiste atitude condenável o síndico convocar a assembleia de condomínio numa sexta-feira, sabendo que a maioria dos moradores não poderá comparecer, sendo reprovável a convocação em pleno horário de trabalho nos edifícios comerciais. Moralmente, cabe ao síndico convocar a assembleia conforme o perfil do condomínio em um dia e horário que possibilite o comparecimento do maior número de pessoas. 

Abuso no item assuntos gerais

O edital de convocação tem a finalidade de cientificar os proprietários quanto à realização de uma reunião, onde serão deliberados os assuntos que constam na pauta. O item “Assuntos Gerais” não se presta a discutir temas relevantes, sendo nula a aprovação de questões que deveriam ter constado de forma explícita no edital.

Por não ser obrigado a comparecer na reunião, o condômino tem o direito de saber o que exatamente será discutido na assembleia de seu condomínio para que ele se prepare com documentos e dados, ou até mesmo opte por deixar de comparecer, se entender que o assunto não lhe interessa. Será passível de nulidade a assembleia que for realizada sem a convocação de todos os condomínios, nos termos do artigo 1.354 do Código Civil.

Requisitos    

Devem constar no Edital:

1 – Se a assembleia geral é ordinária ou extraordinária;

2 – O local onde será realizada;

3 – O dia, hora e o intervalo de tempo entre a 1° e 2° convocação – conforme convenção;

4 – A matéria que será deliberada (pauta);

5 – A assinatura e o nome de quem faz a convocação

Convocação 

Em regra, a convocação para a assembleia é feita pelo síndico. Porém, poderá o ser convocada por ¼ dos condôminos, sendo fundamental provar que o síndico se recusou a fazê-lo. Sendo o síndico omisso ou impedido para deliberar sobre obras ou reparos necessários, qualquer condômino poderá convocar neste caso.

Caso o edital de convocação tenha vícios, a decisão tomada pela Assembleia não terá validade, podendo ser contestada.

Inadimplente

De acordo com o inciso III, do artigo 1.335 do Código Civil, o condômino inadimplente pode permanecer no recinto, mas não poderá ser manifestar ou votar. Entretanto, caso ele seja procurador de outra unidade, poderá debater e votar em nome do proprietário da unidade que está representando.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG.

www.keniopereiraadvogados.com.br  

 

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.