As vantagens de investir em imóveis nos Estados Unidos

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Kelly Durazzo Nadeu é especialista em Direito Empresarial Imobiliário

Kelly Durazzo Nadeu

Com a crise econômica que estourou em 2008 no mercado americano e que gerou grandes perdas, surgiu um nicho de boas possibilidades reais de investimento decorrentes do fato dos imóveis retomados pelos bancos estarem sendo negociados por valor muito abaixo de mercado. Este procedimento, denominado “foreclosure”, consiste na atitude dos bancos retomarem os imóveis financiados em virtude da inadimplência referente às hipotecas (“mortgages”) que, geralmente, possuem prazo de financiamento de 30 anos.

Pode-se dizer que imóveis em processo de “foreclosure” apresentam um déficit de até 50% do seu valor original, alavancando o contraste existente entre preços em baixa para aquisição x demanda crescente para locação, já que a procura por imóveis para locação só aumenta em virtude das pessoas que foram obrigadas a desocupar suas residências. Importante ressaltar que há vedação no ordenamento americano à execução do processo de despejo, denominado “eviction”, entre os dias 15 de outubro a 15 de março, em virtude das baixas temperaturas percebidas no hemisfério norte. Essa situação diminui significativamente o número de imóveis em oferta para aquisição nesse período.

Após conclusão do treinamento de investimento voltado ao mercado americano, junto ao New York Real Estate Institute – NYREI, na cidade de Nova Iorque, compartilho algumas das conclusões que obtive.

Manhattan, que é considerado um dos metros quadrados mais caros do mundo, agora está acessível a médios investidores. Além de ser considerado um dos destinos mais procurados para viagens de negócios, compras e lazer, devido à segurança, glamour e agenda cultural, agora também é uma ótima oportunidade de investimento imobiliário.

A cidade de Nova Iorque é formada por cinco bairros (“boroughs”): Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx e Staten Island. Atualmente ela apresenta milhares de imóveis à venda, em virtude do processo de “foreclosure”, cuja venda precisa ser absorvida pelo mercado, já que o governo norte-americano não permite aos bancos criar um segmento para locação.

Uma ótima opção para investimento é o Brooklyn, onde temos a região de “Williamsburg”, por exemplo, que tem sido objeto de crescente valorização, tendo proporcionado aos seus compradores um ganho de capital considerável para aqueles cuja aquisição ocorreu, em média, há três anos, sendo que os preços dos imóveis apresentaram um aumento médio de 40% do seu valor original, alcançando os preços da ilha de Manhattan.

Ao analisarmos o bairro vizinho, “Bushiwick”, que ainda não está supervalorizado, mas está “engatinhando” para isso, é possível localizar imóveis para aquisição com capacidade para três famílias (BROWNSTONE) a 350 – 400 mil dólares, com retorno para locação em torno de 2% ao mês. Lembro que num futuro próximo, a revenda do referido imóvel poderá estar valorizada, assim como aconteceu com “Williamsburg”.

Os sites mais visitados para busca por imóveis são: www.trulia.com, www.zillow.com, www.homesteps.com, www.realtor.com, www.foreclosure.com, www.homepath.com, www.loopnet.com, www.realtytrac.com, www.streeteasy.com, www.redfin.com. A procura pode ser feita por região, tipo de imóvel e eventual estágio de inadimplência (“foreclosure” ou “pre-foreclosure”).
No que tange ao financiamento do valor da propriedade, cumpre informar que já existem bancos no Brasil, como o HSBC, que oferecem opções de financiamento com taxas similares àquelas praticadas no mercado americano, em torno de 5% ao ano.
Como efetuar a transação

É preciso atenção aos passos abaixo elencados para não cair em armadilhas:

– Primeiro passo é analisar a viabilidade financeira do negócio, lembrando que nos EUA a medida do imóvel é calculada em “square feet”, cuja conversão para metro quadrado é feita multiplicando-se o valor por 0,0929;

– Contratar um “house inspector” visando obter um parecer sobre as condições hidráulicas e elétricas do imóvel, sendo que este profissional tem responsabilidade civil (“liability”) sobre as informações prestadas, gerando mais segurança para sua aquisição;

– Checar, através do site www.dob.gov, para quantas famílias aquela propriedade é destinada, cuja análise poderá ser feita através do código atribuído ao imóvel, exemplo: código B3 – duas famílias;

– Checar se o imóvel possui débitos (IPTU, taxas de água, luz, gás), cuja busca também poderá ser feita no site acima citado. Nos EUA tudo é público, inclusive as informações pessoais e financeiras do proprietário, relacionadas ao financiamento imobiliário (“mortgage”) obtido junto ao banco;

– Além dos custos para aquisição da propriedade, importante ter uma reserva em torno de 6% para os custos de fechamento do negócio, denominado “Closing” (eventuais reparos do imóvel, taxas, seguro, dentre outros);

– Analisar a melhor forma de aquisição da propriedade, se através de pessoa física ou jurídica. Nesse caso, a melhor alternativa é aquisição através de uma pessoa jurídica localizada nos EUA – criando uma “Limity Liability Company – LLC” que será uma entidade doméstica, com as seguintes vantagens: 1- responsabilidade limitada de cada sócio ao capital da sociedade, no caso, limitada ao valor do imóvel; 2- possibilidade de desconto de eventuais despesas e valores gastos com a reforma ou melhoramento do imóvel no imposto devido; 3- não sujeição ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor do “Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)” que obriga o investidor estrangeiro (pessoa física) a recolher 10% do valor total da venda do imóvel no ato do fechamento para cobrir o imposto devido de ganho imobiliário.

Para ter certeza se está fazendo um investimento correto, antes de adquirir o imóvel, é aconselhável consultar o site www.rentometer.com. Ele apresenta o preço médio de locação de imóveis vizinhos na região;

– Caso opte pela venda do imóvel, o imposto de renda deverá ser pago sobre ganho de capital para o governo americano, cujo valor varia de acordo com cada Estado, que gira em torno de 15 a 20%. Como ocorre no Brasil, o proprietário tem a opção da utilização do valor do imóvel vendido para aquisição de outro, que o isentará do pagamento de Imposto de Renda sobre ganho de capital. Os prazos são de 45 dias para localizar o novo imóvel e outros 180 dias para a troca por outro imóvel, sendo estes prazos distintos, ou seja, os 180 dias passam a contar do momento que o imóvel é localizado. Existe um formulário no site www.irs.com (“Internal Revenue Code”), Seção de número 1031, para tal fim.

– Importante lembrar que a aquisição de imóvel nos EUA, por si só, não dá direito a nenhum visto para entrada no país. As exigências do consulado americano para emissão de visto continuam sendo as mesmas, sem qualquer facilidade por conta de eventual propriedade de imóvel no país.

Concluindo, portanto, os Estados Unidos se mostram um mercado promissor e vantajoso para quem pretende pulverizar seus investimentos.

Kelly Durazzo Nadeu é advogada especializada em Direito Empresarial Imobiliário; pós-graduada pela Pontifícia Universidade Católica -PUC/SP (Direito Contratual) e Universidade Secovi – SP (Direito Empresarial Imobiliário). e-mail: kellydurazzo@hotmail.com.