Ar-condicionado e a convenção de condomínio

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Morador que queira instalar ar-condicionado deve respeitar a fachada do edifício

Kenio - BonecoUm aparelho de ar-condicionado não pode ser instalado de qualquer jeito em um edifício. Geralmente as pessoas têm uma enorme dificuldade de entender as leis que regulamentam os condomínios, o que é compreensível devido à redação precária da maioria das convenções, que, em geral são copiadas por leigos que se baseiam em vários modelos ultrapassados, que ao serem adaptados tornam quase impossível o entendimento de alguns artigos remendados ou contraditórios.

Basicamente, a questão da fachada dos edifícios é regulamentada por dois artigos, sendo o artigo 10 da Lei nº 4.591 que dispõe sobre “o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” e o artigo 1.336 do Código Civil, que regulamentou em 2002 as relações condominiais. Vejamos os artigos que exigem vivência para serem compreendidos:

Lei nº 4.591/64

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

        I – alterar a forma externa da fachada;

        Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

        III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

        IV- embaraçar o uso das partes comuns.

        § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se Este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

        § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – [….]

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o [….]

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Entenda o que é fachada

A fachada abrange as quatro faces do edifício, sendo um bem comum dos condôminos que a lei protege para preservar a sua harmonia visual e evitar sua desvalorização. Dessa maneira, consagrou-se há décadas a norma de que é vedada a instalação de aparelho de ar-condicionado que causa prejuízo estético já que os modelos tradicionais se assemelhavam a caixotes.

Diante da elevação da temperatura mundial, com os termômetros superando os 32 graus Celsius, até mesmo em regiões que eram conhecidas por serem frias, vemos os Tribunais de Justiça, em casos restritos, decidindo a favor dos moradores e ocupantes que instalam ar condicionado dentro de algumas regras que não afrontem o foco da lei e da convenção. Em alguns casos, como no Rio de Janeiro com temperatura que supera 40 graus Celsius, entende-se ser desumano impor um desconforto excessivo e em outros vemos que alguns tipos de aparelhos não afetam de forma danosa a fachada.

Importante frisar que as raras situações em que se permite a instalação de ar-condicionado nos edifícios, decorrem do fato de o proprietário da unidade utilizar de equipamentos mais modernos, compactos ou de mecanismos que ocultam ou camuflam o aparelho, de forma que esse não seja visível e assim não cause dano à harmonia das quatro faces da fachada do edifício.

É comum a convenção regular matéria de forma confusa

A questão é polêmica, devendo cada um dos casos ser analisado com bom senso, sem apego a posturas ultrapassadas, pois a Lei nº 4.591/64, que regulamenta os condomínios foi criada há mais de 50 anos. Por outro lado, não devemos desprezar o direito de a coletividade condominial preservar a harmonia da fachada, Há centenas de edifícios desvalorizados em virtude do visual “carnavalesco” decorrente da instalação de aparelhos de forma abusiva e antiestética, além do fechamento desordenado das varandas. 

As convenções, em geral, são pessimamente redigidas, copiadas sem qualquer critério, sendo comum estipularem o quórum unânime para tudo o que envolve a fachada, o que caracteriza um equívoco. A lei exige o quórum unânime apenas quando a alteração é praticada por um condômino. Não é exigido este mesmo quórum quando a alteração decorre de uma obra que seja realizada em prol do interesse coletivo, como, por exemplo, a troca do revestimento da fachada diante do surgimento de infiltrações ou da queda das pastilhas que acabam colocando em risco os transeuntes.Nesse caso, o quórum da maioria simples dos presentes é suficiente para autorização da obra, por ser essa necessária. A assembleia, no caso, se limitará a escolher qual empresa fará a obra, o tipo de revestimento e a sua forma de pagamento mediante a aprovação da taxa extraordinária.

Bom senso deve prevalecer 

Diante da grande variedade de aparelhos de ar-condicionado que possibilitam a instalação de maneira mais discreta, às vezes na varanda ou na área de serviço, vemos que alguns moradores têm obtido conforto sem afrontar a coletividade, por não prejudicar o visual.

Muitos edifícios permitem a instalação nas fachadas dos fundos e das laterais, desde que não sejam de fácil visualização à que passa pela via pública. A fachada frontal é mais visível e, portanto, merecedora de maior proteção em decorrência da valorização das unidades. Já, em vários outros casos, é autorizada a instalação dos aparelhos somente nas esquadrias das janelas, dentro de uma determinada simetria.

Há edifícios que instalação na fachada um acabamento, às vezes uma chapa trabalhada de alumínio que esconde os aparelhos, passando assim a permitir a instalação do ar-condicionado.

A regra é realmente a proibição na maioria dos casos. E há ainda situações que nem se parte expressiva dos condôminos desejarem contornar a proibição é possível, sendo, portanto, intransponível. Como exemplo, podemos citar os edifícios de alto padrão, com vidro importado em toda a fachada, acabamento nobre de custo elevado, sendo inaceitável a perda de harmonia visual.

Diante da complexidade da matéria, é importante que os condôminos tenham uma assessoria jurídica especializada para analisar o pedido de um morador ou ocupante que deseja instalar aparelhos de ar-condicionado, pois a falta de compreensão dos limites da lei e do que seja dano estético poderá gerar conflitos judiciais que geram elevados custos financeiros e desgastes nas relações.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis de Belo Horizonte-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br –  Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.