Apart-hotéis: só compradores assumem o risco

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Multas referentes a atraso nas obras de apart-hotéis podem prejudicar quem comprou

Kenio - BonecoInvestir em apart-hótéis pode significar um risco. Visando ampliar a rede hoteleira, a Lei 9.952/2010 municipal autorizou a construção de cinco vezes a área do terreno, onde poderia ser edificado apenas o coeficiente de aproveitamento (CA) de uma vez, como por exemplo, no Empreendimento Site Savassi, localizado entre as avenidas do Contorno e Getúlio Vargas. Esses empreendedores foram extremamente beneficiados, acresceram mais 400% o volume de construção que poderia ser feito sem nada pagar ao município de Belo Horizonte.

Esse benefício visou estimular a construção de hotéis para a Copa do Mundo de 2014, conforme preceitua a referida lei, em seu Art. 10 – Para os empreendimentos que atenderem aos requisitos previstos no art. 9° desta Lei, fica estabelecida a utilização de parâmetros urbanísticos diferentes dos previstos na legislação urbanística municipal, desde que:

  • 1º – Para os empreendimentos que atenderem aos requisitos previstos no art. 9° desta Lei, fica estabelecida a outorga de potencial construtivo adicional, limitado ao CA máximo de 5,0 (cinco), observadas as demais condições desta Operação Urbana.

Conforme matéria do Jornal Hoje em Dia, de 14/02/16, a situação é preocupante, mesmo que a Câmara Municipal de BH venha a aprovar a redução da multa que deverá ser pagar pelos construtores que atrasaram as obras, sendo que muitos deles retiraram todos os bens dos seus nomes para não arcarem com os prejuízos. Assim, as multa milionários poderão penalizar quem comprou as unidades.

A matéria do Hoje em Dia, relata “Em Belo Horizonte, segundo a JR & MVS Consultoria, o faturamento anual médio de um hotel é de R$ 1,5 milhão. Mesmo com a anistia parcial das multas, as operações destes empreendimentos seguirão inviáveis, sobretudo pelo excesso de oferta que a própria legislação criou ao estimular a proliferação deste tipo de empreendimento, jogando para baixo a taxa de ocupação”.
“…  a construtora Paranasa tem quatro hotéis com entrega atrasada e, sem os descontos, a multa chega a R$ 73 milhões. Com os descontos pode cair para R$ 29,2 milhões. “O ideal seria a aprovação de um refinanciamento da dívida com início de pagamento daqui a cinco anos porque nenhum investidor vai assumir estes hotéis agora. A tendência é as bandeiras dos hotéis começarem a deixar os empreendimentos”, avaliou Maarten Van Luys, sócio da JR & MVS Consultoria.”

Construtora assumiu o risco para faturar mais

Diante de grande possibilidade de lucro dezenas de construtoras correram para aprovar os projetos para hotéis, sendo que muitas investiram em marketing para convencer os potenciais compradores de que seria um ótimo negócio se tornar sócio de um hotel ou passar a ser proprietário de uma unidade hoteleira ou apart-hotel.

A verdade é que construir apart-hotéis para vender unidades é um excelente negócio para o construtor/incorporador, pois esses entregam unidades de tamanho mínimo pelo valor máximo, ou seja, o comprador paga caro por metro quadrado, mais que o valor cobrado por qualquer outro tipo de imóvel. O construtor habilmente vende não só o prédio, mas um conceito, uma expectativa de rentabilidade que não tem sustentação, ou seja, agrega ao negócio a ilusão de se tornar sócio de um hotel e, assim, faturou muito mais do que se vendesse um edifício comum.

Foi essa ambição de ganhar muito mais que motivou algumas construtoras a assumirem o risco de entregar os hotéis prontos e funcionando até 31 de março de 2014.

Administradora do hotel só tem lucro – risco só dos compradores

As empresas administradoras de hotéis, como a Ibis, Accor, Promenade, dentre outras, atuam somente quando o edifício está pronto, ou seja, não participam do risco da construção. Além disso, não assumem qualquer risco do negócio dar prejuízo, pois são contratadas para promover o empreendimento, e logicamente, caso não ocorra a ocupação prometida pela construtora ao vender as unidades, não terá a Administradora nenhuma responsabilidade. A construtora, ao vender, muitas vezes faz promessas de grande retorno financeiro para os compradores, e assim há aumento do valor da unidade, ou seja, seu lucro é certo. Mas, o mesmo não pode ser dito em relação ao investidor que compra uma unidade, pois se essa tiver baixa procura caberá ao comprador pagar o prejuízo que será cobrado junto com a quota de condomínio. Há casos do investidor ter que arcar com prejuízos mensais por anos até que o hotel venha a ter a procura esperada.

O lucro da Administradora é certo, ou seja, mesmo que ocorra baixa ocupação, o seu custo com pessoal e seu lucro é cobrado dos investidores, junto com a quota de condomínio. O prejuízo é sempre rateado somente pelos compradores das unidades.

Prudência determinou o não lançamento dos projetos

Conforme divulgado pela JR & MvS Consultores, do total de 81 projetos aprovados, apenas 10 hotéis foram entregues entre 2012 e 2013. Com base numa postura cautelosa, 35 projetos não foram lançados, pois os empreendedores perceberam que seria inviável o risco, pois sabiam que já havia desde 2009 carência de mão de obra no setor de construção diante do boom imobiliário iniciado em 2006.

O resultado da postura aventureira de alguns construtores é que em 2014 havia ainda 12 hotéis com as obras atrasadas, não podendo estes alegar qualquer surpresa, pois sabiam do risco, tanto é que muitas construtoras engavetaram os projetos mesmo após gastarem muito na confecção desses trabalhos.

 Má-fé de algumas construtoras

 Além da pressão do pouco tempo para concluir a obra até a Copa do Mundo, ocorreu ainda desvio dos recursos dos compradores por parte de algumas construtoras que pegaram os recursos dos compradores de determinado empreendimento e os desviaram para outros, como ficou comprovado no caso do Site Savassi, que está com ficou em 2014 com as obras praticamente paradas, da Construtora Paranasa/Maio Incorporadora.

Construtor afronta a Lei

Numa reunião realizada no dia 29 de setembro de 2014, na presença de mais de 300 compradores, o diretor da Construtora Paranasa, Jânio Valeriano Alves, confirmou que pegou emprestado o valor de R$80 milhões do Banco do Brasil, tendo dado o terreno e a edificação em garantia hipotecária.

O problema é que apesar de já ter recebido milhões dos mais de 400 compradores das unidades hoteleiras, e somado aos R$80 milhões do empréstimo, o hotel está inacabado, sendo que o volume de recursos recebido já seria mais que suficiente para concluir todo o empreendimento.

O Sr. Jânio afirmou ter o direito de aplicar o empréstimo de R$80 milhões em outras obras e negócios dele, pois ignora que a Lei 4.591/64 exige que todos os valores recebidos, inclusive o empréstimo, devem ser aplicados somente na obra.

Compradores não fiscalizam os recursos

O incorporador deve agir com transparência e boa-fé, sendo direito dos compradores saber, de antemão, se há ônus sobre o terreno, de maneira que esses possam optar por não comprarem o que já está hipotecado, nos termos do Art. 37 da Lei 4.591/64: “Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.”.

 No caso do hotel, várias unidades foram vendidas após a hipoteca e não constaram os dados completos da mesma no contrato. Parece que muitos empresários da construção civil têm ignorado o art. 66 da lei, que considera crime contra a economia popular a falta de informações previstas no art. 37 e sobre a situação documental do bem, além de paralisar ou retardar a obra sem justificativa. A explicação dessa atitude é o fato de raramente alguém ter capacidade técnica para fiscalizar o construtor.

O próprio contrato bancário impõe que os recursos devem ser aplicados somente na obra. A atuação do Ministério Público é fundamental para evitar que alguns construtores enganem os adquirentes que acreditam em tudo que é prometido.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  – 031 – 3255-5599

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.