Aluguel: entenda seus direitos e deveres

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O inquilino tem o direito de pagar o valor do aluguel ajustado no contrato e não se sujeitar a aumento acima da variação do índice de inflação anual previamente definido 

Logo KênioPara que o aluguel de um imóvel transcorra de forma tranquila é importante que o inquilino e o locador conheçam seus deveres e direitos, regulamentados pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Para facilitar o entendimento dessa lei, que é bastante ampla e complexa,  fiz um resumo dos principais pontos.

Direitos e deveres do locador

GARANTIR A POSSE DO IMÓVEL: durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel, nem mesmo pagando multa rescisória. Somente se o inquilino cometer infração contratual poderá requerer a retomada do imóvel antes do vencimento do prazo do contrato, devendo garantir ao inquilino a utilização mansa e pacífica de seu imóvel. Isso significa que, caso o apartamento locado esteja vazando no imóvel abaixo, deverá o locador fazer o reparo de maneira a evitar que o vizinho prejudicado entre em atrito com o inquilino.

DEFEITOS DO IMÓVEL E IPTU: o proprietário responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a locação, além de ser o responsável pelo pagamento dos IPTU, caso não esteja disposto no contrato de locação que o inquilino será o responsável pela quitação do mencionado imposto.

TAXAS DE INTERMEDIAÇÃO E TAXAS EXTRAS: o locador deve pagar a comissão referente à administração da imobiliária, os valores referentes ao cadastro do pretendente à locação e seus fiadores, bem como as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei, como fundo de reserva referente a reformas no prédio.

FORNECER RECIBO: cabe ao proprietário fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e as quais despesas se referem. 

Direitos e deveres do inquilino
VALOR DO ALUGUEL: o inquilino tem o direito de pagar o valor do aluguel ajustado no contrato e não se sujeitar a aumento acima da variação do índice de inflação anual previamente definido pelas partes. Caso o locador exija um valor acima do reajuste legal ou antes de completar um ano de prazo exigir novo valor, poderá depositar o aluguel judicialmente para obter do juiz a quitação. Todavia a lei autoriza as partes realizarem acordo a qualquer momento. Pode o locador requerer o despejo do inquilino por “denúncia vazia” quando o prazo do contrato estiver vencido caso entenda não se mais interessante para ele manter a locação.

VISTORIA: o inquilino o direito de exigir a vistoria logo que entrar no imóvel e relacionar todos os detalhes e defeitos de forma a evitar que lhe sejam cobrados valores ao final da locação por danos já existentes. Deve o inquilino devolver o imóvel como recebeu, inclusive com pintura nova caso ele a tenha exigido quando entrou no imóvel entrar no imóvel.

PONTUALIDADE: cabe ao inquilino pagar pontualmente o aluguel e encargos, podendo sofrer ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso seja do aluguel, seja de qualquer encargo (IPTU, água, luz e condomínio). Deixando de ser quitada a quota condominial, caberá ao condomínio, representado pelo síndico, postular Ação de Execução contra o proprietário/locador, pois não há relação jurídica entre condomínio e inquilino. Por outro lado, poderá o locador cobrar a quota de condomínio, como qualquer outro encargo, mediante ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança contra o inquilino e de seus fiadores, podendo acarretar a desocupação do imóvel caso a dívida não seja quitada após 15 dias a contar do recebimento da citação judicial.

UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL: é direito do inquilino utilizar o imóvel para o fim destinado no contrato (residencial, determinado ramo de negócio, dentre outros), sendo seu dever cuidar do bem como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele.

ALTERAÇÃO NO IMÓVEL: o inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar.

DIREITO DE PREFERÊNCIA NA VENDA: caso o locador coloque o imóvel à venda, o inquilino tem o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros, devendo pagar o preço no prazo de 30 dias a contar do recebimento da carta para que ele exerça seu direito de aquisição.

DANOS E VISITAÇÃO AO IMÓVEL: o inquilino tem a obrigação de reparar os danos que causou durante sua ocupação no imóvel antes de devolver as chaves, permitindo ainda que o proprietário visite o imóvel, mediante combinação de dia e hora para tanto.

ABATIMENTO DO ALUGUEL NO CASO DE OBRAS: caso seja necessária a realização de reparos de obrigação do locador, cabe ao inquilino o dever de permitir. Se a reparação demorar mais de dez dias, poderá abater no valor do aluguel o prazo que exceder. Se demorar mais de 30 dias poderá rescindir o contrato.

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL: deve o inquilino restituir o imóvel como o recebeu, entregando com as chaves, a comprovação de quitação dos encargos (IPTU, energia elétrica, água e condomínio se for o caso). Se o inquilino exigiu pintura nova ao entrar no imóvel, deve no momento de devolver, repintá-lo.

DESOCUPAR ANTES DE VENCER O PRAZO: no caso de o inquilino desejar mudar antes de vencer o prazo determinado do contrato, conforme artigo 6º da Lei do Inquilinato, poderá fazê-lo mediante o pagamento proporcional da multa prevista no contrato.

DAS ALTERAÇÕES NO IMÓVEL: o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito ao locador. Se o inquilino entende que o imóvel necessita de alguma reforma ou utensílio (armários, box, obra) para que venha a ocupa-lo, deve negociar com o locador, antes de fechar o contrato, sobre essa exigência e quem arcará com os custos.

Particularidades do Direito de Preferência

Em caso de venda do imóvel, o inquilino tem preferência de compra. Caso não seja respeitado o citado direito, pode o inquilino entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou requerer a transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado com os custos do contrato e ITBI.

Para que seja possível o inquilino anular a venda, deverá entrar com o processo judicial no prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto à matrícula do imóvel na época da venda.

Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel.

Kênio de Souza Pereira – 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. Tel. (31) 3225-5599.

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.