Aluguel de veraneio requer cuidados extras

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Na hora de vender imóvel, contrate um profissional. É ingenuidade achar que encontrará a solução de todas as suas dúvidas no Google
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Tenha verão e férias sem dor de cabeça ao fazer um aluguel de veraneio

Com a proximidade das férias, está na hora de fazer planos para que tudo dê certo durante os merecidos dias de descanso. Neste período, a procura por programas turísticos se torna maior e os preços dos pacotes de turismo e dos hotéis aumentam. Por isso, antes de um aluguel de veraneio, planeje tudo com antecedência, pois os aborrecimentos podem começar no momento de se conseguir passagens e preços acessíveis em hotéis e pousadas.

Aqueles que preferem o aluguel de casa ou apartamento na praia devem prestar atenção em algumas dicas:

Escolha Certa do Imóvel na Praia para aluguel de veraneio
Ø  Dê preferência a imóveis indicados por amigos, de propriedade de conhecidos ou procure uma imobiliária idônea.
Ø  Não confie apenas em fotografias, o ideal é visitar o imóvel antes de viajar ou pedir referências a pessoas que já estiveram no local. Caso não seja possível, verifique se as fotografias do imóvel são recentes. Com o endereço ligue para nº102 e peça telefone de vizinhos, para conferir os dados sobre o imóvel.
Ø  Informe-se sobre a localização do imóvel (peça um mapa) e serviços disponíveis. Escolha imóvel próximo de padarias, farmácias, supermercados ou mesmo da praia, se for o caso.
Ø  Verifique as condições do imóvel: infiltrações, mofos, rachaduras – e as suas características: números de quartos, garagens, porteiros, móveis, utensílios domésticos, rouparia, etc.
Ø  Cheque as condições dos sistemas hidráulico e elétrico e não se esqueça de verificar se o imóvel não   possui problemas de abastecimento de água.
Ø  Muita atenção com o conteúdo do contrato de locação.
Ø  Guarde sempre fotos, recortes de anúncios e impressões da internet, descrições do imóvel e o próprio contrato. Esses documentos são de suma importância caso seja necessário tomar providências jurídicas ou queixas no PROCON.
Ø  A título de sinal, o ideal é que a quantia exigida não ultrapasse 30% do valor cobrado pela locação.
Problemas frenquentes

Os problemas com locação para temporada são frequentes. Na maioria das vezes o negócio é feito por telefone, pela internet ou através de anúncios de jornais. A decepção começa na chegada ao local, quando se constata que o imóvel não passa de uma acomodação precária, diferente do que foi oferecido. Pior é quando acreditando no “falso corretor ou dono”, após efetuar o pagamento antecipado, o inquilino não encontra o imóvel, pois este simplesmente não existe.

Segurança

Se o imóvel for uma casa, aconselha-se verificar se a mesma é segura, pois pode acontecer da família toda sair e, ao voltar, encontrar a casa “limpa” pelo alheio. Se for apartamento, prefira edifícios que ofereçam portaria com vigia e verifique se a convenção do condomínio estabelece restrição ao número de pessoas, para evitar a superlotação, que pode causar eventuais transtornos aos condôminos e até ocasionar falta d’água.

Há convenções que impedem o uso da área de lazer pelos inquilinos e ainda proíbem animais. Apesar de tal restrição ser legalmente discutível, é evidente que o inquilino deverá analisar a conveniência de alugar esse apartamento, pois, em busca de descanso e paz, não se concebe assumir uma discussão que gerará desgastes.

Já no caso do imóvel mobiliado, torna-se imprescindível que se solicite uma lista de todos os equipamentos e utensílios, que deverá ser conferida logo na chegada. Mediante a falta de algum objeto ou a constatação de algum defeito, aconselha-se ao inquilino comunicar o fato imediatamente ao proprietário, evitando ser responsabilizado por danos que não causou.

Caso o proprietário exija pagamento adiantado do aluguel, aconselha-se um acordo para que somente uma parte seja paga no momento do fechamento do negócio, e o restante no ato do início da utilização do imóvel.

Contas de água e luz

No momento de assinar o contrato, deve-se verificar se as contas de luz e água estão em dia, evitando-se o corte durante o período de ocupação e, ainda, se o imóvel possuir telefone, verificar se os impulsos locais estão incluídos no aluguel.

É importante ressaltar que um contrato mal formulado dificulta ao inquilino, caso ele seja lesado pelo locador, ter seus direitos reconhecidos se vier recorrer ao Poder Judiciário.

Contrato deve ser minucioso
*Exija um contrato com o proprietário, devendo constar nomes e qualificação completa: CPF, CI, endereços, além de conferir as assinaturas.
* Deve conter, impreterivelmente, a hora e a data do início e do término da locação.
* Deve explicitar dados detalhados do imóvel, suas características e o valor do aluguel.
* Verifique se, no valor do aluguel, estão inclusas ou não as despesas de água, luz, telefone, IPTU e condomínio, se for o caso.
* Peça recibos discriminados de todos os pagamentos.
* Exija a descrição minuciosa que esclareça o estado de conservação das acomodações, utensílios e equipamentos.
Ao final do contrato, o locatário deve exigir uma declaração de devolução das chaves e quitação do compromisso.
Dano material e moral

É notório que quando uma família sai de férias, há uma série de planejamentos e ajustes, sendo criada uma grande expectativa de felicidade e descanso. Além dos altos custos da viagem, os turistas deixam de produzir recursos, pois abrem mão de seus ganhos financeiros para repor suas energias.

Para que possa vir a pedir uma indenização por danos materiais e morais, caso seja vítima de um golpe, será fundamental provar os prejuízos, sendo importante possuir a devida documentação, especialmente o contrato de locação, onde deverá constar tudo o que foi prometido pelo locador.

Contrato – segurança para as partes

A maior parte dos locadores e inquilinos faz locação verbal, o que consiste em um erro. De acordo com a Lei do Inquilinato, qualquer imóvel, mesmo aquele não localizado na praia ou em local de veraneio, mobiliado ou não, pode ser objeto de locação para temporada. O que caracteriza a locação para temporada é o prazo que não pode ultrapassar 90 dias, podendo o locador exigir o pagamento adiantado dos encargos e aluguéis. 

Caso o locador, depois de vencido o prazo ajustado, não postule a ação de despejo dentro do prazo de até 30 dias, contra o inquilino que se recusa a sair, a sua inércia transformará a locação para temporada em locação residencial normal, passando a ter direito de retomar o imóvel com base na “denúncia vazia” (sem qualquer motivo), somente depois de decorridos 30 meses, perdendo ainda o direito de receber os aluguéis e encargos adiantados.

Qualificação do Inquilino

Neste contrato devem constar os dados, ou seja, a qualificação do inquilino, do locador e do imóvel, o valor do aluguel e se nele estão incluídas despesas com água, energia elétrica, gás, IPTU, condomínio, telefone etc. É importante determinar a hora e a data do início e do término da locação para evitar que o proprietário alugue o imóvel para outro inquilino no mesmo período, além da descrição minuciosa que esclareça o número de quartos, banheiros, área de lazer, estado de conservação das acomodações, utensílios e equipamentos. É muito frustrante alugar e ao chegar ao local verificar que não existe a piscina e sauna prometidas. Deve-se também verificar se as contas de luz e água estão em dia, evitando assim o corte durante o período de ocupação.

Se o imóvel possuir telefone certifique se os impulsos locais estão incluídos no aluguel e peça para bloqueá-lo quanto aos interurbanos para evitar polêmica na hora de encerrar a locação.

Cobrança antecipada

A lei permite que o proprietário cobre, antecipadamente, o aluguel, além de autorizá-lo a solicitar do inquilino um depósito como garantia para cobrir eventuais danos no imóvel e eletrodomésticos. Por isso deve ser feita uma vistoria no imóvel junto com o proprietário antes de ocupá-lo e ao término do contrato quando será devolvido o depósito, diante da constatação de sua desocupação no estado primitivo.

Todo pagamento e o depósito, quando exigido, deve ser feito mediante recibo, devendo o inquilino, no final da locação, exigir a declaração da devolução das chaves e quitação do compromisso.

Evite o golpe de pagar pelo que não existe 

O ditado que diz que “o apressado come cru” vale também para as pessoas ansiosas em tirar férias que acabam se descuidando, passando a figurar como vítima do golpe da “casa invisível ou do falso dono ou corretor”

Esse golpe é muito simples. Uma pessoa coloca um anúncio de jornal oferecendo imóvel para temporada, muitas vezes uma pechincha. Depois mostra fotografias ao interessado, fornece endereço e chega até a fazer um contrato.

Como o pagamento geralmente é feito antecipadamente, o “locador” recebe o dinheiro e entrega as chaves ao inquilino. Este só fica sabendo do golpe quando chega ao local, sendo comum até mesmo o endereço estar errado, ou seja, o imóvel não existir.

Evite surpresas

Para evitar a “surpresa” preparada pelos golpistas, é bom ver o imóvel antes de alugá-lo e certificar-se de que o locador é dono mesmo. Caso a locação seja efetivada através de um intermediário, recomenda-se ainda, solicitar a autorização/procuração para a locação.           

Tomando os devidos cuidados você e sua família terão tudo para curtir as férias de forma tranqüila. Caso contrário elas poderão ser INESQUECÍVEIS …

A locação para temporada é regulada pelos artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato, n°.8.245/91
Artigo 48

Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único – No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos imóveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Artigo 49

“O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo 37 para atender as demais obrigações do contrato.” OBS: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.

Artigo 50

Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado dos aluguéis e dos encargos.

Parágrafo único – “Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de seu início ou nas hipóteses do artigo 47.”

OBS: art. 47 fala em despejo para uso próprio, de ascendente ou descendente que não tem imóvel próprio, etc)

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel: (31) 3225-5599. 

http://www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.