Aluguel de imóvel em duplicidade gera indenização

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro

Cabe ao pretendente ao aluguel de imóvel  ficar atento  se o mesmo estiver sendo anunciado por mais de uma imobiliária

Logo KênioAnte a intenção de agilizar a locação, alguns proprietários têm entregado seu aluguel de imóvel para mais de uma imobiliária promover a sua ocupação, ignorando que a Lei nº 6.530/78 e o Decreto 81.178/78 determinam que a intermediação deve ser realizada somente por um corretor, justamente para proteger o proprietário de riscos.  A permissão para que mais de uma imobiliária promova a locação tem gerado locações em duplicidade, criando-se a desagradável situação de a família do inquilino chegar ao imóvel com o caminhão de mudanças e constatar que esse foi ocupado dias antes por outro inquilino, que o locou em outra imobiliária.

O problema em pauta ocorre porque as locações são realizadas diretamente pela imobiliária, que sempre assina o contrato no lugar do proprietário que se torna locador, pois conforme o artigo 656 do Código Civil “o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito”. O fato de o proprietário entregar as chaves do imóvel para o corretor, que o anuncia e faz o cadastro, caracteriza procuração tácita para fechar o contrato de locação.  Estando a locação do imóvel sendo promovida por várias imobiliárias, que, por serem concorrentes não se comunicam, agrava-se a falta de controle, favorecendo o surgimento de dois contratos para o mesmo imóvel. Isso revolta o inquilino que pensou que teria a posse tranquila do bem que locou após gastar seu tempo com a confecção do seu cadastro e com o de seus fiadores.

Cabe ao pretendente à locação ficar atento ao imóvel que estiver sendo anunciado por mais de uma imobiliária, para evitar essa situação de risco, que constrange a família que não consegue entrar no imóvel locado por esse já estar ocupado.

Na verdade, quem mais perde com essa postura irregular é o proprietário do imóvel, pois, ao deixar de contratar uma imobiliária que se pauta pela seriedade, profissionalismo e segurança, acaba entregando as chaves para qualquer empresa cujo o foco não é outro senão o de colocar quem quer que seja no imóvel, já que visa apenas receber a taxa de contrato e a comissão de intermediação. As imobiliárias mais criteriosas evitam trabalhar sem exclusividade, por terem como objetivo selecionar um bom inquilino, com fiadores que realmente tenham condições adequadas para gerar segurança à locação. A prestação criteriosa de serviços somente se torna possível quando a imobiliária possui a confiança do locador que a nomeia de maneira exclusiva para que possa selecionar um bom cliente.

Entretanto, quando o imóvel é entregue para vária imobiliárias, fica evidente a falta de confiança do locador e assim o corretor loca ao primeiro que aparece por saber que perderá o imóvel se for cuidadosa na seleção do inquilino.

Quando ocorre a locação para mais de um inquilino, aquele que for preterido poderá exigir do locador a multa rescisória da locação, que geralmente corresponde a seis meses do valor do aluguel, mais as despesas com a mudança, perdas e danos. Pode ainda o juiz condenar o locador a pagar os danos morais diante do constrangimento da família ficou com o caminhão de mudança na rua tendo que ir para um hotel por não ter conseguido entrar no imóvel já ocupado.

O locador deve entender que esses prejuízos são causados justamente por ele proporcionar o risco de ocorrer a locação em duplicidade, pois o correto é ele escolher somente uma imobiliária que mereça sua confiança. Caso deseje incrementar a divulgação do imóvel por dezenas de imobiliárias, pode optar por uma que faça parte de uma Rede. Dessa maneira, em um único site, dezenas de imobiliárias divulgarão ao mesmo tempo a locação ou a venda de um determinado imóvel de maneira organizada, sem nenhum risco para o locador.

Rede Imobiliária acelera o aluguel de imóvel

O que estimula maior celeridade na venda ou locação é a imobiliária fazer parte de uma Rede Imobiliária, pois ao concentrar dezenas de empresas num site facilita ao pretendente localizar o bem que lhe interessa. Para ganhar tempo, as pessoas procuram as Redes, pois não têm tempo de clicar em dezenas de empresas de forma individual.

A lei visa estimular uma concorrência sadia entre os corretores e especialmente proteger o vendedor e o locador, conforme prevê o Decreto n.º 81.871/78, sendo que a Resolução COFECI n.º 458/95 determina no seu art. 1o“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”. 

A imobiliária que atua com exclusividade presta um melhor serviço, tendo, caso faça parte de uma Rede Imobiliária, a vantagem de reunir dezenas de empresas ao mesmo tempo para divulgar o imóvel, de forma organizada e segura.  Consiste numa ingenuidade o proprietário pensar que alguma empresa ou corretor se empenhará para trabalhar um imóvel que esteja entregue a diversas imobiliárias, pois essa situação gera tumulto e insegurança aos clientes.

Quem é profissional prefere dedicar seu tempo ao imóvel que lhe é concedido com exclusividade, pois sabe que sua chance de retorno é maior.

Vários corretores aumenta a insegurança do morador

O Código de Ética Profissional do Corretor – Resolução COFECI n.º 326/92 determina: Art. 6o – É vedado ao corretor de Imóveis: VI –angariar diretamente ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; X – praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; XV –aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro corretor de imóveis sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito; XVI – aceitar incumbência de transação sem contatar com corretor de Imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir.

Consiste um equívoco o locador deixar diversas imobiliárias promoverem a locação, pois assim perderá o controle de quem está tendo acesso à sua residência ou local de trabalho, colocando em risco a segurança de seus familiares.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG  e do Secovi-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.