Alteração da taxa de condomínio em juízo

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

keniopereiraApós 18 anos defendendo a tese que criei de que a aplicação da fração ideal no rateio de despesas nos condomínios com apartamentos tipo x cobertura/térreos gera desequilíbrios ao penalizar as unidades maiores por cobranças abusivas, finalmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), confirmou um acórdão do TJMG que derrubou o rateio da taxa  pela fração ideal.

A decisão judicial é aplicável de imediato somente ao meu cliente, que pagava 131% a mais que o valor da taxa de condomínio cobrada dos cinco apartamentos tipo, não tendo reflexos de atingir outros imóveis. Cabe a cada proprietário de cobertura/térreo buscar a redução da sua taxa de condomínio mediante uma assessoria jurídica especializada, caso entenda que está sendo penalizado com uma cobrança acima do razoável.

O proprietário que defendi em juízo somente teve o benefício de igualar a sua taxa aos demais apartamentos tipo, porque agiu de maneira profissional, tendo o Poder Judiciário condenado o edifício a devolver para ele tudo que pagou em excesso, no caso, os 131% desde maio de 2003, devidamente corrigido até o dia do efetivo pagamento, ou então, isentar o apartamento maior do pagamento da taxa de condomínio até seja quitado o seu crédito acumulado no decorrer do processo judicial.

Lei não mudou e sim a sua interpretação

Em abril de 2009, ao advogar para dois proprietários de cobertura de um edifício localizado no centro de Belo Horizonte, o Poder Judiciário também determinou o pagamento igualitário das taxas de condomínio, sendo que cada cobertura pagava 188% a mais que os apartamentos tipo, o que é um absurdo, pois todos os moradores utilizam as áreas comuns que geram as despesas da mesma maneira. Obviamente, que os porteiros e faxineiras não trabalham 188% a mais para quem mora no apartamento de cobertura. Com base nessa realidade, o Ministro do STJ, reproduziu a decisão do TJMG que esclarece:

“A soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir área maior, já que tal, fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. A ressalva legal, salvo disposição contrário, deixou à assembleia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com despesa- inteligência dos artigos 12, § 10 da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso 1 do Código Civil…. A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do CC.

Portanto, o art. 1.336 do C. C, item I, que determina como regra que o condômino deve contribuir com as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, não mudou e nem foi declarado inconstitucional. Mas, a decisão judicial deixou claro que, o condomínio não pode se aproveitar de ser composto pela maioria de apartamentos tipo para criar uma divisão que venha a penalizar o proprietário do apartamento maior, por serviços que são utilizados igualmente.

Quem é prejudicado por uma cobrança excessiva deve procurar um advogado para assumir a condução de um trabalho que venha a resultar na alteração da convenção pelo quorum de 2/3 do condomínio. Não havendo acordo, caberá como alternativa propor um processo judicial, que certamente será viável diante da economia a longo prazo. Não terá nada a perde, já que se não entrar com a ação continuará a pagar a taxa conforme a redação atual da convenção. Não cabe ao síndico ou a Administradora alterar a forma de cobrança por iniciativa própria.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.