Administradora de condomínio: suas funções e riscos

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Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Exija a certidão negativa de débito do INSS e do FGTS da administradora de condomínio

Kenio - BonecoÉ fundamental o condomínio verificar a idoneidade da administradora de condomínio que irá prestar serviços, os quais em geral, abrangem questões contábeis. Deve-se ver com reservas a administradora que vende a ideia deque assessorar juridicamente o condomínio nas questões mais complexas, pois elas não são escritórios de advocacia.

Vários são os casos de prejuízos causados por administradores que se aventuram a dar palpites em conflitos jurídicos além da área trabalhista, pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas.

Cabe ao síndico e a assembleia geral tomar cuidado com quem não tem qualificação para orientar situações jurídicas que são um desafio para a maioria dos advogados. É notório que diante da amplitude do Direito, surgiram nas últimas décadas novas especialidades jurídicas para que os clientes possam ser mais bem atendidos.

Diante desse cenário, o Direito Imobiliário tem se mostrado eficaz como instrumento apto elaborar com técnica as convenções e nas suas rerratificações, evitando assim dúvidas que geram conflitos que são comuns diante do vício dos construtores copiarem modelos de convenção ultrapassados e sem sintonia com o empreendimento.

É importante esclarecer que o condomínio, mesmo sendo administrado por uma empresa, responde subsidiariamente com as atitudes da mesma. Isto significa que, caso a administradora ou conservadora não quite os salários e encargos trabalhistas, seja por má-fé ou por ter “quebrado”, não sendo encontrados bens da empresa, o condomínio será obrigado a pagar a dívida, mesmo que já tenha pago para a empresa.

Portanto, deve o síndico desconfiar da administradora ou conservadora que apresenta uma proposta de prestação de serviços, com fornecimento de empregados com um custo muito abaixo em relação à média do mercado. Para esta análise é fundamental uma pesquisa de preço, pois o barato às vezes sai mais caro.

Atenção à documentação

Para o síndico ter maior segurança deverá exigir a certidão negativa de débito do INSS e do FGTS da empresa, além de verificar se a mesma possui problemas judiciais, devendo ainda consultar o Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação para saber se a empresa está em dia com suas obrigações. Deve ainda procurar conhecer as instalações físicas da empresa e colher referências de outros condomínios onde ela presta serviços, sendo interessante dar preferência a quem está a mais tempo no mercado.

Evite riscos trabalhistas

Infelizmente, verificamos com certa frequência alguns condomínios são surpreendidos com grandes ações trabalhistas de porteiros, faxineiros e  zeladores de algumas administradoras que deixaram de recolher e pagar os encargos trabalhistas, apesar do condomínio ter pago à administradora todas as obrigações trabalhistas regularmente.

Muitas vezes esse problema não teria ocorrido se o síndico e a assembleia geral não tivessem o vício de escolher um prestador de serviço apenas com base no preço mais baixo e ignoram que competência e estrutura tem custo que impede fazer milagres.

É comum propostas totalmente fora da realidade, onde qualquer pessoa com o mínimo de conhecimento das leis trabalhistas percebe que a mesma não comporta o pagamento regular dos encargos trabalhistas. Essas empresas só encontram espaço no mercado, para aplicar seus golpes, porque muitas pessoas decidem a contratação de um profissional ou serviço com base apenas no preço, ignorando a honestidade e a seriedade.

Para evitar esse problema, o síndico deve exigir que a administradora ou conservadora apresente mensalmente os recibos dos encargos (INSS, FGTS), devendo ele mesmo fazer o pagamento no banco, evitando assim deixar que terceiros façam o pagamento, pois há notícia de autenticações bancárias fraudadas. O síndico deve ficar atento para que nos recibos dos encargos figure o nome completo dos empregados que realmente prestam serviço no condomínio, devendo repudiar as guias que englobam grande volume de empregados da empresa – dentro os quais os de alguns não têm ligação direta com o edifício – pois as mesmas dificultam a conferência de sua exatidão. Caso a empresa administradora não apresente os recibos mensalmente, o síndico não deve pagar a fatura do mês, pois quem paga mal, paga duas vezes.

O condomínio deve ficar atento também quanto a forma de remuneração da administradora, se a proposta inclui, além do fornecimento dos porteiros, faxineiros, zeladores (o horários dos mesmos, forma de revezamento, tipo e perfil do empregado e da forma de tratamento com os condôminos),  os materiais de limpeza, lavação da fachada e dos pisos, de quanto em quanto tempo isto ocorrerá, se ela fornecerá os uniformes (o tipo dos mesmos e de quanto em quanto tempo serão trocados), vale-transporte, custos de rescisão trabalhista, contabilidade, cobrança amigável e/ou judicial, desinsetização, material de escritório, custos postais, orientação jurídica, etc.

Administradora X auto-gestão

Há condomínios que preferem a auto-gestão, onde o síndico administra todos os serviços e os empregados, evitando assim, despesas com uma administradora, que giram de 5% a 10% da despesa geral. O problema é que o síndico geralmente não domina os complexos problemas que surgem num condomínio, além dos problemas trabalhistas comuns com porteiros e faxineiros. A administração amadora muitas vezes acarreta um prejuízo maior que a suposta economia.

É importante esclarecer que mesmo sendo o condomínio administrado por uma empresa, é fundamental eleger um síndico que representará os interesses da coletividade perante aquela empresa, bancos, nas demandas judiciais, etc.

Diante das complexas leis que regulam os condomínios e o direito de vizinhança, é fundamental que o condomínio tenha uma assessoria jurídica especializada, sendo raro a administradora possuir em seus quadros um advogado especializado em direito imobiliário, já que os advogados dessas empresas têm atuação mais direcionada na área trabalhista ou em cobranças bem simples. Portanto, consiste um grande risco destinar questões jurídicas dos condomínios para essas empresas, pois a atuação delas é destinada à área contábil e administrativa.

Diferença entre administradora e conservadora

Caso o condomínio deseje contratar apenas porteiros, faxineiros ou zeladores, poderá optar pela contratação de uma conservadora, pois esta se limita a fornecer mão de obra. Mas caso deseje também a elaboração de balancetes, prestação de contas, controle de recebimentos das taxas condominiais, deverá optar pela contratação de uma administradora de condomínio.

Dependendo do caso, contratar pelo menos uma conservadora para fornecer os empregados é interessante, pois a mesma tem pessoal treinado para cobrir as eventuais faltas dos empregados do edifício.

Caso o condomínio decida contratar de uma empresa para administrá-lo, o síndico deve procurar negociar uma remuneração fixa pelo serviço, porque há administradora que cobra um percentual sobre o total da despesa do edifício. Isto deve ser evitado, porque gera uma irracionalidade administrativa e econômica, ao remunerar mais quando se gasta mais. Dessa forma a incompetência passa a ser premiada, o que fere a lógica.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

 e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.