Administradora de condomínio e a polêmica do 13º

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Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Há contador ou Administradora de Condomínio que alega cobrar o 13º salário, travestido de 13ª mensalidade

Todo prestador de serviços, como uma administradora de condomínio, tem liberdade de contratar e receber pelos seus serviços, sendo o cliente livre para remunerar quem lhe atende de forma satisfatória, podendo o contrato firmado entre as partes conter várias formas de remuneração. Entretanto, há casos que geram polêmica, pois estranhamente vemos administradoras de condomínio e contadores, cobrando uma 13ª mensalidade no mês de dezembro, como se fosse o “13º salário”, sem que haja previsão contratual.  Portanto, se o cliente paga essa mensalidade extra espontaneamente e não foi induzido a erro, ou seja, sabe que não é obrigado como se fosse um empregador, efetuar o seu pagamento resulta no mero cumprimento contratual.

Mas, não havendo prévio acordo escrito, exigir essa despesa extra constitui uma anomalia, pois o 13º Salário foi criado para ser “Gratificação de Natal para Trabalhadores” conforme a Lei nº4.090/1962 e o Decreto nº 57.155/1965.

É óbvio que uma Administradora ou Escritório de Contabilidade não são empregados dos condomínios ou das empresas que os contratam, pois estas não assinam suas carteiras de trabalho, ato esse impossível, já que não são empregados.

Constituição federal

É incorreto um profissional autônomo ou empresa desejar ser tratada como se fosse um empregado, pois isso seria ignorar que o 13º salário está previsto no art. 7º, inciso VII da Constituição da República, tendo sido instituído pela Lei n° 4.090/1962 que dispõe em seu “art. 1º – No mês de dezembro de cada ano, a todo empregado será paga, pelo empregador, uma gratificação salarial, independentemente da remuneração a que fizer jus.” Na CLT está claro quem é considerado empregado, e logicamente, não se enquadram os prestadores de serviços autônomos e administradoras.

“Lei de Gerson” 

No Brasil, onde vale tudo para levar vantagem, vemos engenhosos argumentos para justificar o injustificável. Há contador ou Administradora de Condomínios que alega cobrar o 13º salário, travestido de 13ª mensalidade (o ano deixou de ter 12 meses!) seguindo determinação do Conselho Regional de Contabilidade de Minas Gerais. Liguei para o CRC e este informou que os contabilistas não têm o direito de cobrar o 13º salário. Somente mediante prévia contratação podem ajustar algum honorário extra, o que é justo, pois nada impede que um trabalhador ajuste previamente quanto receberá por cada serviço prestado.

Há aqueles que dizem que  cobram a 13ª mensalidade para cobrir as despesas a mais no final do ano ou para fechar balanços, etc. Até parece que somente os Escritórios de Contabilidade ou Administradora de Condomínio têm despesas a mais no final do ano.

É notório que todas as empresas que prestam serviços também têm que pagar o 13º aos seus empregados, mas nem por isso cobram a mais dos seus clientes. É risível a justificativa do contador de que fechar o balanço anual seria um trabalho extra para cobrar o 13º, pois isso decorre de seu trabalho mensal, pelo qual é remunerado mensalmente.

Serviço extra pode ser cobrado pela administradora de condomínio

Nada impede que a Administradora de Condomínio, venha, por exemplo, combinar um pagamento mensal para fazer a parte contábil e cobre um valor extra para conduzir uma assembleia de condomínio ou para realizar outro trabalho que não esteja no escopo do contrato.

O direito de contratar é livre e aquele que presta service pode exigir o pagamento por trabalhos que não façam parte do contrato, mas é fundamental que o Prestador de Serviços, em respeito ao artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, esclareça detalhadamente o que está oferecendo ao elaborar o contrato. No caso de dúvida, o CDC determina que a interpretação do contrato deve favorecer o consumidor, o que orienta ao fornecedor, por seu um especialista, a redigir as cláusulas de forma a não deixar margem para polêmicas.

99% dos prestadores de serviços não cobram 13º

Este colunista é diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, empresa que administra centenas de imóveis há mais de 43 anos, sendo que esta cobra 10% de comissão sobre o aluguel do locador, pelo trabalho de administração da locação. Da mesma forma dirijo um escritório de advocacia, onde também tem diversos empregados aos quais pago 13º salário. Entretanto, nunca vi uma Administradora de Imóveis ou Escritório de Advocacia cobrar 13ª mensalidade de seus clientes. Realmente, não tive ainda tanta “criatividade”, pois entendo que o ano continua a ter 12 meses.

Seria esquisito uma Administradora de Imóveis cobrar do seu cliente, no caso, do locador, a 13ª comissão pela administração da locação, pois o locador, então, poderia pleitear do seu inquilino o 13º aluguel e o inquilino, mesmo não sendo um empregado se sentiria no direito de solicitar 13º de tudo que ele fizesse. Mas, os empregados ao verem que seriam onerados em tudo e ao perder o sentido a Gratificação Natalina, solicitariam ao Congresso Nacional a aprovação do 14º salário.

Cito isso apenas para demonstrar que também trabalho prestando serviços e entendo que estes devam ser devidamente remunerados, mas de forma lógica, sem distorção das regras. Seria engraçado, uma pessoa que entende o que seja legal e racional, pedir “Gratificação Natalina”, sem ter vínculo empregatício, pois este é o espirito e motivação da criação do 13º salário, o qual não se presta para cobrir despesas administrativas de uma empresa.

Restituição do valor que pagou em dobro

A prestação de serviço enquadra-se como relação de consumo e portanto sujeita-se ao Código de Defesa do Consumidor que autoriza aquele que pagou de forma equivocada, requeira a devolução em dobro, nos termos do artigo 42, § único. Mas, se o contrato que o cliente assinou consta o dever de pagar a 13ª mensalidade e tendo em vista os bons serviços que lhe são prestados, o seu pagamento tem fundamento legal.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – (31) 3225-5599.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.