Administração de imóveis exige profissionalismo

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Para ser respeitada pelos clientes, a administração de imóveis deve ser feita por empresa especializada

Administração de imóveis deve ser feita por profissionais. A busca de segurança é a principal motivação para que o proprietário de um imóvel nomeie imobiliária para representá-lo, tendo em vista que uma empresa especializada está mais capacitada a orientá-lo a respeito de como proceder para obter a maior rentabilidade com baixo risco no complexo mercado imobiliário.

No âmbito da prestação de serviços imobiliários a administração de locações é a considerada mais nobre, pois tanto o corretor quanto a imobiliária são nomeados procuradores do proprietário para representá-lo em tudo que envolve o negócio, fato esse que exige muita confiança. Por ser uma relação complicada, que exige a aplicação de diversas leis (Código Civil, a Lei do Inquilinato, Lei nº 4.591/64, Lei de Registros Públicos nº 6.015/73, o Código de Defesa do Consumidor, dentre outras), constata-se que aqueles que realizam locações sem o devido conhecimento e assessoria jurídica sofrem grandes prejuízos.

Funcionamento das administradoras

Estranhamente temos observado a atuação de alguns proprietários de imóveis, em especial os de grande porte, determinados a inviabilizar o funcionamento das administradoras. Essas empresas foram criadas há décadas com base no recebimento da comissão mensal de 10% sobre os valores pagos pelos inquilinos, bem como na remuneração que recebem do locador 100% do primeiro aluguel, para cobrir os custos com cadastros do inquilino e seus fiadores, bem como a confecção do contrato de locação.

Manutenção de uma imobiliária exige receita constante

Sem uma receita duradora torna-se impossível a manutenção dos serviços que deverão ser constantes. Poucos entendem que uma imobiliária de porte médio tenha que, de tempos em tempos, trocar computadores e equipamentos, bem como os softwares que em muitos casos custam mais de R$150.000,00. É cobrado por um cartucho de jato de tinta de impressora HP, com 2 ml o valor de R$47,00, ou seja, gastam-se R$23.500,00 na comprar um litro de tinta. Além dos custos com empregados, automóveis, telefonia, aluguel, impressos, sendo que muitos esquecem que no Brasil a carga tributária consome 38% da receita.

Risco

Há ainda o fato de que as administradoras de imóveis trabalham no risco, pois só recebem qualquer remuneração com base no êxito. Se não conseguem alugar o imóvel, não recebem nenhum centavo para pagar os seus custos físicos, como o aluguel da sede (energia elétrica, condomínio, telefonia), impressos, materiais de escritório, além dos captadores, a avaliação, vistoria, cadastros, controle dos encargos do imóvel, atendimento dos pretendentes, e demais serviços prestados por meses e meses. Poucos são os negócios que funcionam com tanto risco.

Ante essa realidade, causa-nos estranheza o fato de alguns proprietários encontrarem imobiliárias que se prestam a receber apenas um mês de gratificação para conseguir um inquilino. A administradora que age dessa forma esta praticamente decretando o fim da sua atividade, pois isso não é administrar.  Sem a segurança da comissão mensal constante não há como manter custos fixos que não desaparecem depois do recebimento da gratificação para a elaboração do contrato de locação.

Serviço sem compromisso aumenta o risco do locador

O locador que se utiliza desse tipo de serviço descompromissado do corretor, constata logo depois que o cadastro foi mal elaborado quando se vê obrigado a acionar o inquilino inadimplente com uma a ação de cobrança por falta de pagamento.  A imobiliária que aceita essa imposição do proprietário do imóvel, muitas vezes, aluga para o primeiro pretendente que aparece, pois sabe que o locador não deseja qualidade de serviço e sim apenas ocupar o imóvel, já que não se importa com a competência do intermediário que lhe indicará o inquilino. O proprietário cria uma situação que impede a realização de uma seleção criteriosa do inquilino, pois caso o corretor venha a atuar com o devido critério, para escolher um bom inquilino com fiadores adequados, perderá a comissão para outro concorrente.

Inadimplência

Todavia nada pode reclamar o locador quando surge a inadimplência, já que o corretor visou apenas ao recebimento da gratificação, pois a relação não é de confiança, mas de toma lá dá cá. Tal tipo de serviço é bastante inferior àquele prestado por quem assume a administração duradora, pois, nesse caso, o principal objetivo é a tranquilidade do locador que permanecerá como cliente por longo período.

Por outro lado,  tem o proprietário a opção de locar sem intermediário seu imóvel, assumindo os riscos de sua amadora atuação. Ao se nomear um procurador, no caso, uma imobiliária, os fatores seriedade, honestidade e profissionalismo devem ser valorados para que o proprietário tenha tranquilidade, pois grande parte dos problemas nas locações ocorrem quando o inquilino desocupa o imóvel.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG 

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia.

Telefone: (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.