Ações locatícias aumentam com o recuo da economia

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

No decorrer de 2007 a 2011, o valor venal dos imóveis disparou com aumentos em torno de 20 a 25% ao ano, ou seja, acresceu imobiliária assunto escrito por Kênioquase quatro vezes a inflação média. Esse movimento ocasionou a elevação dos preços dos aluguéis, em menor proporção, mas bem acima da inflação, o que resultou na defasagem dos aluguéis que foram contratados a partir de 2008.

Diante da pressão do mercado, ficou corriqueiro os inquilinos renegociarem os preços dos aluguéis no decorrer de 2007 a 2012 acima dos índices de inflação estipulados no contrato de locação, mas muitos ficaram em uma situação difícil, já que não conseguiram arcar com os aumentos dos aluguéis residenciais (IPEAD/UFMG 13,21% em 2009, 13,02% em 2010, 10,47% em 2011) que subiram em média o dobro da inflação.

Com a redução da atividade econômica os inquilinos em geral não tiveram alta em seu rendimento capaz de suportar a elevação dos preços dos imóveis. Assim, com o limite da capacidade de pagamento exaurido, muitos se tornaram inadimplentes e outros não conseguiram atender a exigência do locador de cobrar o preço de mercado, o que resultou no aumento das ações de despejo no decorrer de 2013. No terceiro trimestre de 2013 foram propostas em Minas Gerais 17.567 ações de despejo, 49,4% a mais que as 11.760 ações propostas no primeiro trimestre deste ano. Vejamos o gráfico abaixo:

Quadro1

Importante destacar que o aumento das ações de despejo englobam tanto as ações por falta de pagamento, bem como os pedidos de retomada do imóvel pelo fato do locador simplesmente não ter mais interesse em manter a locação, despejo esse conhecimento por “denúncia vazia” que é possível de ser postulado após vencer o prazo determinado do contrato de locação.

Despejo por “denúncia vazia”
Caso o locador deseje ter a liberdade de despejar o inquilino/locatário após o vencimento do contrato, sem qualquer motivo (despejo conhecido por “denúncia vazia”), deverá fazer o contrato com o prazo de 30 meses ou mais, para o inquilino ter esse tempo de estabilidade.

Após, decorridos 30 meses, o locador poderá despejar de imediato, por simplesmente não desejar mais manter a locação, conforme a lei da locação.

Pelo fato da maioria dos locadores desejar ter liberdade de poder retomar o imóvel, sem ter que alegar um motivo mais de 90% das locações residenciais é contratada com prazo igual ou superior a 30 meses. Assim o locador pode romper o contrato com o valor do aluguel que estiver defasado, caso o inquilino não ceda à pressão para elevar o preço conforme o mercado. Mas, caso o contrato seja elaborado por prazo inferior a 30 meses, numa locação residencial, somente poderá despejar por infração contratual do inquilino, conforme estabelece o art. 47 da Lei 8.245/91:

Numa locação comercial o prazo também é livre, podendo o locador despejar o inquilino por denúncia vazia a partir do momento que o prazo do contrato expirar.

Ações revisionais
Além do aumento das ações de despejo ocorreu o aumento das ações revisionais de aluguel que são aquelas propostas tanto pelo locador como pelo locatário, por meio das quais se pretende a elevação ou a redução do valor do aluguel, adaptando-o ao preço de mercado. As mesmas valem para os contratos de locação residenciais e não residenciais, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

Diante do cenário de valorização dos imóveis e inexistência de acordos entre locadores e inquilinos para o aumento do aluguel acima do índice de inflação ajustado no contrato, foram ajuizadas 337 Ações Revisionais de Aluguel no 3º trimestre, um crescimento de 107% em relação ao total de 163 ações registradas no 1º trimestre de 2013, conforme representado no gráfico abaixo:

 Quadro2

Já nas locações comerciais, industriais e de prestações de serviços,  com prazo de 5 anos, que estão sujeitas à Ação Renovatória, que possibilita o inquilino renovar o prazo do contrato de 5 em 5 anos, mesmo contra a vontade do locador, ocorreu o mesmo reflexo, ou seja, o crescimento dessas ações propostas pelos inquilinos diante da maior dificuldade de acordar o novo valor de aluguel, que certamente é bem superior ao valor que o inquilino vinha pagando. Assim, foram registradas em Minas Gerais 907 ações no 3º trimestre, ou seja, 36,4% a mais que as 665 Ações Renovatórias propostas pelos inquilinos no 1º trimestre de 2013, de acordo com o gráfico abaixo:

Quadro3

Desta forma, com a valorização dos imóveis o mercado de locações foi aquecido e consequentemente impactou no aumento de ações judiciais no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, consoante o gráfico abaixo:

Quadro4

Assim, ao firmar um contrato de locação é fundamental a contratação de uma assessoria jurídica imobiliária, que conheça a realidade do mercado, de modo a evitar ou minimizar prejuízos para inquilinos e locadores.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis –BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da CAMINAS – Câmara de Arbitragem Empresarial de MG.
e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br. 

www.keniopereiraadvogados.com.br.